土地市场化程度及其对房价的影响研究——基于面板数据模型的山东省实证分析

吴莉莉，夏方舟

土地市场化程度及其对房价的影响研究
——基于面板数据模型的山东省实证分析

吴莉莉1，夏方舟2

(1．山东城市建设职业学院工程管理系，山东济南250103;2．中国人民大学 公共管理学院，北京100872)

研究目的:分析山东省土地市场化程度对房价的影响。研究方法:计量经济学方法和面板数据模型。在单位根检验和协整检验的基础上建立面板数据模型。研究结果:(1)山东省土地市场化程度与经济发展水平、房价并不完全一致;(2)山东省土地市场化程度对房价的影响不显著。(3)山东省各地市房价的空间自相关性很低，房价不受周边区域市场价格的影响。研究结论:(1)进一步优化土地资源，实现土地市场健康发展;(2)影响房价的因素非常复杂，而且土地“招拍挂”制度不是高房价的决定因素。应采用差别化的房地产调控政策，因地制宜;(3)加快城市群有机联系和经济辐射功能。

土地市场化程度;房价;面板数据模型

一、引 言

党的十八届三中全会指出，“要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革，坚持和完善基本经济制度”;“经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”;“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场”。土地作为支撑区域经济发展及民生的基本要素，其配置显然也需要让市场机制起到决定性作用。然而，由于土地市场和房产市场的密切关联性，各地不断窜升的高房价造成了相应的社会、经济问题，引起全社会的广泛关注，以至于对市场机制配置土地要素的机制产生诟病，影响着土地市场的健康发展。同时，关于地价和房价的关系一直是政府和专家学者热衷探讨的问题，但从现有的文献来看，国内学者对土地市场化程度影响房价的研究较少，从全国角度出发，谭术魁①谭术魁，李雅楠:《基于Panel Date模型的中国土地市场发育程度区域差异及其对房价的影响》，《中国土地科学》，2013年第2期。分析了土地市场的区域差异及其对房价的影响。

本文在借鉴已有的研究成果的基础上，以山东省为例，从土地市场化程度对房价的影响角度入手进行定量研究，试图厘清土地市场化水平的提高对房价的影响程度，提出进一步完善土地市场，差别化房地产调控、促进房地产市场健康发展的对策建议。

二、山东省土地市场化程度测算

由于土地市场化水平是表征土地市场化程度的核心指标，本文山东省的土地市场化程度以土地市场化水平这个指标来衡量。

(一)测算公式确定

我国目前的土地市场结构主要有两种，一是土地使用权一级市场，主要指土地使用权招标、拍卖、挂牌;二是土地使用权二级市场，包括土地使用权转让、抵押、出租、入股等形式。由于土地二级市场接近于完全的市场化机制，本文仅考虑土地一级市场对土地市场化程度的测度。我国土地统计的口径发生变化，2008年及以前的土地出让的数据按照协议、招标、拍卖、挂牌分列，而2008年之后，土地出让的数据按照协议和招拍挂两种方式分列。在现有文献①曹振良，傅十叶:《中国房地产市场化测度研究》，《中国房地产》，1998年第7期。②曹振良，傅十叶:《中国房地产市场化测度研究》，《中国房地产》，1998年第7期。③曹振良，傅十叶:《中国房地产市场化测度研究》，《中国房地产》，1998年第7期。④曹振良，傅十叶:《中国房地产市场化测度研究》，《中国房地产》，1998年第7期。⑤曹振良，傅十叶:《中国房地产市场化测度研究》，《中国房地产》，1998年第7期。⑥曹振良，傅十叶:《中国房地产市场化测度研究》，《中国房地产》，1998年第7期。⑦许实，王庆日，谭永忠等:《中国土地市场化程度的时空差异特征研究》，《中国土地科学》，2012年第12期。的基础上，参考李永乐、吴群⑧李永乐，吴群:《土地市场发育与农地非农化——基于省际面板数据的估计与测算》，《中国土地科学》，2009年第11期。等人的研究成果，结合数据来源的可获得性，构建山东省土地市场化程度测算公式，如公式1。 土地市场化程度测算公式为:

其中:LM代表土地市场化程度，Qi分别表示协议、招标、拍卖、挂牌等方式出让的土地面积(2003－2008年)，协议和招拍挂等方式出让的土地面积(2009－2011年);Wi分别代表协议、招标、拍卖、挂牌等方式对应的市场化权重(2003－2008年)，协议、招拍挂等方式对应的市场化权重(2009－2011年)。Q表示土地出让总面积。

