面积误差：万科最大误差率是时代三倍

李健华

四个开发商在各自“最大面积误差率”方面，万科以面积增大0.69%垫底。但就整体而言，在此次测绘的房屋面积误差率都没有超出《商品房销售管理办法》中可以退房的临界值：“3%”。

哪家开发商的房屋面积伸缩最严重？这是每一个购房者都想知道的答案。特别是在房价动辄上万的当下，几乎所有购房者都会在房屋面积误差上“寸土不让”。

就在奥园广州项目部分房屋面积缩水高达20%被曝光不久的今年7月，《消费者报道》选定供应量巨大、刚需楼盘较为集中的广州南沙区，对四家影响较大的开发商——万科地产、越秀地产、时代地产、中惠熙元旗下的五个楼盘16个单位，邀请具有专业房产测绘资质的第三方机构进行房产面积实地测评。测评发现，刚刚上市不久的本土品牌——时代地产最老实，以4.12的得分（总分5分）排名第一；而行业大佬万科则以3.12分垫底。

另外，此次抽样测评的16套房屋中，面积误差率最大与最小物业之间相差69倍。

面积误差 万科垫底

即使前有开发商的合同预估面积，后有房地局的官方实测数据；这种建立在原始实测数据上的测评系统，力求向购房者还原的一个最接近真实的“面积误差”现状。本次房屋面积测绘抽选的16套楼盘，分别来自广州南沙区四家开发商旗下的五个楼盘：即万科府前一号、越秀滨海隽城、越秀滨海珺城和中惠壁珑湾、时代南湾。其中，越秀滨海珺城仍在售，而万科在南沙区的另一个项目——南方公元也正在发售中。

基于五个楼盘16个单位的抽样测绘结果显示，四个开发商在各自“最大面积误差率”方面，万科显得最不靠谱，以面积增大0.69%垫底；是时代地产最大误差率0.2%的三倍多。即万科府前一号D7栋抽样单位的实测套内建筑面积与合同标称面积相差0.82平方米。而在“平均误差率”方面，万科也不太理想，以0.21%的平均误差率排名第三；越秀地产则做的最好，面积误差率只有0.18%。

综合测评“最大面积误差率”和“平均误差率”两个指标，面积误差最小的是以时代南湾为样本的时代地产，而整体面积误差最大的则是开发万科府前一号的万科集团。

当然，就整体而言，在此次测绘的四家开发商房屋面积误差率都没有超出《商品房销售管理办法》中可以退房的临界值：“3%”。中惠熙元技术部负责人上官工程师对本刊记者表示，“中惠对施工规范有严格的规定，另外聘请了第三方监理公司，对楼盘施工情况进行质量监督。”

可是，零误差率是否能从技术上完全避免呢？

在万科地产回复本刊的邮件中提到，“由于预售时的测绘面积是依据图纸，实测查丈（产权面积）是依据现场实际测绘，因此二者产生差异的原因来自于现场施工和图纸之间的误差。在大面积施工的情况下，误差来源于施工材料，施工人员，施工环境等方面的差异，这种误差在现阶段很难消除。

武汉大学测绘学院教授蓝悦明则告诉本刊记者：“一个房屋建起来它不可能绝对方正，所以出现误差是属于正常情况。但是，开发商是有可能把面积误差控制在一定范围内的。”

6成“涨水” 补缴房款或逾千万

“根据《商品房销售管理办法》第20条规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。也就是说误差率在3%以内的，业主们需要向开发商多退少补”，盈科律师事务所高级合伙人欧阳建新告诉本刊记者。

以万科府前一号D7栋抽样楼盘为例，实测套内建筑面积比合同面积增大了0.69%。如果以这位业主当初11429元的买入单价计算，意味着他需要向开发商额外支付大约9371元。

不过，这位不愿具名的抽样业主向本刊记者表示：“面积超了，按照合同补缴房款只能勉强接受。但既然面积增大是由开发商造成的，就应该由开发商承担主要责任；减免面积多出部分的房款”。

而在此次测评的16套单位中，有10套的误差都是面积“涨水”，占比62%。特别是本次测评中四家开发商各自面积误差最大的单位，都属于实测面积大于合同面积的情况。

据了解，万科府前一号、时代南湾、中惠壁珑湾、越秀滨海隽城和越秀滨海珺城在南沙区均为大型社区，根据网易房产中心数据显示，其总建筑面积分别是：26万平方米、49万平方米、12.7万平方米、80.5万平方米。

若以此次测评的面积增大比例——最大值误差率计算，万科府前一号、中惠壁珑湾、时代南湾几个楼盘总体增加面积或分别将达到1800平方米、500平方米、980平方米。按目前南沙区9800元/的平方米的均价计算，万科将从补缴房款的业主中获取逾千万元的收益，而中惠获取补交房款也近500万元。

即使考虑到面积缩水的情况，补缴房款仍是一笔不小的收入。

“对于3%误差率的允许范围，不排除一些开发商存在不正当企图。因为对一户业主而言，补缴的房款可能并不多；但是，如果一个楼盘成千上万的业主，每户都给开发商贡献一点点，那就给开发商带来了巨大的金钱利益。”广东省房地产研究会会长黄远华告诉本刊记者。

广东资深建筑工程师应勇则认为：以前国内的房价并不高，业主即使补交房款也不会补太多，不会对误差率太过敏感；而现在特别是像北上广这些一线大城市，房价动辄至少都要上万元，即使房子的误差增大0.5%到1%，业主也需要补缴不菲房款。他最后告诉本刊记者，“正是因为这样，才不排除有开发商故意利用3%误差率这个灰色地带增大房子面积，在交楼的时候在业主身上获取更多利益。”

无论有意或无意，一旦业主需要补缴“涨水”带来的房款将为开发商带来一笔不小的收入似乎没有悬念。