以统计分析为基础的房地产税收优化分析

摘 要 城市化进程的加快，为房地产事业的发展注入了新的活力，房地产事业进入到了一个新的时期。在现阶段的房地产行业中，税收政策是房地产市场实现宏观调控的重要手段，基于市场发展的需要，对房地产税制进行改革是当前我国税收制度调整优化的重要体现。这种优化调整可以对现有房地产税收体系中的诸多问题起到解决防范作用，从而使整个房地产税收区域公正合理。本文以统计分析为基础，对当前房地产税收体系的改革和优化进行了分析。

关键词 统计分析 房地产税后 改革优化

房地产税收改革一直是政府关注的重要方面，它与人们的生活密切相关。现阶段我国房地产税收体系的运行还存在一系列需要改革完善的地方，如税制结构不合理、税费类型繁多以及税租模糊不清等，这与现阶段房地产市场的发展态势是不相吻合的。因此，需要对房地产税收进行时代性的改革和优化，这不仅仅是房地产市场调控的需要，更是我国税收制度整体优化所不可缺少的重要部分。

一、房地产税收体系现状的描述性统计分析

（一）税制结构不合理

现有的房地产税收体系，税制结构不合理有两个方面，一是保有环节的税负较轻，二是交易环节的税负过重。我们以当前房地产市场五大专用税种为例进行分析。保有环节的税收收入在总的税收比重有明显变化，从20世纪90年代至近几年，由88.72%直接下滑到28.27%；而交易环节的税收比重则有所上升，从11.28%上升到了28.69%。对此，我们有理由说，要提高保有环节的税收比重，并适当降低交易环节的比重。

（二）税收种类繁多，交叉混乱

单单从现阶段我国房地产市场的征收税种来看，所需要征收的税种类型就有10种，具体是耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、公司所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、营业税以及附加的城建税。而且这些税种的收费也很高，至目前为止还没有一个权威统一的具体数目，导致税收的类型繁多，种类混淆模糊不清。因此，要进行房地产税收体系改革，就需要协调统筹，一方面将改革重点放在税种上，另一方面还要对具体税种的收费进行明确整合。[1]

（三）税租模糊不清，比例严重协调

土地出让金是政府让土地使用者一次性预交一定时间的土地租金，预交时间一般是50年或70年。以2009年为例，全国土地的实际出让租金收入为15911亿元左右，相当于是五大房地产税收总收入的3.3倍。而在2010年，全国土地出让成交的总价是2.7万亿元，是整个房地产税收的大约4倍。再加上其他税种的分析比较，可以看出房地产税费租金是整个地方政府财政收入的重要支撑，“税费租”的负担过于严重。因此，要想大幅度促进保有环节税收收入的提高，就必须重点对土地出让金进行改革创新，实现并租入税。

二、房地产税收体系的优化改革分析

（一）房地产税收体系改革的原则

首先，税负要合理。针对当前“税费租”负担过于严重的现象，负担不宜提高，需要保证在“正税”的同时明晰税租，减少税费。这就需要对这些过于复杂的收费项目进行整理，对于不必要的项目要及时取消，可以进行合并的税种也要合并统一，其余的则要进行规范化处理，以确保房地产市场税费征收管理的公开透明。[2]

其次，结构的优化原则。现阶段，由于房地产保有环节的税收比重较低，所以需要适当提升保有环节的税收，从而形成一个多个环节在内的，并且涵盖多个税种的房地产税收体系，同时还要确保税收结构的整体合理性。

（二）房地产税收体系的优化

在房地产所征收的税收种类中，有些是具有普遍征收特点的，如常见的房地产交易印花税、房地产交易及出租营业税、房地产交易及出租的企业所得税和个人所得税等，这些在改革时需要予以保留。还需要在对各项收费项目进行整合的基础上，取消土地增值税、耕地占用税、契税、房产税以及城镇土地使用税这五个税种。在开发环节要征收土地税，在交易环节征收房产交易税，保有环节则要征收房地产税。根据当前形势，新的三大房地产税收也要划定为地方税，这样可以避免改革中政府和地方之间的利益冲突。

首先，在开发环节，征收土地税。对现行的耕地占用税、土地使用权交易的契税以及土地的增值税进行合并，与此同时，还要对开发环节的收费项目进行清理和有机整合，征收土地税，这样就可以保证土地资源的高效利用，避免浪费。[3]在获得土地使用权时，需要按照面积大小进行计量征收，从量计征的过程中，就需要重点把握多方面因素：一是土地类型。那些经济价值较高的耕地、林地、草地以及山地等的价值要远远大于偏远山区的土地。二是土地的地理位置。和城市的空间距离越短，则其利用价值就越高，反之则越低。三是土地使用年限。土地的使用年限越长，则税率就越低，需要大力鼓励土地的长期使用。从价计征时，可以通过对土地使用权的减少来获得土地使用权的支付价格，进而将获得的增值额作为征税基础。

其次，在交易环节，征收房产交易的“托宾税”。从现阶段我国的保障性住房状况来看，它的主体是以经济适用房为主的。以经济适用房为分析对象，所完成的投资额占住宅完成投资额的比重从20世纪90年代的16.56%下滑到了近几年的3.14%，发达国家在这方面则是至少在75%以上，远远超过了我国的现阶段水平。这种差距的主要原因是建设资金的来源不足。对现行房地产交易的土地增值税和契税进行合并整理，征收房产交易的“托宾税”，确保保障性住房建设资金的专用性。[4]

第三，保有环节，征收房地产税。对现行的城镇土地使用税和房产税进行合并整理，与此同时，还要对保有环节的各种收费项目进行清理整合，并把土地出让金融入其中，征收房地产税，这样可以实现三个方面的良好效果。一是有利于房产持有成本的增加，以起到对房地产市场的调节和控制作用。二是对于地方税的主体税种来说，需要给地方政府提供一个稳定、合理的财政收入渠道。三是真正的财产税最终作用是缩短贫富差距，推动社会发展的公平和谐。对于税基来说，它是房地产的市场价值体现，强调的是一种现值。市场价值每隔两年进行一次确定，第一年购买的房产可以依据其成交价格确定；而购买的二手房成交价格一般报价比较低，比较科学的方法是将其成交价格作为基础，结合附近新房成交价格来合理调整。

三、结语

随着当前城市化进程的加快，城市房地产事业取得了显著的发展。房地产是与人们生活密切相关的重要民生行业，改革优化其税收体系具有重要意义。从统计分析的角度来讲，现阶段我国的房地产税收体系还存在一系列不足之处，需要监管部门做好相应的监督监管工作，并对税收体系中的问题采取有效措施予以解决，确保税收体系的科学合理，从而促进房地产事业的整体健康发展。

（作者单位为美国加州戴维斯分校）

[作者简介：张淡宁（1995—），四川盐亭人，管理经济专业。]

参考文献

[1] 刘明勋，邓可斌.基于统计分析的房地产税收体系优化研究[J].暨南学报（哲学社会科学版），2012，34（4）：108-114.

[2] 张玉红.与房地产相关的税收政策分析[J].商情，2013（30）：34.

[3] 郝爱博.我国房地产税税制优化及其税收效应分析[D].北京交通大学，2015.

[4] 杨楠.房地产税收调控政策研究[J].国有经济评论，2013，5（2）：113-124.