(二)数据来源及权重确定

本文土地市场化权重的确定，参考李永乐、吴群⑨李永乐，吴群:《土地市场发育与农地非农化——基于省际面板数据的估计与测算》，《中国土地科学》，2009年第11期。等人的研究成果，依据每种土地使用权出让方式单价与拍卖单价的相对值来确定。具体来说，2003－2008年，协议、招标、拍卖挂牌的单位地价以山东省2003－2008年该种方式的平均地价确定。通过计算可知，山东省土地使用权协议、招标、挂牌出让单价约为拍卖出让单价的21%、65%、61%，因此本文确定山东省土地使用权协议、招标、拍卖和挂牌出让的权重分别为 0．21、0．65、1和0．61。2009－2011年，协议出让单价约为招拍挂出让单价的46%，确定土地使用权协议、招拍挂出让的权重分别为0．46和1。根据公式1，计算出山东省及17地市的土地市场化程度如表1所示。

表1 2003－2011年山东省土地市场化程度(单位:%)

由表1可以看出，山东省土地市场化程度的特征:(1)山东省的土地市场化程度逐年提高，2008年之后大幅度提高。2007年国土资源部第39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的出台，工业用地同商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地一样也要实行“招拍挂”，之后山东省及各地市土地市场化程度大幅度提高，到2011年，全省平均达到94．45%。(2)土地市场化程度与经济发展水平并不完全一致。平均土地市场化程度最高的是鲁南经济带，东部半岛城市群和济南都市圈的平均水平相差不大。

三、土地市场化程度对房价的影响

土地市场化程度的提高，尤其是土地出让方式改变后，从短期看，单个房地产开发企业取得土地的成本提高了，但从长期看，就整个房地产市场而言，土地资源市场化配置程度不断提高，促进良性竞争，有利于房地产开发企业有效利用资源，提高管理水平，也有利于全社会土地利用效率的提高，盘活存量土地和闲置土地，增加房源供应，一定程度上有助于抑制房地产价格的过高过快增长。

(一)模型构建

本文从供给和需求的角度入手，在数据可得性和消除共线性的前提下，选取五个指标作为自变量，构建如下模型:

其中HP代表房价，以商品房均价(元/平方米)来表示，G代表城镇居民可支配收入(元)，SA代表商品房实际销售面积(平方米)，LHR代表上一年房价增长率(%)，UR代表城市化率(%)，LM代表土地市场化程度(%)。

为了消除数据中存在的异方差性和变量计量单位不同对回归结果的影响，本文使用对数方程反映土地市场化程度对房价的影响，且对数方程也反映弹性特征。根据公式2，建立以下对数模型:

公式3 中的符号含义同公式 2，α、β、γ、δ、ε 分别代表变量回归系数。

商品房均价由相应年份的商品房实际销售额除以商品房实际销售面积得到，其中2001－2003年商品房实际销售额和实际销售面积来源于2002－2004年《山东统计年鉴》，2004年来源于各地市统计年鉴或年鉴，2005－2011年来源于2006－2012年《中国区域经济年鉴》;城镇居民可支配收入、城市化率来源于2004－2012年《山东统计年鉴》和各地市统计年鉴，其中城市化率等于该地区非农业人口除以该地区总人口;上一年房价增长率由商品房均价计算得出。

(二)实证分析

本文采用2003－2011年山东省及17地市土地市场化程度、房价及相关数据为面板数据进行分析，以增强模型的可信度。面板数据模型①［美］巴蒂H．巴尔塔基:《面板数据计量经济分析(原书第4版)》，白仲林主译，北京:机械工业出版社，2010年版，177－199。能够同时反映研究对象在时间和截面单元两个方向上的变化规律及不同时间、不同单元的特性，综合利用样本信息，使研究更加深入，同时可以减少多重共线性带来的影响。

1．单位根检验

为避免伪回归，需要对变量进行单位根检验。单位根检验分为同质单位根检验和异质单位根检验，前者主要是LLC检验，后者主要是IPS检验、Fisher－ADF检验和Fisher－PP检验。运用Eviews 6．0②易丹辉:《数据分析与Eviews应用》，北京:中国人民大学出版社，2008年版，293－311。进行单位根检验。其检验结果如表2所示。

