房产住宅项目管理的成本控制实战

张铁成

摘要：根据本人多年从事房地产住宅项目管理的体会，从实战角度出发，对于建设方的成本控制进行简单总结。住宅商品化至1998年以来的16年间经历了从中心城市小规模的试点到全国各县镇大面积开花，从单一产品粗放式的管理到如今多档次细分人群后的精细化管理。房地产开发水平在不断的进步，楼盘的质量和档次也得到了极大的提高。房地产市场也经历了几次跌宕起伏的大浪淘沙式的变化。如今的房地产开发是在比品牌、拼质量、看管理，当年阿猫阿狗买块地就赚钱的时代已经过去了，要想在如今的房地产市场上立于不败之地，谋得一碗饭吃就不得不从树立企业品牌、在管理上精打细算上下功夫。房地产项目的经济账从拿地到交付有开发、设计、招标、采购、施工管理、物业维护等诸多环节，本文仅从项目管理的角度进行一些实战性的阐述。

关键词：项目管理;成本控制;措施

项目管理的主控战场应该在项目施工现场，但项目的成本控制却大部分在项目实施前的准备和项目实施过程中的各方资源的协调组织当中更为重要。本文仅从项目管理的角度出发对成本控制的各阶段做一些简单的分析并提出个人的一些不成熟的措施与读者分享。

一、项目成本管理在设计阶段的参与

设计阶段是项目成本目标制定及成本控制的关键阶段，应该说设计阶段的成本控制在整个项目的成本控制中占到80%以上。那么除了设计院及公司设计管理部门对设计阶段的成本控制负责任外，我们工程项目管理人员应该在设计阶段做哪些工作呢？

1.参与公司产品类型的设定。

一个项目究竟要做什么样的产品，给什么样的人群使用是决定项目成本目标的关键。如果是做别墅项目，那么它的成本中心就不在土建结构上而是在建筑的外立面装饰标准、小区市政配套及景观成本的投入上。如果是高层及超高层的产品那么成本就在结构类型的选择、空间布局的安排。这一阶段的介入可以凭借我们现场管理的经验探讨和表达从现场管理及使用的角度对产品详细规划的意见，比如配电房、垃圾房的布置位置，地下汽车库与室外管线的位置安排等等。

再比如，根据容积率要求我们是做3栋33层的高层还是做5栋20层的小高层呢？我们的公建配套是单独建造还是安排在某移动单体中呢？

2.参与材料标准的选择。

产品定位完成之后就是施工图阶段建筑作法及景观标准的制定。建筑做法的选择不能高于或低于产品的档次。一个高端别墅楼盘，我们的外立面设计效果及材料设计师一般不会与产品脱档，但关于一些细节可能就会被忽略。比如地下室公共走道的裝修标准，地下汽车库地坪的建筑做法，一些公共部位防火门的使用标准，室外景观的石材及树木的选择都有可能存在不搭配、不协调的状况。还有一些关键部位防水材料及工艺的选择，公共部位墙地面等的建筑做法是否仍采用老规范等不合时宜的做法等。我们作为长期在现场进行项目管理的管理人员与施工单位及业主都经常打交道，我们更了解目前的新工艺、新材料、新做法，更理解业主的真正需求，所以我们要在这个阶段提出我们的宝贵意见。

3.参与基坑围护方案、变更方案及临时处理方案的设计。

基坑维护方案涉及现场地质状况及目前市场成熟的施工工艺，在这方面工程管理人员往往比设计人员更有发言权，现场变更及签证方案的优化更离不开现场项目管理人员的参与和提出合理化建议。

二、项目成本管理在招投标过程的参与

1.参与公司主要供应商的考察和评选。

供应商的选择特别是总包及景观等主要承包商的选择可以说关乎到整个项目的成败。选择一家有能力的承包商不但能够把工程保质保量的完成，而且在综合成本的考量上还可以节约成本，防范重大风险。工作中我们对于总包供应商的考察主要考察以下几点：1）承包商直管公司或承包老板的真实财务状况，这一点是至关重要的，财务状况良好，近三年有良好的工程诚信记录，并有不同阶段的在建工程是拥有良好现金流的有力保障。2）考察其是否拥有固定且稳定的劳务班组。3）投标项目经理的实际履历和是否能真正到场管理。

