降价“潮起”

8月18日，国家统计局公布7月份我国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市有64个，持平的城市有4个，上涨的城市有两个。

作为昔日房价堡垒的一线城市，正在面临着降价声的围剿。据统计局数据显示，7月北上广深四大一线城市房价首次环比全面下跌，新房二手房皆未幸免。

市场上花样百出的楼盘降价促销——零首付、降价险、低价团购、七折利率优惠等，也佐证了一线城市房价的下调。有业内人士甚至预言，在金九银十来临之际，一线城市将面临大范围“降价潮”。

64个城市房价环比下降

数据显示，7月70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有64个，比6月份增加了9个。新房和二手房房价环比上涨的城市分别仅有两个和1个。值得注意的是，北上广深四大一线城市房价的环比同时出现下滑，其中北京更是出现年内首次下跌。

从房价下跌幅度来看，新建商品房住宅环比平均下调幅度达到了0.93%，二手房平均下调幅度达到了0.78%。其中，杭州新建商品住宅环比跌幅最高，达到2.5%。此外，北京环比降幅为1%，上海环比下降1.2%、广州与深圳分别下降1.3%和0.6%。

中原地产首席分析师张大伟认为，房价环比继续下跌主要有四方面原因：首先，主要城市的新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限，其中部分二三线城市增长过快，需求已被透支。其次，库存继续积压，各地政策的微调难以拉动市场成交。再次，偏紧的信贷政策依然是制约楼市成交量的显著因素。此外，由于标杆房企购地金额创年内新低，房企纷纷谨慎购地大量推盘，整体市场以价换量的趋势依然明确。

值得注意的是，由于首套房贷款利率上浮的现象并未改变，刚需购房者多数保持观望。“7月份，由于市场预期依然不明，购房者不少选择观望，房价环比继续下降。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据时称。

尽管5月份以来央行和银监会先后发出关于稳定信贷市场，鼓励首套房贷的相关表态。但大部分城市贷款政策偏紧的状态并未得到明显改观。分析指出，下半年房地产市场贷款政策出现大范围明显松动的可能性不大。

事实上，7月的信贷数据远低于市场预期。央行最新数据显示，7月末，本外币贷款余额83.26万亿元，同比增长13.3%。人民币贷款余额78.02万亿元，同比增长13.4%，增速分别比上月末和去年同期低O.6%和0.9%。当月人民币贷款增加3852亿元，同比少增3145亿元。

救市效果微乎其微

与全国房价下跌相对应的是，各地纷纷打开了本轮“放购”潮的闸门来刺激市场。

在这场始于6月的楼市松绑大潮中，地方政府在没有中央明确反对的情况下，先后闯关放松楼市政策，手段越来越新，力度越来越大，大有向“集体救市”演变的趋势。在不久前，哈尔滨成为了第37个解禁限购的城市。据媒体统计，目前尚未取消或者松绑限购的城市仅剩北京、上海、广州、深圳等9个城市。

然而，市场成交量并未有起色。以青岛为例，克而瑞数据显示，解限后前三周青岛的商品住宅成交情况略有上升，但热销项目总体依然偏少。目前来看，需求并未有强烈反弹，总体房价下行预期较大，多数购房者选择观望，成交量上涨动力还不充足。另外，有关数据显示，截至7月末，全国商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。张大伟向记者表示，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。

国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群认为，三四线城市的购买需求并不旺盛，不限购是因为这些地区楼市供大于求。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，房地产市场降温之后，限购基本完成历史使命。对于此轮放开限购的救市效果并不理想，他认为，大部分被限购的人群多属投资投机性需求，这些需求喜欢“追涨”，当前全国楼市大势降温，多数城市房价仍在下跌，那些被解放了的需求，不会在这种市况下入市。

针对买卖双方僵持的情况，中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，放开限购只是解决了一小部分人的购房资格问题，而没有解决更多人的购房能力问题。只有加速销售库存、开发商降价等方式，才可能全面解决风险，让市场健康有序发展。

然而，反观市场，开发商让利尺度却十分有限。

房价真降者寥寥

事实上，不少购房者并不认同一线城市房价在数据上的下滑。

“这几天转了转北京的几个售楼处，发现没有降多少，依然坚挺。偏远的新楼盘倒是有价格优惠，可一算优惠幅度极小，几乎可以忽略不计。”一位北京购房者如此描述自己对北京房价的感受。

记者在调查中也发现，上述数据所体现的一线城市新房齐齐下跌，在现实楼市中的表现更为复杂。

一方面，一线城市实际降价分区域，部分区域有明显下调现象，但绝大多数处于僵持状态。

“北京个别区域的降价现象比较明显，比如房山长阳、通州台湖，但市场并未出现全面性降价。”亚豪机构总监郭毅在接受采访时表示。

值得关注的是，这些降价区域，诸如北京东坝、台湖等，大多曾在去年炙手可热，甚至出现了高价“地王”。“去年开发商乐观判断市场，之前涨幅比较高的区域库存积压较多，导致如今降价幅度大于其他区域。”张大伟说。

北上广深新房市场分区域降价的另一特点是，郊区降价幅度明显高于中心区域。对此，张大伟分析，这些属于刚需区域，受今年信贷收紧影响非常大。而对北京而言，自住房的上市也吸引了大量需求。

另一方面，从一线城市降价楼盘来看，实际降价尺度有限，多数为打折优惠等小力度促销，直降房价者寥寥。

一位上海的地产业内人士介绍称，上海大规模的降价声也并不多，采取最多的是购房优惠券、赠送礼物等方式来蓄客。广州、深圳也多如此类。endprint

在张大伟看来，这些促销优惠落到购房者头上，其实让利程度并不大。“因为土地价格处于高位，一线城市房企舍不得让利。”

