耗散结构理论在房地产价格上的初探

龚永超 严珍 白俊峰

房地产系统是一项复杂的系统工程，影响房地产价格变化的因素不仅繁多，而且各因素之间相互关联。本文将管理熵引入到房地产价格的波动中，通过分析系统中出现的这种混乱、无序的状态，归纳房地产价格上涨的原因以期房地产价格系统能够成为稳定、有序的耗散结构。

关键词：耗散结构；房地产价格；正熵；负熵

一、开放、远离平衡态和涨落的耗散结构理论

20世纪的60年代末，比利时化学家普里戈金在对诸多远离平衡态的物理现象进行研究的过程当中，引入了开放系统的理念，从而跨越过了这两个不同的演化方向之间难以逾越的鸿沟，建立了一种全新的非平衡性系统自组织理论：耗散结构理论。其理论不仅仅是把生物进化与物理规律初步地统一起来了，也为生命科学、自然科学以及人文科学三大科学的统一奠定了初步的基调，从而使得在诸多科学领域当中都产生巨大的影响力。因此，1997年的诺贝尔化学奖就是给予他所做贡献的最好褒奖。

根据耗散结构理论，耗散结构的形成并不是在任何条件下都可以产生的，要生成并一直能够维持这么一个宏观地有序状态需包含三个基本的条件：开放、远离平衡态与涨落。

第一、 系统必须是开放的。

以热力学第二定律的方向来看，对于一个封闭孤立的系统，随着时间的不断推移，其自身只会不由自主的进入“熵”增的状态，直至达到极大值，系统将最终进入一种无序、混乱的平衡状态，因此在这种封闭孤立的状态中是无可能产生耗散结构的。只有通过物质与能量之间的耗散，从周围的环境当中导入一个相对足够大的“负熵”流，才能使系统在“负熵”流的促进作用下，形成一个相对低“熵”的有序状态。

第二、 系统须处于远离平衡态非线性区域。

远离平衡态的系统处于这种非线性区域中，其内部的不同因素相互之间存在着一种“非线性的反馈”机制（系统内部不同因素存在着制约性和相干性），如其中一个因素的较小变化会引起另一因素较大的变化。耗散结构的生成正是基于这种“非线性反馈”机制通过不同因素的变化使得内部发生质的改变来实现的。可见，远离平衡态的非线性作用是耗散结构出现的重要因素。

第三、 系统内部必须存在着涨落。

对系统及其各子系统进行宏观量上的平均效应统计，所反应出来的实际测度必定都不处在这些宏观量的平均值上，它们总是会存在不同程度的偏差，而这种或多或少必然存在的偏差具有杂乱的、偶然的、无顺序的特点，我们就将其称为涨落。要使系统内部发生质的变化，涨落是必备基础。在平衡态和近平衡态的线性区域里，由于系统本自身所具备的稳定性，因此即使体系内偶尔出现了较大规模的涨落也会即刻被消灭掉，并不会对系统的质产生大的影响。但是若涨落是处在远离平衡态的非线性区域中其结果就不同了，即使一个微小的涨落在系统各要素非线性相互作用下就像如同被放在高倍放大镜下似的，当涨落引发非平衡相变，就很可能会被放大成N倍的巨涨落。这样系统就会在不断的更新中形成有序的耗散结构

二、房地产体系的耗散特征探讨

根据耗散结构理论的开放、有序、涨落以及引入负熵的这几个特点，值得我们借鉴于房地产行业当中。首先，耗散结构理论所具备的前提条件就是系统具有的开放性，只有在远离平衡态的开放着的系统当中各元素之间相互作用，产生一定整体的协调能力。其次，要维持系统有序的存在，就必须从外界源源不断的吸收新的能量，这种能量就好比我们现如今常挂在嘴边所说的“正能量”。正是这种“正能量”的存在，通过其系统内部所包含的非线性的关系将使得系统保持这从无序到有序的状态特征。最后，由于系统从周围环境不断吸收足够的负熵流，促使系统展现出自我调节的协调能力，而这种从外界吸收负熵，能量与物质之间的相互交换中，容易造成一定的不稳定性和波动性，这种就是所谓的涨落，而这种一般性质的涨落通常都会被吸收掉从而继续保持着系统整体的稳定性，而系统也得益于外界负熵流的导入而不断更新、演化。接下来我们来探讨下房地产系统具体所表现出来的耗散结构特征有那些：

