产业组织视角下房地产业技术创新与发展方式转变策略研究

艾德洲 王耀武 孟庆昇

摘要：在中国未来经济结构、人口结构、城镇化结构大变迁的10年～20年，房地产业仍需要成为经济发展的主要推动力，但是当前状况或者发展水平，房地产业作为中国经济发展的支柱产业之一，并不具备可持续性。而房地产业的硬着陆又是中国经济不能承受的，文章试图从房地产业内部找寻推进我国房地产业技术创新、整合和发展方式转型的新思路。

关键词：房地产业；产业组织；技术创新；策略

一、 引言

2013年，中央对反腐和推进市场化改革的决心是让民众感受深刻的。金融改革出现了与以往不同的态势，历次金融改革不曾触及的核心问题开始被触及，在此过程中，市场和金融体系需要找到新的经济推动力、新的利润增长点作为载体，从而摆脱对粗放型投资的依赖。经济增长也会从大规模的建设逐步向高附加值、低消耗、低排放转型。新推动力的形成更需旧推动力的转型和协助，在这一过程中，必然伴随着房地产市场的软着陆和住房居住属性的回归。

房地产方面，近10年来，“十年九调、越调越涨”，当前，研究者把主要精力投注于房地产市场的结构性改革，而人为的设定结构本身就是结构主义，这在发展中国家的经济改革中多次被证明是存在局限的。2004年至今，过快的发展让我们忽视了产品的生产环节，由于房地产业市场化时间较短，市场主体相对不够成熟，过于繁荣已经使得过多的资源被配置到房地产投资领域，同时，过多的乱象也被集聚在房地产产业内部。

二、 中国房地产业内部组织现状

经历长时期繁荣发展的房地产市场，很少有人关心其内部组织问题。大家将目光聚焦在房地产作为商品的供给层面，对价格的关注更是到了无以复加的地步。而想要清晰的把握符合经济转型的房地产产业发展和优化，就必须从房地产业内部入手。马莉等（2008）指出，产业的进入壁垒包括技术经济壁垒、产业规制政策。房地产业属于资本密集型行业，项目投资大，从技术角度讲，房地产产品模仿性较强，优势技术可持续性短。杨艳琳、李丽（2008）研究表明，中国房地产业的市场集中度很低，且存在市场集中度逐步降低、过度竞争逐步加剧的现象，中国房地产业的行业利润却很高。从资源配置层面看，中国房地产市场低集中度、高利润率与房地产产品资源配置的扭曲是同时存在的。资本逐利的属性使得在房地产产业内部的资本向高利润领域流动，房地产业内部结构性资本过剩和资本不足已经非常严重，过多的乱象已经被集聚在房地产产业内部。企业的短期激励过当形成了企业单纯追求量的环境基础。

唐晓灵、白宝焕（2012）根据中国房地产统计年鉴的数据，对中国35个大中城市2005年～2010年的房地产一级资质企业集中度做了计算整理，指出中国房地产业的集中度很低。虽然也有研究表明房地产产业的产品具有位置固定性，房地产市场只是一个本地性的市场。不同“板块”间的房地产市场实际是相互分离的，房地产企业有各自的垄断市场区；加之房地产业存在较高的进入壁垒，所以，房地产企业拥有较强的市场力量和相对独立的定价权。但是，房地产业的市场集中度较低基本是各种测度方法的同一结果。只是对于相对较低的市场集中度，存在竞争、有效竞争、相对垄断的不同评价。总地来说，房地产业市场集中度的过低不利于规模效应和技术积累，房地产业更像是资源整合平台，而非技术整合平台，这必然导致房地产业的自发性发展不看重技术的创新和整合。在当前情况下，企业并没有足够的激励和长期的目标谋定长远的技术成长和发展方式转型。