近期初现回暖迹象

在四大一线城市，与一手房较为坚挺的价格相比，二手房价格浮动较大。记者对比今年以来统计局公布的70城房价指数发现，北上广深二手房房价环比跌幅通常大于一手房。

数据显示，早在今年1月，北京二手房价格便有了0.1%的环比下跌，从4月开始连续环比回落，上海、广州、深圳则相对滞后。6月起，四大一线城市二手房价格环比全跌，同比涨幅亦在收窄。

对于这一抽象数据感受最深刻的，莫过于各大二手房中介门店店员。“今年上半年，通州这边好几家门店已经关店了。”北京通州一家21世纪不动产门店店员介绍，每天来咨询的人比去年少很多，虽然价格已经下调，多数购房者仍然犹豫不决。

“目前市场在售的二手房房源均价相比年初最高点，跌幅已近超过15%，部分房源甚至超过20%。”张大伟说。

不仅是北京，类似情况在上海、深圳、广州也均有出现。据媒体报道，7月份广州二手住宅的降价现象已从郊区开始扩散到中心区外围。上海部分板块学区房甚至低价抛盘，降价幅度超过10%。

不过，近期北京二手房市场出现了回暖迹象。中原地产数据显示，7月北京二手房成交4001套，相较于5、6月份3000余套的成交量，有了较大提升。21世纪不动产提供的数据也显示，在经历的第一周成交遇冷之后，8月份第二周北京市二手住宅成交1894套，环比上涨9.7%，同比上涨5.0%。

对此，21世纪不动产北京区域总经理寇海龙认为，前期受市场大环境遇冷及自住房竞争影响，二手房价格持续下探，而近期多地政策放松、银行信贷偏紧有所放缓，对二手房市场成交量增加产生了助力作用。

一线城市二手房市场是否就此回暖转升？业内普遍认为，期性的波动仍然存在，说回暖可能为时尚早。“现在尚未有任何迹象表明楼市有逆转的可能。”寇海龙说。

金九银十楼市迎来变奏

一直以来，“金九银十”是房地产市场始终绕不开的话题。今年楼市扑朔迷离，业内普遍预计，传统的“金九银十”正在变奏。

目前坚持限购的已经所剩无几，北上广深等一线城市基本陷入包围圈。有市场分析人士认为，一线城市限贷短期内难以松动，库存和销售量之比持续攀升，房企为完成销售目标，“金九银十”或迎一波降价狂潮。

与往次不一样的是，本次调整结合了经济周期的下调，更多体现了市场自身的调整需求，未出现明显的宏观调控政策人为抑制。

张大伟告诉记者，年内房地产市场转好的可能性非常低，整体市场以价换量的趋势依然明确。其中特别是东部区域，价格战出现的可能性非常大。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为，2014年即将过去8个月，对于上市房企来讲，年报业绩压顶，其在9月份-10月份将加大推盘力度，适度调整价格抢收“金九银十”。

他进一步表示，以上海为例，大范围的“降价潮”即将来临。同时，一些大型品牌开发企业的项目预计会出现20%-30%的大幅降价。

楼市6至7月的成交量持续低迷，明显影响了开发商的定价。市场纷纷预期，二线城市下调房价的项目将明显增加，房地产整体市场在今年3季度将依然处于以价换量过程中。

杨红旭认为，这轮房地产调整仍是短周期性质的，量缩明显，价跌不深。他预计，下半年将出现住宅成交量的底部，明年将出现房价的底部。

而在克而瑞房价点评网首席分析师看来，市场能否转好取决于政策和开发商自身，即管理层对于限贷这块采取更多积极的举措，例如贷款额度的增加，房贷利率的放松，认房不认贷政策的铺开，而开发商则要把握住年内最后的销售机会，紧跟市场，加大折扣力度，让客户得到实惠，方能有完成全年销售目标的可能，只有这两者达到共振，市场方才可能有所改变。

未来不容乐观

“房价要跌，一跌就要跌3年。”独立经济学家谢国忠一直是中国房地产行业最坚定的看空者，从大摩的经济学家到独立经济学家，他对楼市的看法几乎没有改变过，以至于之前这地产界的黄金十年里谢国忠几乎成为了反向指标的代名词。

“房地产市场将一轮一轮缓慢下行，直至2017年触底。”原因何在？“每一轮房价下跌都会吸引、满足一些被抑制的购房需求。需要买房但没有足够资金实力的购房者，会在房价下滑至其可承受范围内后购房。一段时间的平稳或反弹后，当这一收人群体的需求逐渐被消化，又将会出现新一轮房价下滑，以吸引那些经济实力更差的购房者。”

所以，“房价将在阶段性下跌和反弹间徘徊”，“房价2012年下跌，2013年出现明显反弹，2014年将是又一轮下跌，之后又会有一轮反弹，但反弹幅度将远小于20 1 3年。其后还会有一轮下跌，市场将最终在2017年或2018年触底。”

这次谢国忠没有说房价会暴跌个百分之几十，反而给出了一个如此平缓的下跌走势预测，甚至还认为中国具有应对房市泡沫收缩的良好条件，“全球经济重回温和增长，国内劳动力市场供小于求，提高经济体的运行效率存在巨大空间，这些因素将帮助中国经济在泡沫收缩期保持稳定。”

那么，实际情况将如何呢？市场将给出最直观的答案，对于谢国忠来说，也许会是一场漂亮的翻身仗。

（本刊记者综合整理）endprint