南京市住宅价格波动趋势研究

夏贝贝

摘要：近年来，随着房地产业的高速发展，住宅价格不断攀升，而在中国这种特殊的国情下，房地产的调控政策对住宅市场价格的波动存在极大的影响，可以说国家对房地产业的态度决定其未来的发展态势。本文正是基于政策调控的视角来分析南京市住宅价格未来的波动趋势，并运用ARIMA模型预测南京市2014住宅价格的走势，从而为本文的理论分析提供现实依据。

关键词：住宅价格；政策调控；ARIMA模型

一、 引言

自20世纪70年代末我国土地相关法规进行调整起，房地产业伴随着改革开放的浪潮开始蓬勃发展，直到近几年，我国房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。衣食住行乃是百姓生存之根本，而过快的房价上涨使得很多人在城市中没有栖身之地，人们对于房价走势的关注越来越热，而在中国这种特殊的国情下，土地的国有化以及政府的过度干预，我国的房地产市场仍然不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场，政府的调控政策决定着房地产市场的生死存亡。

南京市的住宅市场发展历程受我国房地产市场发展的影响，几乎与我国房地产市场发展同步，也是经历了四个发展阶段。1998年以前经历的三个阶段基本上都是在不断的完善房地产市场，住房制度不断改革，迎来了我国房地产市场繁荣的新时期。1998年以后为第四个阶段， 1998年7月3日，国务院颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，文件要求，1998年下半年开始停止住房实物分配，这一年对于南京楼市来说是一个从福利房向商品房过渡的阶段，我国取消福利分房，政府启动扩大内需，刺激消费，坚持拉动经济增长发展的方针，住宅由福利分房向商品房过度，从而使得房地产业在国民经济中占据重要的地位，这为南京市住宅市场的投资和消费带来了一个绝好的发展契机。2001年10月28日，南京确立了“一城三区”的城市发展战略，这一战略的实施拓展了南京市的发展空间，并为南京的楼市迎来了又一个春天。2005年被称为“房地产市场的调控之年”，国家连续出台两个“国八条”、房贷优惠政策取消、房地产税改革深入、提高住房贷款利率等，这些政策无疑给房地产市场带来了一定的冲击，当时，南京市的房地产市场在较短时间内就爆发了“降价潮”，这一年的调控政策犹如给南京市火热的房地产市场泼了一盆冷水。2006年“国六条”出台、建设部出台171号“外资限炒令”、108号文强制征收二手房转让所得税等进一步打击了投机性房地产，使得南京市的房地产市场逐渐走向稳定，市场运行较为稳健，房地产开发企业行为更为规范理性。2008年初，南京的房地产市场一片火热，各大企业的房地产营销广告拼的头破血流，不断出现跳水价、一口价、特价房等价格攻势，但是2008上半年在宏观调控的作用下南京市的房地产市场开始理性回归，而下半年受全球金融危机的影响，中国楼市一片“萧索”。政府紧接着出台了一些救市政策，2008年9月，降低贷款利息0.27个百分点，金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。10月，财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，这些政策宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。在救市政策出台以后，2009年，南京市房地产市场开始复苏，并且随着南京市外延的扩展，南京市在“一城三区”发展战略的基础上提出了“一主城三副城八大新城”的开发战略，在此带动下，拉开了新一轮的城市建设高潮，为南京市房地产市场的发展提供了新的空间。2011年，“新国八条”出台，首套房限购，二手房贷首付提至60%，在各种限购、限价、限涨的调控政策下，2011年的楼市显得异常的惨淡，南京市成交量较上年下降26%，这一年对南京的楼市来说可谓是血雨腥风。2013年，房地产市场调控持续限购，2月，“新国五”条出台，坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应，11月，针对南京楼市的调控“宁八条”正式发布，政策提出加大普通住宅用地供应、二套房贷款首付比例将由之前的6成提至7成，这一政策与国家出台的“新国五”条遥相呼应，在政策的叠加作用下，2013年下半年的成交量明显低于上半年，但是房价并没有出现大面积下跌的情况。

