房地产项目建设过程中的成本管理措施研究

刘如君

【摘 要】项目管理采用科学、成熟的理论和方法，对房地产开发流程的各个阶段进行有效的管理，最终达到从总体上提升房地产企业竞争力的作用。因此，如何在日益激烈的市场竞争中以及经济危机中提高房地产企业的竞争力，是很多房地产企业急需解决的问题，而项目管理无疑是重要的方法之一。

【关键词】建筑工程；房地产开发；成本管理；动态控制；全过程管理；经济效益

0 引言

近几年来，房地产业发展迅速，现已成为我国国民经济的基础支柱性产业，房地产项目开发管理成为重要的项目管理内容，并对房地产企业发展起着重要作用，因此房地产开发项目管理伴随着社会发展、开发建设和管理大型项目的需要而产生，并作为一种现代化的管理方式日益受到重视。房地产开发项目管理的方式及水平直接影响项目的成败，并影响到房地产企业整体的发展。

1 房地产项目成本的构成

1.1 土地成本

土地成本是房地产项目中投入比重较大的部分，也是决定项目启动资金需求量大小的重要因素，它一般由国有土地使用权出让金、土地出让契税、拆迁补偿费等方面构成。

1.2 前期成本

主要包括施工设计费、前期工程费、地质勘察费、可行性研究等费用。

1.3 建安工程成本

指房地产项目在施工过程中按工程施工图施工所发生的各项工程费。由于前期对建筑结构已有了明确规定，因此此项成本基本固定，浮动较小。

1.4 公共基础配套设施成本

公共基础配套设施主要包括道路、绿化、供水、供暖、供电、供气、消防、安保等方面。

1.5 施工单位管理成本

此项主要由现场办公人员的工资、福利费及办公设备、水电费、修理费及其它行政办公成本构成。

1.6 财务成本

该项主要包括项目资金成本和税务成本两方面，其中税务成本是不可避免的，必须按照国家法律规定缴纳，而资金成本则由项目资金构成决定，如果融资成本低于销售利润，则可在安全比例内进行融资。此外，企业应根据自身特点选择合理的融资方式，以保证最佳的资本结构。一般的融资方式有如吸收直接投资、发行股票、银行借款等。

1.7 营销成本

它一般包括营销策划成本、广告成本、售楼处建造成本及运转成本、人力资源成本等成本构成。

2 房地产项目成本管理的原则

2.1 成本最小化原则

房地产项目成本管理的目标是采取各种合理的成本控制措施，最大幅度的降低项目的成本，从而保证项目的实际成本符合期初制定的成本控制目标。在追求成本最小化的过程中，应该兼顾质量和进度等其它方面的目标，注意降低成本的合理性，不应以损害其它方面的利益为代价，防止顾此失彼。

2.2 全面成本控制原则

房地产项目全面成本管理是对项目的全部参与主体和项目全过程进行的成本管理。其中全部参与主体包括承包商、分包商等单位和个人，将成本控制目标尽可能落实到每个人，明确责任。房地产项目全过程的成本管理要求针对项目每一个阶段的特点，采取有效的成本控制措施，始终将项目各环节的成本处于有效的控制范围之内，从而保证项目整体成本控制目标的实现。

2.3 动态控制原则

房地产项目的成本控制应注重动态性，根据项目的实际执行情况而动态调整。在项目规划中虽然制订了项目整体及各阶段的成本控制方案，但在项目实施过程中，可能由于一些环节的变更而导致项目成本也随之发生波动，这就要求及时对项目成本控制措施进行动态调整，估算波动可能对整体成本造成的影响，以做到心中有数。

目标管理通过专门设计的过程，将组织的整体目标逐级分解，转换为各单位、各员工的分目标。从组织目标到经营单位目标，再到部门目标，最后到个人目标。在目标分解过程中，权、责、利三者已经明确，而且相互对称。这些目标方向一致，环环相扣，相互配合，形成协调统一的目标体系。只有每个人员完成了自己的分目标，整个企业的总目标才有完成的希望。

