城市住宅价格控制目标横向比较及其合理性分析

李智

摘要：近些年来，随着房地产行业的快速发展，住宅房价的上涨已经引起了各地政府的重视。在响应国家政策的基础上，根据各自城市的实际情况，各地政府结合调控目标不断出台文件加强对房价进行调控。有608个城市公布新建住房价格控制目标，各个城市的调控目标各不相同，大致可以分为以下几类：基于GDP增幅的调控目标，基于收入增幅的调控目标和基于房价收入比的房价调控目标。本文针对城市住宅价格控制目标进行了横向比较并分析其合理性，结合南京市数据进行了案例研究。

关键词：城市住宅；房价调控目标；统计分析

中图分类号：F2933文献标识码：A

文章编号：1000176X（2014）08006605

一、研究背景

随着住房制度的不断推进，我国房地产行业取得了巨大的成就。但是，随着住房这种与民生问题密切相关的特殊商品价格在全国范围内的不断攀升，不断上涨的房价受到社会的普遍关注[1-3]。

针对房价及房地产快速上涨的情况，我国相继颁布了一系列调控政策。如2004年的“813大限”；2005年“老国八条”、“新国八条”；2006年“国六条、90/70政策、征收二手房所得税、限制外资进入”；2007年推出了提高首付、五次加息、清查土地囤积、土地供应加大和限期开发。到了2008年， 由于国际经济危机的爆发，国内经济陷入低迷期， 为了抵御金融危机对国内经济的冲击， 政府推出了一系列的房地产经济刺激措施， 拉动国民经济增长，从“降率免税”、4万亿元财政投资到地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。经过一年的深度调整后，大城市的楼市成交量又开始节节攀升， 部分房价甚至超过了2007年， 这些反映了救市的调控政策是有效的，但是又使得房地产价格的调控上有了明显的失效。2010年4月“国十条”的出台，政府调控政策开始变得更为严厉，连续出台了“新国四条”、“新国十条”、“新国八条”；2013年的“新国五条”，从房价控制目标、考核问责制、经济上货币紧缩、差别化信贷到限购令、限贷令、房产税、“十二五”住房保障计划等。众多的调控政策联合出击，主要针对的是房地产业非理性发展。一方面是调控需求结构，抑制过热的投资和房价的过快上涨；另一方面，从建设保障房的民生地产着手， 调整住房供给结构，建立住房保障系统[4-6]。

我国的房地产市场和房地产宏观调控己经发展到一个非常重要和关键的时期。有608个城市公布新建住房价格控制目标，各个城市的调控目标各不相同，大致可以分为以下几类：基于GDP增幅的调控目标，基于收入增幅的调控目标，基于房价收入比的房价调控目标。论文针对城市住宅价格控制目标进行了横向比较并分析其合理性，结合南京市数据进行了案例分析[7-8]。

二、南京市房价和不同房价调控目标的横向比较及合理性分析

1基于 GDP 增幅的控制目标

基于GDP 增幅的房价调控目标，其实就是对住宅价格增幅与GDP 增幅之比的控制，住宅价格增幅与 GDP 增幅之比这一指标是衡量住宅市场相对于宏观实体经济增长速度的动态相对指标。一般该指标取值在 1 以内属于合理范围。

近些年来，南京市GDP保持快速增长，城市GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长速度。较快的经济发展速度，为南京市房地产行业的持续发展提供了良好平台。2011年全年实现地区生产总值6 14552亿元，比上年增长1200%。2012年全年实现地区生产总值7 20157亿元，比2011年增长1170%，2013年南京市GDP更是突破8 000亿元，整体经济运行表现出快速发展的良性势头，为南京市房地产行业发展提供了良好平台。endprint

摘要：近些年来，随着房地产行业的快速发展，住宅房价的上涨已经引起了各地政府的重视。在响应国家政策的基础上，根据各自城市的实际情况，各地政府结合调控目标不断出台文件加强对房价进行调控。有608个城市公布新建住房价格控制目标，各个城市的调控目标各不相同，大致可以分为以下几类：基于GDP增幅的调控目标，基于收入增幅的调控目标和基于房价收入比的房价调控目标。本文针对城市住宅价格控制目标进行了横向比较并分析其合理性，结合南京市数据进行了案例研究。

关键词：城市住宅；房价调控目标；统计分析

中图分类号：F2933文献标识码：A

文章编号：1000176X（2014）08006605

一、研究背景

随着住房制度的不断推进，我国房地产行业取得了巨大的成就。但是，随着住房这种与民生问题密切相关的特殊商品价格在全国范围内的不断攀升，不断上涨的房价受到社会的普遍关注[1-3]。

针对房价及房地产快速上涨的情况，我国相继颁布了一系列调控政策。如2004年的“813大限”；2005年“老国八条”、“新国八条”；2006年“国六条、90/70政策、征收二手房所得税、限制外资进入”；2007年推出了提高首付、五次加息、清查土地囤积、土地供应加大和限期开发。到了2008年， 由于国际经济危机的爆发，国内经济陷入低迷期， 为了抵御金融危机对国内经济的冲击， 政府推出了一系列的房地产经济刺激措施， 拉动国民经济增长，从“降率免税”、4万亿元财政投资到地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。经过一年的深度调整后，大城市的楼市成交量又开始节节攀升， 部分房价甚至超过了2007年， 这些反映了救市的调控政策是有效的，但是又使得房地产价格的调控上有了明显的失效。2010年4月“国十条”的出台，政府调控政策开始变得更为严厉，连续出台了“新国四条”、“新国十条”、“新国八条”；2013年的“新国五条”，从房价控制目标、考核问责制、经济上货币紧缩、差别化信贷到限购令、限贷令、房产税、“十二五”住房保障计划等。众多的调控政策联合出击，主要针对的是房地产业非理性发展。一方面是调控需求结构，抑制过热的投资和房价的过快上涨；另一方面，从建设保障房的民生地产着手， 调整住房供给结构，建立住房保障系统[4-6]。