三、 房地产业组织发展水平滞后对技术创新和发展方式转变的阻碍

在中国未来经济结构、人口结构、城镇化结构大变迁的10年～20年，房地产业仍需要成为经济发展的主要推动力，但是当前状况或者发展水平，房地产业作为中国经济发展的支柱产业之一，并不具备可持续性。从世界范围看，房地产产业的上下游产业关联度极高，不仅是我国，在美、日、英等国，房地产产业对其他产业的带动作用都较大（刘水杏，2004）。相比而论，我国房地产业的后向关联过大，在我国，房地产拉动了钢材、建材、陶瓷、家用电器等诸多产业，而房地产业后向关联的主要产业（钢铁、建材、陶瓷等等）都是高能耗、高污染的产业。在我国住宅建设过程耗能达总能耗的20%，耗水占城市用水量的32%，城市用地中有30%用于住宅建设，耗用的钢材占20%，水泥占17.6%（陈秉钊，2010）。显然，房地产业支撑着一大批高能耗、高污染、高耗地的“三高”产业，并且这在房地产业大发展的若干年后并没有得到明显改善（黄力，2009）。在新型城镇化的背景下，对于房地产业而言，我们既要建高楼、建广场、更要建好高楼、建对广场，新型城镇化背景下的房地产业的发展应当与城市发展相适应，与人居相适应。作为前、后向拉动极大的产业，房地产业的节能环保转型非常重要。在我国市场和金融体系未找到新的经济推动力、新的利润增长点作为载体，从而摆脱对粗放型投资的依赖之前，房地产业的硬着陆是中国经济不能承受的。据此，找寻中国房地产业转型的突破口尤为重要。

从组织层面，极大化利用市场机制促进自组织效率，降低人为调控损耗；和由政府制订规范强制性推行技术创新和发展方式转变都成为了必要选择的手段。唯物主义告诉我们，事物的发展、规律的发展需要遵循“质、量互变”原则，从技术创新到发展方式转变是一个量变到质变的过程，在这一过程由政府制订规范强制性推行对于相对不成熟的市场主体的伤害性是可待商榷的。因此，政府强制性变迁有必要极大化的利用市场机制，而提高自组织效率，就有必要深入了解产业内部组织情况。有研究表明不仅在我国，在美国，房地产市场的产业组织结构也是一直被房地产研究忽视的问题（Coiacetto，2009）。Pedro Marin和Georges Siotis（2007）认为市场集中度的提高是由于激烈的竞争所致，从而企业提高了研发成本，促进了创新和产品的差异性，创新和产品差异性是利润率提高的直接原因，市场集中度与创新、创新与利润率都是成正比的[8]。但是在我国，房地产业市场集中度很低，张巍、赵彦辉、陈伟（2009）研究表明，我国房地产业生产扩张能力和行业壁垒均与房地产业集中度呈负相关关系，换言之，我国1997年～2007年房地产业新增企业比在位企业更多的占有了新增销售量。中国房地产业的低市场集中度，易出现低水平的过度竞争，市场高度分散造成资源的过度分散，以致浪费，不利于发挥规模经济效应。规模效应的缺失直接降低了企业技术创新物质基础。

经历了若干年的房地产业繁荣，房地产业的支柱产业地位逐渐加强（段飞哲，2012），作为推动经济增长的主力产业之一，房地产产业的发展应当符合发展方式转变和经济结构调整。将房地产业看作一个实心内核（胡学锋，2000；汪宏、陶小马，2012），也容易沦入空谈房地产产业优化的怪圈。只有将房地产业细分，深入研究房地产业内部产业组织问题才能更清晰的把握房地产业发展方式转变的内在逻辑。只有对事物内部运行的把控更清晰，才能够将发展方式转变的要求扎根于事物的内部，才能够提出更有效、更有针对性、视野更广、切实可行的政策建议。

四、 政策建议

1. 符合新型城镇化的总方针。目前中国的城镇化率虽然超过了50%，但远未达到发达国家水平。并且，目前中国的户籍政策、养老等社会保障政策远远跟不上城市的建设速度，一、二线城市集中的农村务工人员很难植根于城市。我国城镇化率的统计量存在诸多“水分”和不稳定因素。新型城镇化不仅是城镇数目的增多和各城市内人口规模不断扩大，更是以人为本的三产业人员就业和生活转型。新型城镇化要以人为本，以新型工业化为动力，推动城市现代化、集群化、生态化和农村城镇化。

