小产权房买卖合同有效案蕴含的宪法精髓

魏丹

摘要：小产权房的买卖问题，学界颇有争议，本文力求寻找小产权房买卖合同有效的宪法依据。合同有效保障了人权，具体表现为自由权，平等权和财产权，符合宪法精神。

关键词：小产权房；买卖合同有效；宪法依据

2010年1月8日，朱先生看上一套位于北京市郊的村民自建房，其与房东小雪签订书面《房屋买卖协议》。小雪将其所有的位于北京市门头沟区军庄某村庄内的一套房屋出售给朱先生，售价45万元。1月5日，朱先生已经交纳了定金1万元，合同签订当天补齐了剩余44万元房款。

涉及的宪法知识：一、此案中，土地管理法是否违宪（由于房屋与土地不可分割使用，所以本案的房屋交易问题也涉及土地知识，与土地管理法息息相关）；二、本案充分体现了政府在市场经济中角色的转变，直接参与者变为秩序维持者，符合宪法的社会主义市场经济精神；三、合同有效保障了人权，具体表现为自由权，平等权和财产权，符合宪法精神。

在探讨土地管理法是否违宪之前，笔者有必要界定《土地管理法》第63条“土地范围”。从土地管理法上下文看，此土地范围不包括已经建有房屋的宅基地，因为这本身符合土地管理法，具有合法基础，既然土地上面已经覆盖建筑物，则其本来不属非农业建设领域，理所当然不存在违背《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”中将土地用于非农业建设一说，因此，转换住房使用权不违反土地管理法。《土地管理法》第62条最后一款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”意味着农民可以出卖或者出租住房，所以小产权房合同在不具有合同无效的其他事由时，是有效合同，即拥有合法基础。

若村民住房本身不满足第44条关于农用地建住房的审批手续或者第62条关于住宅用地建住房的审批手续而沦为违法建筑，若合同双方当事人明知该事实，则买方不能取得小产权证，并且法院有权判决有关部门拆除该违法建筑，合同依然有效。若买方不明事实，因被欺骗或者有其他以至于合同无效事由，则该合同无效，卖方返还买方购房款，卖方承担损失。

由上可知，土地管理法符合宪法的市场经济精神，有力坚持了财产的“私使用性”原则，由享有财产权的个人充分发挥自己的聪明才智，有效利用自己拥有的合法私有财产追求个人幸福。上述判决也符合《宪法》第33条第二款“国家尊重和保障人权”的规定，人权包括生命权，自由权，平等权，财产权，名誉权等。

小产权房买卖合同有效保障了公民的自由权，具体包括买卖自由和迁徙自由：政府在经济贸易中扮演维持经济秩序和社会管理的角色，以保证平等自愿公平的交易，若无相关违法事由，例如非法垄断，则不能影响公民自由贸易，这已是当今法治社会建设过程中政府在市场经济发展历程中角色转换的必要条件；另外，城市居民有权利根据自己的意愿迁到农村，村民也有相同权利迁居城市，此举符合宪法迁徙自由保障原则，现实意义亦有利于打破城乡二元结构。

《宪法》第10条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”所以小产权房是建立在集体土地之上，乡镇政府将“小产权证”既然已经给予相关村民，则该村民对其合法住宅享有合法转让的权利和自由。否则，此“小产权证”有何作用？它有助于理清产权关系，明确拥有该土地使用权和收益权的享有者的使用自由和收益自由。

另外，小产权房买卖合同有效案也是保证宪法规定的平等权的表现，国家可以用低价征收的集体土地转换为国有土地（包括宅基地），然后高价卖给开发商，在市场经济中，国家和其他组织个人地位平等，为什么国家就有垄断该土地的权利，而其他组织和个人不能享有平等的市场經济参与权？如此，亦不利于村民的利益，因为在此过程中，村民所收利益显著偏少。

据上海市社科院提供的数据，长三角农地征用价格为37.5万～45万元/公顷，一级市场农地出让价格为210万～525万元/公顷，到了二、三级市场上，农地市场价格为1125万～2250万元/公顷[1]。相反，广州南海改革中村民利益在土地自由贸易中得到维护并且村民充分享受了其应该享有的利益。另一方面，国家如此干预也不利于整个社会经济的发展，市场不能形成有效竞争，造成资源浪费，助长腐败贪污。

最重要的是，此行为违反宪法第15条第三款规定的“国家依法禁止任何组织或者个人扰乱社会经济秩序”。在此过程中，政府扰乱了社会经济秩序，其滥用“为公共利益”而征收土地这一法规，实际上并不为了公共利益，或者这一目标不能满足比例原则（适当性原则、必要性原则和相称性原则）[2]，即无法实现公共利益大于相关个人利益，并且个人利益还可能增加。在政府的垄断角色退出市场，不论是村民利益还是开发商等交易另一方的利益都更可能得到维护，因为双方拥有比较平等的交易砝码，不存在绝对优势和垄断地位的影响，开发商之间有竞争，村民和集体经济组织之间也有竞争。

最后，承认小产权房合法交易亦是国家尊重个人财产权的体现，如村民对自已合法拥有的住宅进行处分的权利。这是《宪法》第13条：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”的有力体现，村民合法住宅为其合法私有财产有其土地管理法依据，“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”此法律条文确认村民有住宅权，并且此住宅为村民私人财产，不然，土地管理法毫无理由增添“农村村民出卖、出租住房”表明村民出卖或者出租其住房的权利。因此，既然村民住房为其合法私有财产，那么其财产权理应受到国家尊重，并且村民拥有处分其合法私有财产的权利，不论是继承，赠与抑或买卖。

综上所述，国家在收取房产税和土地增值税的基础上理应充分允许小产权房交易，并且建立平等交易平台，维护小产权房交易秩序稳定健康的发展。

参考文献：

[1]范利祥.国土资源部调研征地改革：农民可能参与增值收益.21世纪经济报道，2006-06-22.

[2]程雪阳.中国现行土地管理制度的反思与重构[J].中国土地科学，2013，27（7）：20.