表2 变量单位根检验

表3 Pedroni检验结果

在1%的显著性水平上，这四种检验均拒绝原假设，即认为不存在单位根，所有变量均为平稳序列。

2．协整检验

房价及其影响因素均为平稳序列，变量之间可能存在协整关系，本文运用Eviews 6．0③易丹辉:《数据分析与Eviews应用》，北京:中国人民大学出版社，2008年版，293－311。软件进行面板数据协整检验，结果如表3和表4所示。

由表3和表4可知，在5%的显著性水平下，Panel V统计量和Panel rho统计量不能拒绝没有协整的零假设，而Panel PP统计量和Panel ADF统计量将拒绝零假设，认为变量之间具有协整关系。Group rho统计量不能拒绝原假设，而Group PP统计量和Group ADF统计量均很显著，表明变量之间存在异质性协整关系。Kao检验的ADF统计量检验显著，认为序列之间存在协整关系。

从理论上分析，城镇居民可支配收入、商品房销售面积、上一年房价增长率、城市化率和土地市场化水平，均是影响房价的重要因素。结合Pedroni检验和Kao检验结果，本文认为因变量和自变量之间具有长期协整关系，直接对原值方程进行回归。

表4 Kao检验结果

表5 固定效应检验

表7 固定效应模型参数估计结果

3．模型选择

面板数据线性模型主要有三种:混合估计模型、固定效应模型和随机效应模型。在面板数据模型的选择方法上，本文采用F检验决定选用混合估计模型还是固定效应模型，然后采用Housman检验确定是选用随机效应模型还是固定效应模型。本文运用Eviews 6．0①易丹辉:《数据分析与Eviews应用》，北京:中国人民大学出版社，2008年版，293－311。软件进行F检验和Hausman检验，检验结果如表5和表6所示。

根据表5，在1%的显著性水平下，F统计量为20．12，拒绝原假设，固定效应模型优于混合估计模型。根据表6，Hausman检验，拒绝原假设，固定效应模型优于随机效应模型。

因此，本文选择固定效应模型。

4．模型估计结果

通过 Eviews6．0②易丹辉:《数据分析与Eviews应用》，北京:中国人民大学出版社，2008年版，293－311。软件，建立个体固定效应模型，结果如表7所示。

在10%的显著性水平下，城镇居民收入和商品房销售面积回归系数显著，上一年房价增长率、城市化率和土地市场化水平的回归系数不显著。城镇居民可支配收入增加1%，房价将上涨0．94%，符合供求理论，与大多数实证研究的结果一致。商品房销售面积增加1%，房价将上涨0．044%，与近年来房地产市场量价齐升的现实相符。上一年的房价增长率和城市化率这两个指标对房价的影响不显著，不符合理论预期，也与其他研究成果不一致③郑娟尔:《基于Panel Data模型的土地供应量对房价的影响研究》，《中国土地科学》，2009年第4期。④谭术魁，李雅楠:《基于Panel Date模型的中国土地市场发育程度区域差异及其对房价的影响》，《中国土地科学》，2013年第2期。，可能是由于样本量较少或者指标数据的统计方法有关，有待进一步研究。土地市场化程度回归系数不显著，对房价的影响微乎其微。因此，本文的实证研究认为房价主要受供求、城镇居民购买力影响，而几乎不受土地市场化程度的影响。

表7下半部分是17地市的截距估计值，其中青岛、济南、日照、烟台等7个地市为正值，其它10个地市为负值。济南市和青岛市的截距估计值不但为正，而且远远超过其他地市，一定程度上反映了两市相较于山东省其他地市的有一定的特殊性。济南市是山东省省会，政治中心，青岛市是沿海开放城市，“半岛城市群”核心城市，是山东省的经济中心，是发展活力最强，最具核心竞争力的地区。由于政治和经济等因素的影响，济南市和青岛市的房价在山东省处于较高水平。日照市和烟台市都是沿海城市，较好的区位优势是两地房价较高的主要因素。

本文根据BadiH．Baltagi⑤易丹辉:《数据分析与Eviews应用》，北京:中国人民大学出版社，2008年版，293－311。提出的空间自相关检验方法，运用Matlab2010软件对山东省17地市的商品房价格的空间自相关性进行了检验，得到空间自相关检验统计量为0．04，说明山东省各地市的商品房价格是相对独立的，没有空间集聚现象。空间自相关检验也说明济南市、青岛市房价较高，很大程度上取决于其特殊的政治、经济地位和独特的区位优势，与周边城市的关联度不大。

