建筑安装工程评估方法简析

陈雅

摘要：施工单位在项目中标后，为了最大限度获得经济效益并提高项目管理水平，首先要对项目进行评估，为具体的管理者（项目经理）制定经营考核指标。项目评估是本着实事求是的态度对项目的实施成本进行客观的预测和估算，最终形成的评估结果是确定项目经营管理指标中上缴管理费以及经营利润的唯一依据,同时为项目成本控制明确了目标。

主题词：建筑安装工程项目评估方法重点

中图分类号：TU198文献标识码： A

问题的提出：项目评估是对项目的实施成本进行预测和估算，从而确定项目的责任成本。为了确保具体的经营者“目标明确、经营规范、合理受控”，有效提高项目管理水平和经济效益，对建设项目如何准确的进行评估是问题的关键。

一、概述

在建筑安装工程市场上，通过劳务分包实施项目已成为不争的事实。建设单位往往在中标后都会委派有经验的管理者（项目经理）带领主要人员：财务人员、质量管理人员、合同计量人员、技术人员进驻项目进行管理，然后上级部门收取管理费并制定利润指标督促项目保质、按期完工。指标如何客观的制定，也就是对项目如何进行科学、合理评估成为一个关键性问题。

二、项目评估进行的时机

建设项目中标后，往往和前期投标时考察的情况有很大不同，例如：材料价格上涨、当地人工费上涨……，和初投标时进行的分析有很大差异，所以建议项目初评估在项目中标后2个月左右进行。依据实际施工经验，这时项目具体的实施者已对当地的外围环境、地材价格有了解，并且项目的临建、供水、供电、临时道路都有具体的实施规划，和拟参与分包的劳务队伍已经有了合同意向甚至签订了分包合同。项目实施已经有一个基本的架构。这时上级单位可以派有经验的管理人员进驻项目，深入了解项目情况并对项目进行评估，以确定项目的经营指标。

三、评估需要配合的部门

评估的核心就是制定建设项目具体经营者的上缴管理费指标、利润指标，一般由上级单位委派有经验的经济师、商务人员、财务人员参与，依据相似项目的财务数据、经营指标，以及拟进行评估项目的实际情况进行客观的评估。需要项目合同部、财务部、设备物资部配合。

四、应该收集的资料

评估人员在评估前需要收集以下资料：项目与业主签订的合同、主要的会议纪要、项目和分包商签订的合同、项目和主要材料供应商签订的合同、项目的主要设备租赁合同、征地、供电协议，以及项目实施性施组、进度计划、项目策划等。

五、评估成本的构成以及评估方法

构成：评估成本=工程直接成本+间接费+税金

方法：工程直接成本计算方法有两种：逐项成本单价法、综合费用分析法

（1）逐项成本分析法是对照合同工程量清单，对主要价号（指对工程造价影响较大的价号）逐项进行成本分析，能准确的计算出建设项目的实际施工成本。需要用用电子表格建立大量的运算关系来进行辅助运算，详见表（1）单项工程成本对比分析表。主要价号严格依据和分包商签订的分包合同单价进入评估成本分析；次要价号比照以往类似项目的劳务分包单价进行计算，汇总得到项目的直接成本。总价承包项目例如供电、供水、临时道路依据项目签订的合同作为依据进行运算，其中主要价号不得少于全部价号的70%，成本单价确定的方法如下：

表1单项工程成本对比分析表

序号 单项工程名称 单位 数量 中标单价 成本价 差价 备注

劳务分包费 机械费 材料价 合价

…

…

注1、土石方工程一般所说的劳务分包价也就是含机械费的分包价。

2、砼施工项目劳务费中已经包含了小型机具的使用费，材料费一般为商品混凝土的价格，劳务费中已经包含了模板制作、安拆、浇捣、养护费用。

土、石方工程成本单价依据已经签订的劳务分包合同或者参照近几年来已完工的同类工程经验分包价进入评估成本，材料价格按该项工程的实际采购价进入成本，注意合理计算材料消耗量。砼及砌体工程，已签订劳务分包合同的，以现有的合同劳务分包单价进行计算、材料价格依据实际采购价进入评估成本。严寒或高原地区可参照地区规定适当调整。

（2）综合费用分析法是针对项目所需的材料、设备、劳务数量及工期，由定额直接计算该项目所需的材料费、机械费及人工费，得到项目的直接成本；间接费依据经验直接给出。该办法适用于工期短、项目单纯的工程项目。

方法如下：材料费按项目所需的所有材料的额定消耗量（含规定的损耗），乘以合同材料单价进行计算，辅助性材料可按百分比进行摊销。机械费按整个施工期的租赁费计算。人工费按项目各个施工阶段所需的人员数量（不包括项目管理人员），乘以当地劳务工资价格，计算项目整个施工期间的人工费。

六、评估实施过程中的重点

1、无论采用哪种办法进行评估，间接费的计算是评估过程中的难点和重点，由于项目的工期、人员配置、分包承包方式不一样，根据定额间接费划分的内容，同时根据分包方式、人员配置、工期长短等资料：一般亿元以上的项目取4%；亿元以下、5000万元以上的项目取5%；5000万元以下的项目取6%。

2、材料的总费用一般在整个项目中所占的比例一般达到65%左右，评估时，如何准确计算材料消耗量和材料价直接影响的评估结果的准确性。主要材料消耗量依据确定的工程量，按定额标准计算。但对于材料价格若实际施工时出现施工期材料价远远高于投标初期材料价，可以仍按预算价进行评估，但这部分要考虑涨价风险，合理的计入涨价预备费。另外项目经营者应积极组织相关人员依据调价部分合同专用条款，无论双方约定的在施工期间是否进行材料调差，都要在施工期间尽量准备相关文件、材料信息价等资料向业主提出调差要求，争取进行调差。合理规避风险。

七、上缴管理费和目标利润的确定

上缴管理费＝项目中标合同价-工程评估直接成本-间接费-税金；（其中评估直接成本、间接费、税金构成项目经理责任成本）

例如：某项目经计算中标价3.5亿元，项目实际直接成本2.8亿元，间接费经计算为0.175亿元，税率3.14%税金0.11亿元。那么这个项目的上缴管理费指标：3.5-2.8-0.175-0.11=0.415亿元。

目标利润：由项目直接责任者（项目经理）和上级单位评估小组根据工程的实际情况比如：资金来源、业主、监理各种外围条件商定）。项目直接责任者的奖罚依据目标利润的完成率制定。

八、初步评估分析报告的形成

一般应包含以下内容：项目的概况（工程名称、地理位置、规模、施工条件等）、外围环境（业主、监理、设计等）、项目商务情况（资金状况、采用定额、降价幅度、投标承诺等）、工程进度计划及主要施工方案、当地主要实际基础价格、项目实施的有利与不利情况、风险分析及最终结果。