第一， 耗散结构的必要条件：开放性。

房地产业已经成为国民经济当中不可或缺的支柱产业之一，它与社会的发展有着密不可分、千丝万缕的联系，这也充分的说明了其作为社会经济发展的总体系统中子系统发挥着不可替代的作用。一方面，房地产业的发展受政治、经济、科学技术、人文理念等一系列的其他因素的影响；而另一方面，房地产业的发展同样也推动着其他行业的进步，这些处在大发展、建设美好家园的大环境中互相相辅相成、紧密的联系着。因此房地产也是具有其开放性的，处在大环境中也必然是开放的，它包含信息的输入、输出，相互资源的循环与利用，在时间与空间上开放以及信息的反馈等基本特点。

第二， 耗散结构当中的从无序到有序。

前面我们提到，房地产业是居于经济建设大环境中众多子系统当中的一个，在其自身内部各因素之间关系也是错综复杂，在自身运作过程中会出现各种难以预测的问题。同时在外部受到政策、经济、社会中各行各业的影响，并不断与外部系统进行能量物质相互交换的复杂系统。而这些不管是内部自身的还是外部交换所导致的问题，如果不及时去处理，势必会导致房地产业的混乱，这种混乱在耗散结构当中称为无序，而这种无序将给國家带来巨大的动荡，人们的生活得不到保障等等问题。克劳修斯所提出的“熵”正是这种混乱无序状态的度量，在房地产业体系中，“熵”值的增加正是来自下列几个因素：

①由于对房地产改革目标的定位不明确，从而使得房地产政策的制定存在着一定的局限性和盲目性，同时各项关于房地产的法律法规的制定也不健全存在漏洞。造成了政策的难以落实是关键，调控的效果不明显。②各级地方政府对出台的房地产政策与法规的监管和执行不到位。而地方中各个有关管理部门之间也存在真空地带，管理部门之间相互推脱责任，致使某些开发商、炒房团从中牟取暴利，造成房地产行业的腐败及降低了大众对政府的信任度。③金融调控政策的紧缩、房产税额的加大及银行对房地产行业的资金支持力度的下滑也使得信贷资金的缺口不断增大，而房地产各方税费却一直居高不下。④政府对土地的使用存在一定的漏洞，容易土地供给市场的暗箱操控。⑤商品住宅价格的制定不合理，由于政策金融调控等使得开发商的投资成本大大上涨，也就进一步拉高了商品住宅的价位，造成开发商为了千方百计的降低成本，从而在商品住宅的施工上偷工减料，大大地缩短了商品住宅的实际使用年限，加深了房地产行业中供需不平衡的突出问题。而在基础设施、绿化和公共设施上减少资金也是开发商常采取的手段。另外，房地产业专门人才的缺乏、房地产中介的不规范、物业服务不到位、不专业等等也制约着房地产业的发展。

根据热力学第二定律：正熵是由于系统内部运作所不可避免产生的，它随着时间的流逝慢慢进入到一个混乱无序的状态中。为了避免这种状态的发生就应该向外界通过能量物质交换引入多种负熵流，在不断在输入输出转换的过程中将房地产内部的自身产生的正熵抵消掉。我们经过具体的量化研究，发现除了房地产内部发展不可逆的产生正熵外，从外界向房地产行业内部导入负熵流就显得尤为的重要了。因此从宏观上来看：明确房地产改革的目标，有选择性的借鉴国外一些好的针对房地产改革的政策和金融调控政策，集思广益建立健全的房地产法律法规。中央需进一步加强对地方房地产政策的监管力度，同时地方政府对中央出台的各项调控政策也需实际落实到位，这样才能真正提高政府对房地产调控的效果。另外，银行也应该审时度势，定时分析国内外的经济发展走势，到底是采取宽松还是紧缩的货币政策要明确。对土地的监管一定要严格执行相关政策法规，加强行政和行业的管理力度，严防漏洞的产生。多与房地产相关行业之间相互交流、广泛沟通，提高行业内突发事件的应对能力。从微观上出发：转变消费理念，提高大众对商品房的购买力度，利用好国内巨大的内需潜力，达到减轻目前空置房的压力目的。建筑设计单位提高设计要求，合理设计，施工单位在保证建筑质量的同时增加必要的绿化、人文、基础设施，建造出适合人居住的优质房产，从而从根本上改善人的居住环境。行业内各部门，高校应重视对房地产人才的培养。规范好物业公司，地产中介市场，建立健全的配套机制。总之，不断的从经济社会建设这个大环境中引入负熵流，用来抵消房地产自身长期运作不可避免产生的正熵，促使房地产业始终保持稳定、有序的结构。