四、结论与建议

(一)结论

本文通过对土地市场化程度的分析，山东省土地市场化程度呈逐年上升的趋势，尤其是“8．31大限”以来，土地市场化程度大幅度的提升，说明山东省近年来土地资源市场化配置的比重不断提高。

本文运用计量经济学方法、Eviews和Matlab软件研究了山东省土地化程度对房价的影响，得到结论:一是山东省土地市场化程度对商品房价格几乎没有影响。这至少说明山东省土地资源市场化配置水平的提高不是较高房价的主导因素，土地“招拍挂制度”不是高房价的决定因素。二是山东省各地市房价的空间自相关性很低，房价不受周边区域市场价格的影响。三是土地市场化程度与房价存在区域差异。东部半岛城市群和济南都市圈的土地市场化程度低于鲁南经济带，但前者的商品房均价高于后者。例如，青岛市和济南市的土地市场化水平在山东省处于中等水平，但这两个城市的商品房价格在山东省是最高的;菏泽市的土地市场化程度处于较高的水平，但其房价在山东省几乎处于最低的水平。因此土地市场化程度的提高不是房价高低的主因，较高的经济发展水平、特殊的区位优势和人口集聚，产生的对商品房的大量刚性需求和部分投资、投机需求，或许才是济南市和青岛市较高房价的主导因素。从本文的实证分析可以初步得出山东省商品房价格主要受政治、经济发展水平和需求等因素影响的结论。

(二)政策建议

首先，逐步建立城乡统一的建设用地市场，实现土地市场健康发展。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。土地供应要根据房地产的市场发展状况来决定土地的供应，要注意运用间接调控手段，用体制的、机制的、法制的手段，根据国家产业政策等的动态要求，用计划和规划指标、土地价格、土地管理法规等手段，引导和改变企业的用地需求预期。要积极发挥土地税收在优化土地资源配置和实现土地资源有效管理中的作用①严金明:《土地管理应有理性思维》，《河南国土资源》，2005年第7期。。

其次，采用差别化的房地产调控政策。影响房价的因素很复杂，除了本文研究的一些影响因素外，心理预期、宏观经济发展状况、房产税②况伟大:《房产税、地价与房价》，《中国软科学》，2012年第4期。等都可能对房价产生很大的影响。目前我国实体经济的发展出现了一些问题，民间投资实业的积极性不高，加之近年来股票市场不景气，国民投资的渠道较少，与此同时，房价几乎一路上涨，有购买能力的民众纷纷选择购置房地产作为投资的主要渠道，投资和投机需求也是房价上涨的一个因素。因此一味强调“招拍挂”制度是房价上涨的主因，认为取消“招拍挂”，房价就会下降的观点是非常片面的。房地产市场是个区域市场，且影响因素复杂。即使在山东省省内不同区域房价差异也很大，因此房地产调控政策不能“一刀切”，也不能只用一种调控政策。应该因地制宜，多种调控手段灵活应运。比如青岛市和济南市房价较高，主要由于其政治和经济中心地位导致的大量刚需和部分投资、投机需求，因此在调控两地的房地产市场时，首先搞清楚房价较高的原因，摸清楚低收入无房居住的群体住房困难的群体有多少，政府应增加廉租房和公租房的供应或者是货币补贴，以满足群众的住房需求。

最后，加快城市集群的有机联系和经济辐射功能③胡存智:《土地资源不能完全跟着市场走》，《中国经济周刊》，2013年第13期。。山东省东部半岛城市群是率先发展的地区，中部济南都市圈和鲁南经济带的城市集群也逐步形成，但是城市集群之间的有机联系是不够的，它们在经济社会上的互动互补作用还不够，可以加强良性互动。而且这些城市集群内部还需要进一步提升它的整体运行质量，提升发展能力。

F299．23

A

1003－8353(2014)06－0134－05

山东省高等教育青年骨干教师国内访问学者经费资助项目、山东省教育厅高校人文社科研究项目“山东省土地市场政府调控机制研究(J12WG61)”阶段性研究成果。

吴莉莉(1980－)，女，山东城市建设职业学院讲师，管理学硕士，中国人民大学公共管理学院土地管理系访问学者。研究方向:房地产经济，土地管理。夏方舟(1989－)，男，中国人民大学公共管理学院土地管理系博士研究生。主要研究方向为土地规划与土地整治。