据此，新型城镇化对房地产业提出了以下要求：

第一，集约高效。房地产业从开发、建造到销售应当尽力做到集约整合，降低产业链间人力、物力损耗，推行管理现代化、行为对接准确化。

第二，环境友好。从设计到建造都需要考察项目的损耗、排放和污染情况，并且，要针对后期用户居住体验和长期使用做节能减排考量。

第三，宜居安居。以人为本，审时度势，中国老龄化社会的来临以及“四个老人+二个年轻人+1-2个孩子”的家庭结构对房地产开发建设提出了新的要求。居住配套充足，养老社区理念，便捷化生活都应当引入到房地产产品设计中。

第四，保障供应。有恒产者有恒心，房地产保障政策和保障房供应不仅是政府安居百姓的仁心仁政，更是稳定城镇化人口，夯实城市发展、经济发展人口基础的重要基石。社会各类收入群体有房住、安居于此，不但为经济发展提供了就业人口，更利于服务业的发展。人口红利的区域集中将为我国城镇化建设提供新的人口红利溢出。

第五，产品差异性。以人为本的一个重要内涵是包容个性，产品的差异性是市场发展成熟与否的重要标志。不同的群体、不同的人群对商品的偏好存在差异性，这就要求房地产供应应当尊重差异化。在完全市场化的商品房市场，产品不仅是差异化、个性化的，也可以具有定制性。

2. 以创新和节能减排为目的，适度提高房地产业市场集中度。中国房地产业的低市场集中度，易出现低水平的过度竞争，市场高度分散造成资源的过度分散，以致浪费，不利于发挥规模经济效应，损害社会的净福利。然而，集中度过高的规制方案更值得商榷，苗天青（2005）指出，香港房地产业市场集中度很高，房地产企业施行楼盘开售时间不相迭，楼宇单位分成小批推出等手段以达到推升楼市繁荣的目的，其盈利水平非常高，香港房地产业的利润率近20多年来尽管也随着整体经济状况的变化而出现波动，但平均水平达到60%左右，在1980年～1981年、1994年～1995年和1997年～1998年，其利润率高达100%以上，即使是在经济低迷时期，其利润率也基本维持在40%以上。香港的人均GDP与新加坡接近，但香港的人均居住面积却只有新加坡的1/3左右，以每户3.1人计算，香港住户的平均居住面积仅为42平方米。

不难看出，市场集中度的提高与反垄断相违背，在西方经济学的理论和实践中，反垄断都是很传统的，但是在贸易领域，发达国家反-反垄断案例也很多见（现代产业组织和新制度经济学在这方面的谈论较多）。换言之，根据对国内福利的影响去选择垄断的“度”是更加合理的。目前在我国大陆地区，房地产开发市场集中度确实有阻碍规模经济效应、技术创新和发展方式转变的嫌疑。从规制角度，适度提高房地产开发行业市场集中度是可行的，但是“度”的依据必须明确。那就是以推动创新和节能减排为目标，树立一些典型企业，政策倾向一些有典型企业的典型项目，将以太阳能为代表的清洁能源和智能生活为代表的物联网概念，融入新型社区、养老社区建设。以创新和节能减排为标准，以典型案例为表率，设置开发行业规范，发展有利于经济、社会长远发展的开发行业“软”壁垒。降低不利于竞争的“硬”壁垒，引导房地产开发行业的转型升级和合理竞争。

3. 降低行政性壁垒、融资成本，提升产品生产规范。对于产业壁垒，应当有“软、硬”之分，“软”壁垒是可以自动调节，与“看不见的手”共生的，可以打破也可以维护的行业壁垒，如：规模经济、创新投入和保护、价格制订过程中的讨价还价与基于产品的虚拟附加值（品牌、服务等）的定价优势等；“硬”壁垒是企业经营难以突破或人为设置的，其中以行政性壁垒、融资壁垒为主。

产业管制政策方面，产业集中度是结果，壁垒是原因。自2002年7月以来，发改委、国土资源部等部门分别出台了一系列政策就土地出让、房地产开发项目的资本金等方面对房地产行业进行了一定的要求和控制，在开发一个项目之前，房地产商必须取得5个证书：“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”。为了办好这5个证，总共要盖20多个章，涉及到当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、税务、交通、环保、卫生等多个部门。在此过程中，政府应当简化审批手续，打击寻租空间，对于规模经济、必要资本量、建设施工水平、配建水平、产品差异化等，适度提高标准；对于在位企业为实现市场中的主导地位，利用自身的优势所实施的策略行为，适度引导、规制，对于恶意扰乱市场和偷工减料等行为给予严厉打击。总地来说，有关非人为以及质量标准相关的准入壁垒应该适度保护，人为刻意破坏竞争、追求垄断利润的准入壁垒应该适度引导和规制。