我国的房地产市场和房地产宏观调控己经发展到一个非常重要和关键的时期。有608个城市公布新建住房价格控制目标，各个城市的调控目标各不相同，大致可以分为以下几类：基于GDP增幅的调控目标，基于收入增幅的调控目标，基于房价收入比的房价调控目标。论文针对城市住宅价格控制目标进行了横向比较并分析其合理性，结合南京市数据进行了案例分析[7-8]。

二、南京市房价和不同房价调控目标的横向比较及合理性分析

1基于 GDP 增幅的控制目标

基于GDP 增幅的房价调控目标，其实就是对住宅价格增幅与GDP 增幅之比的控制，住宅价格增幅与 GDP 增幅之比这一指标是衡量住宅市场相对于宏观实体经济增长速度的动态相对指标。一般该指标取值在 1 以内属于合理范围。

近些年来，南京市GDP保持快速增长，城市GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长速度。较快的经济发展速度，为南京市房地产行业的持续发展提供了良好平台。2011年全年实现地区生产总值6 14552亿元，比上年增长1200%。2012年全年实现地区生产总值7 20157亿元，比2011年增长1170%，2013年南京市GDP更是突破8 000亿元，整体经济运行表现出快速发展的良性势头，为南京市房地产行业发展提供了良好平台。endprint

摘要：近些年来，随着房地产行业的快速发展，住宅房价的上涨已经引起了各地政府的重视。在响应国家政策的基础上，根据各自城市的实际情况，各地政府结合调控目标不断出台文件加强对房价进行调控。有608个城市公布新建住房价格控制目标，各个城市的调控目标各不相同，大致可以分为以下几类：基于GDP增幅的调控目标，基于收入增幅的调控目标和基于房价收入比的房价调控目标。本文针对城市住宅价格控制目标进行了横向比较并分析其合理性，结合南京市数据进行了案例研究。

关键词：城市住宅；房价调控目标；统计分析

中图分类号：F2933文献标识码：A

文章编号：1000176X（2014）08006605

一、研究背景

随着住房制度的不断推进，我国房地产行业取得了巨大的成就。但是，随着住房这种与民生问题密切相关的特殊商品价格在全国范围内的不断攀升，不断上涨的房价受到社会的普遍关注[1-3]。

针对房价及房地产快速上涨的情况，我国相继颁布了一系列调控政策。如2004年的“813大限”；2005年“老国八条”、“新国八条”；2006年“国六条、90/70政策、征收二手房所得税、限制外资进入”；2007年推出了提高首付、五次加息、清查土地囤积、土地供应加大和限期开发。到了2008年， 由于国际经济危机的爆发，国内经济陷入低迷期， 为了抵御金融危机对国内经济的冲击， 政府推出了一系列的房地产经济刺激措施， 拉动国民经济增长，从“降率免税”、4万亿元财政投资到地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。经过一年的深度调整后，大城市的楼市成交量又开始节节攀升， 部分房价甚至超过了2007年， 这些反映了救市的调控政策是有效的，但是又使得房地产价格的调控上有了明显的失效。2010年4月“国十条”的出台，政府调控政策开始变得更为严厉，连续出台了“新国四条”、“新国十条”、“新国八条”；2013年的“新国五条”，从房价控制目标、考核问责制、经济上货币紧缩、差别化信贷到限购令、限贷令、房产税、“十二五”住房保障计划等。众多的调控政策联合出击，主要针对的是房地产业非理性发展。一方面是调控需求结构，抑制过热的投资和房价的过快上涨；另一方面，从建设保障房的民生地产着手， 调整住房供给结构，建立住房保障系统[4-6]。

我国的房地产市场和房地产宏观调控己经发展到一个非常重要和关键的时期。有608个城市公布新建住房价格控制目标，各个城市的调控目标各不相同，大致可以分为以下几类：基于GDP增幅的调控目标，基于收入增幅的调控目标，基于房价收入比的房价调控目标。论文针对城市住宅价格控制目标进行了横向比较并分析其合理性，结合南京市数据进行了案例分析[7-8]。

二、南京市房价和不同房价调控目标的横向比较及合理性分析

1基于 GDP 增幅的控制目标

基于GDP 增幅的房价调控目标，其实就是对住宅价格增幅与GDP 增幅之比的控制，住宅价格增幅与 GDP 增幅之比这一指标是衡量住宅市场相对于宏观实体经济增长速度的动态相对指标。一般该指标取值在 1 以内属于合理范围。

近些年来，南京市GDP保持快速增长，城市GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长速度。较快的经济发展速度，为南京市房地产行业的持续发展提供了良好平台。2011年全年实现地区生产总值6 14552亿元，比上年增长1200%。2012年全年实现地区生产总值7 20157亿元，比2011年增长1170%，2013年南京市GDP更是突破8 000亿元，整体经济运行表现出快速发展的良性势头，为南京市房地产行业发展提供了良好平台。endprint