从上面的分析中我们可以看出，国家出台的针对房地产市场的调控政策无时无刻不在主导着房地产市场的命运，因此，想要准确的预测未来住宅价格的走势情况，必须从最基本的宏观调控政策入手，剖析政策背后真正的導向，同时也要考虑到政策的滞后性以及住宅建设的周期性问题，只有这样才能准确的预测南京市未来的住宅价格走势。

二、 文献回顾

关于住宅价格波动趋势研究的文献数不胜数，早在2001年张红、李文诞（2001）运用住宅价格回归模型和二次曲线趋势模型对北京市商品住宅价格的变动趋势及影响因素进行了实证分析，并指出影响住宅的主要因素是住宅的建设成本和国内生产总值，由此得出北京市商品住宅价格走势上升的结论。里娟（2005）利用我国31个省自治区直辖市1998年到2003年6年间住宅价格与宏观经济变量的面板数据，分析得出人均收入和每平米建筑成本的变动是影响我国住宅价格变动的两大主要因素。这一阶段的研究者更偏向于认为住宅价格的波动是由住宅的建设成本、宏观经济等因素造成的，而对于政府的调控政策却只字未提，这对于一个由政策来主导的政府型的房地产市场来说显然不妥。

近年来，随着计量模型的快速发展，越来越多的学者们开始采用复杂的数学模型来预测未来住宅价格的走势。杨东朗、王战宏、张婷（2006）运用多因素预测模型结合西安市的城市住宅价格以及相关数据构建了西安市城市住宅价格预测模型，并对西安市未来城市住宅价格进行了模拟预测。徐琳（2006）利用ARIMA和ARCH类模型估计预测上海市房价的波动趋势，通过建立房价走势的ARIMA模型说明上海房价序列存在时序相关性、记忆性，并根据这些特点运用ARCH模型预测了上海市未来房价走势。李佼瑞、谢冬梅（2012）运用Markov机制转换模型来研究我国房价的波动情况，并指出现阶段我国整体上房价还是处于上升的状态。以上这些研究文献大量的引用了计量模型来分析住宅价格的变动趋势，却忽略了宏观调控政策变化以及由其引起的基本因素的变化对房价的影响，缺少宏观调控政策的变动对房价走势影响的分析。

然而，还是有很多学者认识到了政府的调控政策对房价波动影响的重要性。曹锦花（2004）认为商品房价格波动的主要因素有经济因素、政策因素和心里预期，并在此基础上建立了供需平衡框架，通过该框架分析各因素对价格作用的渠道和方向，由此总结出各因素作用相互渗透并对价格波动共同产生影响的结论。崔光灿（2006）分析了宏观调控政策对住宅价格波动的影响，它指出宏观调控政策可以通过影响基本因素的变化，例如利率、土地供应、人口等来影响房价的波动。孔行、刘治国、李国平、于渤（2009）分析发现1998年以来中国的房价一直处于上升的周期，但是增长快慢的程度经常会发生改变，他们认为是宏观调控政策在起着重要的作用，并指出由于政策的滞后性、着力点不当等原因使得政策并没有达到预期的结果。以上的文献肯定了宏观调控政策对房地产价格波动的重要影响，但缺少了数据分析的依据。

区别于以往的文献，本文在第三部分试图先从理论分析入手，逐条分析2013年宏观调控政策对下一年南京市住宅价格波动的影响，在文章的第四部分加入实证分析，运用ARIMA计量模型预测2014年南京市住宅价格走势，从而进一步验证本文在第三部分理论分析的结果。

三、 理论分析

对于南京住宅房地产市场来说，2013年的宏观调控政策是左右其近两年走势的重要因素，在引言部分我们提到，2013年主要有两大宏观调控政策会对南京的住宅市场产生重大的影响。2013年2月“新国五条”的出台，拉开了本年宏观调控的序幕，该政策主要包括以下几个要点：（一）：完善稳定房价工作责任制。（二）：坚决抑制投机投资性购房，对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。（三）：增加普通商品住房及用地供应。（四）：加快保障性安居工程规划建设。（五）：加强市场监管和预期管理。