2.参与供应商合同谈判及条款的制定。

经过考察通过的供应商有不同的特点，再经过经济标的比选最后选定的供应商可能存在不同的优势或劣势，因此当供应商确定后需要根据不同的供应商制定不同的合同制约条款及不同的付款方式。付款方式的谈判要根据自身财务状况及供应商的财务状况综合考虑，如果自身公司财务状况没问题，那么只要考虑在保证合同付款无风险的情况下尽量保证承包商的现金流，如果付款条件严重倾向建设方，承包商的质量及进度管理可能会受到影响。

3.施工单位的选择及施工材料的组织要预留足够的采购时间及周期，一般排定的施工单位进场时间要提前2个月提报给招投标部门，以便其有足够的时间选择好的单位和谈定好的价格。

4.项目招投标应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动;对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见;对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

三、项目成本管理在施工阶段的签证管理

1.合理规划，做好前期平面布置，避免无效成本产生;

2.方案先行，避免不合理的方案造成成本增加;

3.发生签证后，必须立即对现场进行复核，且保证至少三方以上人员参与;

4.认真解读合同，弄清楚工作范围，分清责任界限，减少交接时产生签证;

5.定期梳理，防治漏报漏发签证资料上传确保附件齐全真实;

6.办理完各项手续后再开工，避免因停工造成的经济损失;

7.现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理;

8.现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限。

9.现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据;

10.凡实行造價大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。

11.加大图审力度和频率，特别是深化图纸，避免不必要的返工产生;

12.加强对施工单位付款的监督控制，不得超工程量报审资金申请。

施工各阶段成本控制要点及解决办法

阶段

成本关注重点

解决办法

基础阶段

土方平衡

根据现场状况，合理安排土方开挖时间，做好内拨土方与外运土方之间的平衡，力争土方场内平衡。

基坑维护

根据现场情况，和设计及地勘部门研究出经济合理的基坑维护方案，现在是钢板桩及土钉墙，取代原来施工周期长成本高的钢筋砼灌注桩围护。

基坑降水

根据开挖深度及地下水状况，采用明沟降水

地下不明障碍物

发现底下不明障碍物后，要及时记录状况，根据不同状况采用不同的方案，做到经济合理，现场状况要在第一时间用相片和书面数据三方确认。

场地布置

合理布置现场的临时水电、及场地，避免二次周转及倒运，避免场地布置不合理导致的二次建设与返工

主体施

工阶段

各种节点作法

结合工程实际情况，采用经济合理的工程节点作法

采购管理

事先制定采购计划，多方比价，选用合理价中标

工序安排

避免不合理的工序安排，造成返工

图纸会审

避免因为设计不合理而引起的返工费用

工期

力争按照标准工期施工，避免抢工而造成技术措施方面的成本增加

方案管理

在施工过程中做到方案先行，对方案的审核，经济性作为重要的考核指标

质量

建立健全各项质量制度，措施到位，避免产生质量通病和质量群书事故

图纸

加强图纸会审力度，避免错漏碰缺现象

人员

合理安排施工人员，避免人员分布不均匀，造成阶段性抢工现象，降低了质量，提高了成本

成本优化

充分调动项目班子及监理施工单位、监理单位的积极性，对不合理的施工做法及节点进行优化

一次做到位

所有工作争取一次做到位避免反复，增加无效成本

竣工验收阶段

验收一次通过

充分了解规范及同行之间验收遇到的问题，提前预演，争取一次通过。缩短时间成本和其他成本

全过程

签证管理

全过程应该控制签证的合理性及及时性

交付后

结算

及时提供给成本部门相关扣款及索赔依据

售后

维修保修款

将项目付款资料及尾保条款交付前移交给房修

四、项目成本管理对施工现场的材料控制和成品保护

五、总结

建筑相关渗漏问题的防治有较强的系统性，渗漏问题的产生以及防治涉及因素较多。为此，施工单位应当充分把握建筑自身结构和各种防渗漏措施的特点，全面考虑建筑所在区域的实际气候、地理环境条件等客观因素的影响，从新型防水材料的选用、针对性的渗漏防治措施的实施、防治过程的管理等各个细节入手，力求渗漏隋情况的全面、高效改善。

参考文献：

[1]李宏.工民建屋面防渗漏技术研究[J].江西建材，2014，06：69.