第三， 耗散结构系统必须远平衡态。

从热力学角度来看，房地产系统并不是系统因素单一、随着时间推移其熵值趋于极大的无序平衡或近平衡结构，而是一个远离平衡态的开放着的系统。它之所以远离平衡态是因为，房地产业不断受到人为、政策的各项因素的干预，这种来自外界的物质能量交换是非常广泛的。随着其他负熵流的进入，房地产的接触面越来越大，它所囊括的信息量就越丰富，再加上老百姓迫切希望生活质量的提高，住房、周围居住环境优良的思想不断更新使得房地产不可能维持在一个平衡的结构当中，且房地产作为现如今我国经济发展新的增长点，正以其强劲的势头在经济社会中发挥巨大的作用。

第四， 耗散结构当中的非线性动力学过程。

房地产行业各个因素之间存在着非线性的相互作用，它们结构层次上复杂，又常遭受到外界干扰和冲击，因而不断变化着。而在这些因素之间只有通过非线性相互合作才能进一步推动整个房地产系统的向前发展。这种非线性的动态作用关系，可以理解为一种基于阻尼震动的震荡效应。我们可以从房地产的建筑施工过程看，经过设计部门的规范设计，建设单位进行施工，而建筑设备、建筑材料的获取则是通过相关行业的工厂生产、制造，这就解决了一大批外来务工的从业人员，拉动内需的同时解决了就业问题，在建筑施工结束后，将房屋出售给消费者，从而创造出利润，这种一系列的运作过程从广义上讲其本身就是一种裂变形式的非线性动力学过程，这种通过有效吸收物质和能量，与外界环境相互促进交换信息的方式，在正、负反馈循环中推动房地产系统通过从稳定到振荡再到新的稳定这样一种过程来实现自我完善和演化，使得房地产内、外部各子系统间产生一种非线性的竞争和协作融合，从而导致房地产耗散结构的出现。

第五，耗散结构系统通过涨落达到有序。

房地产系统在其发展过程中始终都伴有涨落的发生。所谓涨落，简单说就是系统内部接收到周围各物质、能量干扰而产生的变化。这种涨落现象是房地产业与外界交换的必然产物。只有涨落的存在，系统才不至于停止向前发展，进而走向“死寂”。房地产系统是个人为占主导的体系，因而其涨落的产生离不开人为的结果，例如国家法律法规的出台、政府执行力度的宽严、周围其他相关产业链的动荡、人们供需强度、消费观念的变化、资金和人员流动的变化、及目标体系、人员激励方式等方面都将引起不同程度的涨落。同时，涨落有大小之分，也具有随机偶然性，由于房地产系统自身具备一定的稳定性，因此当涨落较小时，并不能打乱其本身所具有的有序结构。但是，当这种偶然的、随机的小涨落在系统各个因素非线性的互相作用就会形成一种宏观层面上的“巨涨落”，进而打破其原來的稳定结构，再在同外界进行必要的物质与能量的交换迈入一个新的有序的结构，这就促使房地产行业向更高级别的方向进化和发展。

由此看来，复杂的房地产业是具备成为耗散结构可能的，如何将房地产市场形成这种开放的、非线性、非平衡的耗散结构是促进房地产业繁荣发展的关键点。将“小涨落”转变为“涨落”、不断地向系统导出正熵、输入负熵是使得整个房地产系统有序、稳定发展的重要因素。

参考文献

[1] 普里戈金.普里戈金与耗散结构理论（湛肯华译）. [M].陕西：陕西科技出版社，1982.

[2] 汪洋.基于耗散结构论的中国公司治理研究[J].工业技术经济.2006，25（5）：77-81.

[3] 何萍芬.耗散结构理论及其在医学上的应用[J].中国组织工程研究与临床康复，2007，11（39）：7999-8001.

龚永超（1987-），男，汉族，江西南昌人，助理工程师。2013年毕业于江西理工大学管理科学与工程专业，硕士研究生学历。现从事工程造价、建筑施工等课程的教学工作。