从上面的五条细则我们可以看出“新国五条”的政策力度大大提高，进一步挤压投资性需求，明确支持自住性住房需求。在政策落脚点方面，“新国五条”致力于抑制投机性购房需求，支持首套置业需求，增加供给，压缩需求，这是从根本上解决房价过快增长的着手点。下面将从三个基本点入手来解读“新国五条”对南京楼市的影响。

第一：此次细则指出，针对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款比例和贷款利率，南京毋庸置疑是在此范围内的，必定会受到该政策的波及，2013年11月，人民银行南京分行发出通知，明确将二套房贷款的首付比例由原来的最低六成提高到最低七成，这正是对此次调控政策的回应和落实，众所周知，信贷是影响住宅成交量主要的因素，此次银行收紧房贷将在一定程度上影响未来楼市的成交量，使需求紧缩，进一步会抑制房价的大幅上涨。

第二：“新国五条”明确指示要增加普通商品住房及用地供应，并优先支持普通商品住房的开发贷款需求，一直以来高需求低供给是造成房价过快增长的根本原因，此次调控从根本原因入手，增加商品房及用地供给，从根本上改善了供求状况。但是，由于房地产建设周期长，一般需要一到两年的时间才能投入建设开始预售，所以此项政策在短期内不会改变供给量，但是随着时间的推移，此项政策的效果將会逐渐显现出来。

第三：调控政策指出对于出售自有住房按规定应征收的个人所得税并按转让所得的20%计征，此前市场普遍按照总房款的1%计二手房所得税，我们可以举个例子简单计算一下这项政策所带来的差别，例如：一套价值100万的房子，3年之后涨到150万，如果按总房款1%交税，则为1.5万，如果按照房产交易盈利部分的20% 交则为10万，这意味着二手房市场交易成本增加，交易税费的上升预计将在短期内明显削弱二手房置业需求，对投资性需求打击较大，二手房市场成交量将会有显著回落。

从以上三点的分析来看，此次调控政策将从根本上改变供需结构，进一步挤出投资性需求，并且购房者将陷入观望情绪，使得交易量大幅回落，这会极大的减少需求，同时商品房及供地量的的增加将会增加市场供给，这些政策虽然在短期内影响不大，但随着时间的推移，2014年的房价必定会受到此次调控政策的影响，逐渐趋于稳定状态。

“新国五条”出台后，国务院要求各地方政府要深入贯彻，并提出进一步落实细则的措施，同时住建部将南京放入部分房价上涨过快的一、二线城市的行列中。为响应中央的号召，落实“新国五条”细则，南京市政府于2013年11月底出台了“宁八条”，主要内容包括以下几点：（一）：确保完成今年房价控制目标。（二）：继续严格执行限购等政策。（三）：加大中低价位住房供应力度。（四）：增加普通商品住房用地供应。（五）：加快保障性安居工程建设。（六）：强化房地产市场监管。（七）：完善商品房价格管理制度。（八）：要加强调控联席工作机制建设。

分析“宁八条”的几大细则我们可以看出，“宁八条”的出台除了进一步强化了“新国五条”的实施效应，其还增加了规范房地产市场的调控细则，这表明南京市政府调控房价的决心势在必得，此次调控的目的无疑是对“新国五条”调控政策的延伸和加强，进一步稳定房价，使南京市的房地产市场走向常态化。

综上所述，南京市住宅价格在以上政策调控的作用下将改变持续高涨的局面，逐渐走向稳定状态。同时，由于房地产市场独有的特性即建设周期长，这会使得政策的实施效果具有一定的滞后性，所以政策公布实施后我们并不能看到立竿见影的效果，而是需要一到两年的周期，政策的效果才会逐渐显现出来，因此，2013年的宏观调控政策的效果将会在2014年逐渐显现出来，所以本文经过政策解读后预测2014年住宅价格将会有所回落并逐渐趋于稳定状态。