2.4 目标管理原则

目标管理又称为成果管理，它将房地产项目的整体目标层层分解，细化为项目中各参与单位及各员工的分目标，这些目标方向一致，衔接紧密，因此，只要每个人的目标得到实现，那么项目总体目标实现也就轻而易举。

2.5 责、权、利相对等的原则

项目各参与主体在项目实施过程中担负一定的成本控制责任，与之相对应，他们可以在规定的范围内拥有对等的成本管理权力，以便更好的履行职责，如果他们在成本考核过程中达到了预期的成本控制目标，应给予其相应的奖励。此外，责、权、利的对等有助于激发员工的工作积极性，提高忠诚度。

3 房地产项目成本管理的措施

3.1 采用合理的项目设计方案是实现成本管理目标的基础

项目设计是影响工程造价的基础因素，高质量的设计方案既可以保证项目质量，又可以达到降低项目成本的目的。此外，在方案设计过程中，房地产开发商应尽可能多的吸纳项目各方的意见和建议，尽可能的完善设计方案，从而保证项目在成本最低的基础上达到整体最优。再次，一个项目应该有多个设计方案供选择，通过对各项目设计方案的各项指标进行对比分析，从中选出技术合理、施工可行、成本最优的设计方案。

3.2 通过项目招标有效的控制项目成本

项目招标的目的是通过在房地产项目中引入市场竞争机制，通过对各投标方的对比分析，选择最合适的承包商负责项目施工的具体实施，保证项目目标的实现。为保证招标工作的高质、高效，首先要制定高质量的招标文件，招标文件中涉及到项目的条款要表述严谨、准确，对责、权、利进行明确界定。其次，要规定合理的造价水平，并做好标底的保密工作。

3.3 采取严格的合同管理措施，保证房地产项目成本控制有法可依

在项目实施过程中，尤其在双方发生纠纷时，企业可以依据合同中的条款，利用法律武器来维护自身的利益，由此可见，合同管理是否完善，将直接决定企业的合法利益能否得到维护。这就要求房地产开发商在项目管理中要加强对合同的管理，首先要建立完善的合同管理制度，由专人负责合同的日常保管；其次，结合房地产项目的特点，对合同的起草、拟定、审核、会签等环节进行严格管控，保证合同的合法性。

3.4 施工过程中成本的有效控制是保证项目成本总目标实现的关键

施工環节的成本在项目总成本的比重最大，是确定项目造价的主要依据，因此，施工过程中成本控制的好坏直接影响项目总成本。在施工过程中，首先要建立严格的设计变更及工程签证制度，对于虚假签证要及时、严肃处理；其次，要定期和不定期对施工现场的成本控制状况进行检查，对不合理之处采取措施及时改进；再次，要根据施工过程中的实际变动情况，及时对工程相关数据进行变更，保证成本控制的时效性。当工程结算发生分歧纠纷时，业主与承包商要心平气和、有理有据地通过协商、调解、直至仲裁或起诉进行解决。

3.5 竣工结算是核定工程造价的重要根据，是实现项目成本控制目标重要环节

项目参与各方应该在符合法律规定的基础上，以承包合同中规定的条款为依据，审核与项目成本有关的各项资料，如设计图、竣工图、工程施工变更记录、签证等。当竣工结算中出现纠纷时，双方可先通过协商、调解等方式解决，如若不行，可通过仲裁或起诉方式依法处理。

3.6 高素质的项目管理人才是实现成本控制目标的根本保证

房地产企业的成本管理需要既了解施工建筑相关知识，又掌握财务成本管理的复合型人才，因此，企业要努力培养和造就一批有职业道德、懂施工的工程造价人才，从而通过专业的成本管控措施，达到成本控制的目标。

4 结束语

总之，保证房地产项目预期目标的实现，需要在项目实施过程中采取有效的措施对项目进行控制，并根据实际状况采取必要的调整措施。

【参考文献】

[1]孙慧.项目成本管理[M].北京：机械工业出版社，2005.

[2]谭术魁.房地产项目管理[M].北京：机械工业出版社，2009（02）.

[责任编辑：许丽]