4. 借国有企业和标杆企业推动房地产产业化和技术整合。房地产产业化的每一次突破，都是以房地产产业技术创新为先导，以科技含量的增加和劳动力知识技能的提升为基础。如日本积水房屋公司，1978年～2009年间共获得4 546项专利。其技术领域包括水处理技术、生物技术、耐火材料、陶瓷水泥、涂料、计算机控制、仪器测试测量、电力工程技术等。专利数量之多，涉及领域之广，显示出日本积水房屋公司强大的技术研发能力，也在一定程度上说明了日本住宅产业化的成功与企业技术研发能力强有重要的相关关系（王蒲生、张帆、张玉岩，2010）。

推动房地产产业化不但利于技术创新，更利于发展方式转变。房地产产业化是房地产生产方式和生产过程的进步，人类生产方式的进步超出了垄断与反垄断的经济学理论范畴，这是历史观层面的进步。与此同时，需要指出，房地产生产方式的进步是一种符合于自组织演化规律的过程，在此过程中，政府不仅要建立新标准（节能、节水、节材、节地和环保的“四节一保”方针）、新思路（优化房地产产业链间传导，推进房地产开发行业、承建行业、销售层面、物业服务层面的房地产全产业链产业化整合），更要根据新标准扶持、树立一部分典型企业的典型项目，引领诱致性制度变迁。技术创新、整合和发展方式转变的突破，要有利于市场更要立足于市场。企业作为市场主体之一（产品的直接提供者），企业相比于政府更了解市场情况。并且，政府推动的诱致性制度变迁应当尽量保证诱致政策倾斜的广泛性，最大范围的调动各类房地产企业的积极性，对典型项目的选择和支持应当保证一视同仁，不论是国有企业还是民营企业，有利于制度创新，有利于新标准建立的就是好的，就要扶持和树立。

参考文献：

1. 马莉，陈静思，朱渝铖.产业组织理论视角下的房地产市场定价行为研究.时代金融，2008，（8）.

2.杨艳琳，李丽.市场集中度与市场绩效的悖论——以中国房地产业为例的实证分析.财贸经济，2008，（3）.

3.唐晓灵，白宝焕.我国房地产开发市场集中度研究.商业时代，2012，（26）.

4.刘水杏.房地产业与相关产业关联度的国际比较.财贸经济，2004，（4）.

5.陈秉钊.以科学发展观重新认识我国房地产业——兼议建设资源节约、环境友好的先锋城市.上海城市规划，2010，（4）.

6.黄力.房地产业与其相关产业的关联效应分析.上海师范大学学位论文，2009.

7.张巍，赵彦辉，陈伟.中国房地产业市场集中度影响因素的实证研究.建筑经济，2009，（5）.

8.段飞哲.北京市房地产业的关联关系和带动效应分析.首都经济贸易大学学位论文，2012.

9.胡学锋.房地产业可持续发展指标研究.统计研究，2000，（3）.

10.汪宏，陶小马.房地产业低碳化转型中的问题与对策.建筑经济，2012，（11）.

11.苗天青，朱传耿.中国房地产市场的地域特征分析.经济地理，2005，（3）.

12.王蒲生，张帆，张玉岩.全球生产方式演变下的住宅产业化.特区经济，2010，（9）.

基金项目：国家社科基金重大课题“推进经济结构战略性调整研究”（项目号：13&ZD022）；教育部人文社会科学重点研究基地重大项目“国有经济战略调性调整与中国特色社会主义道路”（项目号：13JJD790012）。

作者简介：王耀武，哈尔滨工业大学深圳研究生院教授、博士生导师；艾德洲，深圳市房地产评估发展中心助理研究员，吉林大学产业经济学博士，哈尔滨工业大学深圳研究生院博士后；孟庆昇，深圳市房地产评估发展中心，经济师。

收稿日期：2014-07-12。