四、 实证研究

在这一部分我们运用南京市2004年——2013年住宅平均价格的季度数据建立ARIMA（p，d，q）模型，并对2014年的住宅均价做出预测，从而来进一步证实我们的理论分析结果。ARIMA模型是单变量时间序列在同方差情况下进行线性建模的最常用的方法，是依据变量自身的变化规律，利用外推机制描述时间序列的变化，住宅均价在宏观调控政策的作用下上下浮动，有自身的变化规律，符合该模型的建模条件。所有数据来源于历年《中国统计年鉴》、《中经网统计数据库》，为了消除价格的影响，将数据调整至2004年基期，将此时间序列记作Xt，同时为了避免数据大幅度的波动，我们对住宅均价取自然对数，记作Yt。

首先，我们需要对Yt序列进行平稳性分析，在EViews里面常常运用单位根检验法来检验序列的平稳性，单位根检验是指检验序列中是否存在单位根，因为存在单位根就是非平稳时间序列了，序列中存在单位根过程就不平稳，会使回归分析中存在伪回归。表1显示的是Yt序列的平稳性检验结果，由P值可知，该序列是非平稳序列。

表2为Yt经过一阶差分后的平稳性检验结果，在此将Yt的一阶差分记作Zt，由P值我们可以知道Zt为平稳性序列，由此可以得出ARIMA（p，d，q）中模型中的阶数d=1。

表2Zt序列的平穩性检验结果

ARIMA（p，d，q）模型中的p和q取决于对差分运算后序列的自相关与偏相关函数的分析，下面运用EViews对Zt进行自相关和偏相关分析，图1表示Zt的自相关和偏相关分析图，由图可知，Zt的自相关函数是1阶截尾，偏自相关函数也是1阶截尾，因此建立的ARIMA（p，1，q）模型可以初步定为ARIMA（1，1，1）模型。

图1Zt序列的自相关函数和偏自相关函数图

接下来运用Eviews对已经确定的模型进行估计，模型估计结果如表3所示，从表3中可以看出该模型的各个系数在5%的显著水平下均可以通过检验，模型初步成立。

表3模型估计结果

为了进一步确定模型的准确性，需要对上述结果的残差项进行白噪声检验，检验结果如图3所示，残差对应的自相关和偏相关函数均在置信区间内，所以认为该残差为一个白噪声序列，即残差项无自相关，满足要求。

图3模型的残差图相关图

最终确定估计模型的表达式为：Zt=0.037611+0.344873Zt-1-0.949462∈t-1

根据上面所建立的模型，我们预测了2014年第一个季度的住宅均价为13610.12元/平方米，环比下降3.31%，从数字上来看，2014年房价较去年最后一个季度数据有所下降，说明宏观政策的调控逐渐在起着作用，由于政策的滞后性使得宏观调控政策并不能迅速的冷却房价，但是宏观政策的公示会给人们心里上的暗示，很多人会认为房价将会在宏观调控的作用下下调，导致想要购房的人处于观望的状态，认购量减少，这会在一定程度上阻止房价的持续上涨，使其暂时处于稳定的状态。据365地产家居网统计，进入2014年以来，南京市的住宅成交套数基本上处于不断下滑的状态，这刚好认证了我们在理论和实证部分的分析结果，这说明2013年的“新国五条”以及年底的“宁八条”等宏观调控政策正在对住宅市场起着牵制性的作用，其效果将随着时间的推移越来越明显。

五、 结论

本文通过解读2013年两大宏观调控政策来分析2014年南京市住宅价格走势，认为2014年南京市住宅均价将有所回落并逐渐趋于稳定状态。同时，本文还运用ARIMA模型对南京市2004年——2013年住宅均价的季度数据进行建模，并运用该模型对2014年南京市第一季度的住宅均价进行预测，得出2014年第一个季度的住宅均价较去年最后一季度有所回落，这与本文的理论分析部分遥相呼应，说明宏观调控政策的效应正在逐渐的显现，并随着时间的推移，其作用越来越明显，最终使得南京市房价趋于稳定状态，告别快速高涨的局势。（作者单位：南京财经大学）

参考文献：

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