共有产权房或大展拳脚

陈国强

陈国强 中国房地产学会副会长、北京大学教授

购买共有产权房的行为，是一种介于租房和购买商品房之间的行为。共有产权住房主要面对中低收入者，也就是所谓的“夹心层”，这无疑为保障其住房需求提供了更多选择。

继廉租住房、公共租赁房等保障性住房之后，政府开始进行共有产权住房试点。

6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯俊在国务院新闻办举行的新闻发布会上透露，共有产权住房正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等六个城市推进。

从试点城市的实践看，随着共有产权住房供应量的逐渐增加，其在改善楼市结构、分流市场需求、引导市场预期、对冲高房价等方面的效应逐渐凸显。

介于租和买之间

由于买房对于购房者的消费支付能力要求远远高于租房，为了降低部分城市的购房门槛，保障中低收入者——也就是所谓的“夹心层”购房居住需求，共有产权房应运而生。

共有产权住房是一种有限产权住房。简而言之，共有产权住房的产权由政府和购买人共同拥有，产权比例依据双方出资比例确定分割。

其中，政府的出资包括减免的土地收入和税费。按相关政策规定，购买共有产权住房满五年的，允许上市转让；不足五年需出售的，由政府回购，禁止上市交易。

我国共有产权房的实践最早源于2004年的经济适用住房，按照2004年《经济适用房管理办法》规定，经济适用房在一定年限后可以按市场价出售，并按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳收益。2007年修订后的《经济适用住房管理办法》进一步规定，购房人可以按照政府所订的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

从这些方面可以看出，自住型商品房在某些方面与经济适用住房存在一定的相似性。但不同的是，经济适用住房由政府限定销售价格，而自住型商品房的价格则随周边房价波动。以北京为例，北京的自住型商品房价格为周边同地段同类型商品房的70%。

可见，购买共有产权房的行为，是一种介于租房和购买商品房之间的行为。

共有产权房可以帮助“夹心层”完成从租赁房屋到自有住宅的过渡，帮助他们既能够达成拥有自己的家的心愿，又能在一定程度上规避商品住宅价格过高给他们带来的购房障碍。

对于共有产权房问题，住建部前副部长仇保兴曾介绍，今后要增加中小套型商品房和共有产权住房供应，一方面是要解决中间层、低收入阶层的住房问题；另一方面也可以缓解地方政府的资金压力，扩大民众参与度。

英国的研究表明，以共有产权方式提供社会产权住房的公共财政支出只相当于社会租赁住房的一半，甚至还有可能通过分享住房增值收益实现公共财政“负补贴”，并吸引民间资本参与其中。

英国的共有产权房

英国共有产权房的主要模式是：由注册社会住房业主在政府住房和社区署社会住房拨款的支持下，将新建或改建的社会产权住房出售给特定目标家庭。首次交易时，家庭购买25%—75%的产权，之后可以分批次依当时市场价格水平购买剩余产权。此外，家庭还需定期向注册社会住房业主支付与剩余产权份额相对应的租金。

北京“三房”鼎立

尽管还处于试点阶段，但共有产权住房对市场的搅局效应已初步显现。

以北京为例，去年底开始出现的自住型商品房就是共有产权房。从去年底至今年，北京将形成7万套自住房的供地规模，与2013年北京新建商品房不足12万套的交易量相比，这一供给规模并不算小。

从新增土地供应计划看，与往年相比，北京土地供应结构出现明显变化，2014年度北京共计划安排住宅用地1650公顷，其中，保障性安居工程用地650公顷，商品住宅用地1000公顷。而在商品住宅用地中，一半为自住型商品房用地。

换言之，今年北京市保障房、自住型商品房、商品房的土地供应比例为1.3:1:1。可以预期，在北京未来的住房供应体系中，保障房、自住型商品房、商品房将呈现三足鼎立的趋势。

作为一项明显改善民生的措施，市场和公众的一个疑问是，共有产权房是权宜之计还是长期选择？试点城市之一的北京市住建委曾作过如是表态：自住型商品房是北京市支持中端购房需求、完善住房供应结构的重要创新举措，也是努力改善居民居住条件，促进房地产市场健康发展长效机制的重要内容，不是一个短期政策。

目前，自住型商品房供应体系已纳入北京住房供应体系的顶层设计，由此看来，属于共有产权房的自住房将会长期持续，不会仅存在一两年。因此，从土地供应比例来看，占据约30%土地供应比例的自住型商品房对稳定北京楼市价格将带来积极影响。

从目前几个试点城市看，共有产权住房主要面对“夹心层”，这虽然为保障其住房需求提供了更多选择，但购房者也需要理性对待。在申请共有产权房时，应当充分估量家庭的经济承受能力、贷款申请资格、原住房置换等实际条件，做到量力而行。暂时无力购买共有产权房的，可选择廉租住房或公共租赁住房等其他住房保障渠道解决住房困难问题。

廉租住房

廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给城镇居民中最低收入者。低收入家庭对廉租住房没有产权，廉租房只租不售。

公共租赁住房

公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房租金水平由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素确定。目前，各地已经逐渐开始将廉租住房和公共租赁住房并轨运行。

经济适用住房

指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。经济适用住房只能自住。目前经济适用房开始逐渐退出保障性住房体系，保障性住房将逐步转向并轨后的公共租赁房。

限价商品住房

指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。目前北京已停止新限价商品住房的申请。

共有产权房完美吗？

由于共有产权房的特殊性质，如何避免其陷入和之前经济适用房类似的监管陷阱，成为一些部门和个人牟利的工具？如何确保分配公平和透明？同时如何抓好转让环节的收益上缴，不给牟利者任何空间？这些都是绕不开的话题，也是试点城市目前探索中的难点与重点。

从制度设计角度看，要应对这些问题，需要把握几个原则：一是严把“入口”，严格审查申请家庭的购房资格；二是压缩共有产权房的牟利空间，使购买者除满足住房需求外无利可图；三是疏通“出口”，完善退出机制。

此外，并不是所有城市都适合推广共有产权房。

对于住房存量总体相对不足、房价过高以及地方政府财政压力过大的城市而言，共有产权房是解决“夹心层”住房问题的选择之一。但是对于本身不存在住房供应紧张，或房价水平不高的城市而言，共有产权房对于购房者的吸引力本身就非常值得怀疑，毕竟其不具备完全产权，并且出售受到较大限制。