《政府工作报告》：给行业定心丸

文｜本刊记者 陈桂龙

3月5日，国务院总理李克强在第十二届全国人大二次会议上做了《政府工作报告》，报告涉及内容广泛，涵盖了当前中国所有的重大领域改革方针，对过去执政一年的工作总结和未来社会治理做出具体安排，令人耳目一新的是，报告一改以往政府纲领性文件言必宏观、蓝图愿景的特点，对诸多社会领域都做出了具体可执行的措施安排。CRIC研究中心从房地产行业的角度出发，解读出9大关注点。

2014年房地产行业必保持稳定

报告指出：“今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5%左右，居民消费价格涨幅控制在3.5%左右，城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率控制在4.6%以内……经过认真比较、反复权衡，把增长预期目标定在7.5%左右，兼顾了需要和可能……稳增长更是为了保就业，既要满足城镇新增就业的需要，又要为农村转移劳动力进城务工留出空间，根本上是为了增加城乡居民收入、改善人民生活。”

正基于此，2014年要保持国民经济7.5%的既定增长速度，房地产行业必须保持平稳发展，近期再次甚嚣尘上的“崩盘论”不攻自破，既没有经济基础，又没有现实可能。尤其是在当前一段时间面临经济转型、结构调整，多数传统行业投资增速放缓的情况下，2014年房地产行业投资增速至少也要维持在19%~20%左右才可能保持国民经济7.5%的增速。这一“经过认真比较、反复权衡”的目标不容有失，事关就业大局，毫无疑问这给了2014年中国房地产行业的一颗“定心丸”。

推进利率市场化成本上升致房贷紧张

报告指出：“在保持总量政策稳定的同时，积极盘活存量、用好增量。优化财政支出，整合压缩专项转移支付……继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。引导货币信贷和社会融资规模适度增长。今年广义货币M2预期增长13%左右……继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权。”

2014年以来，房贷额度未见放松、利率不降反升的情况给各地房地产市场造成的冲击至今余威尚在。今年的货币政策似乎没有转变迹象，强调盘活存量、用好增量，保持融资规模适度增长，这样的定调说明信贷总量依然维持适度从紧的格局。另一方面，在互联网金融、利率市场化改革等多方冲击下，银行间资金成本上升已是不争事实，而这种趋势似乎已成不可逆转的潮流，在银行业依靠存贷息差获取的利润趋于减少后，银行更多将贷款目标转向企业贷、房地产开发贷等领域，个人住房贷款利率居高不下的局面恐将难以改变。

降低地方土地财政依赖

报告指出：“抓紧研究调整中央与地方事权和支出责任，逐步理顺中央与地方收入划分……”

去年十八届三中全会提出财税体制改革，将在2014年继续推进。分税制改革造成地方政府事务与财力的矛盾日益突出，为了完成各项“业绩指标”，各地严重土地财政，降低了地方政府落实房地产调控的积极性，继而出现大量高价土地，另一方面又大肆举债，发行大量以土地收益担保的政府债券，房价高企恶性循环。正是这种分配上的矛盾促成了近十年来地方政府被广泛诟病。如果逐步解决财政体制下的这一问题，则过往促成行业快速扩张的重要因素之一——政府支持必然将逐渐淡化，土地财政的因素削弱将使行业回到更健康的运行轨道中，有利于整个行业未来的可持续发展。

建立房地产调控长效机制

报告指出：“启动不动产统一登记……清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。”

房地产税是一个内涵很丰富的集合概念，既有开发环节的各个税种，又有购房者交易、持有环节的税种。本次报告中明确提出“立法“，在以往所有关于房产税的官方文件中都从未出现过，其意义与多年单提“加速推进”有本质区别，一旦房产税进入立法程序，对其正当性就再无质疑，意味着其作为房地产市场长效机制的地位确定，未来即便向存量房领域铺开、酌情提升税率也属顺理成章。全面落实的房产税将大幅削弱投资不动产的投资空间，降低市场投资投机需求比例，以其替代行政性政策调控，有利于市场稳定发展；另外，此税种改变中国中产阶级及富豪阶级投资物业时的选择习惯，大户型、超大户型项目投资空间将大幅缩小。

养老、旅游等细分产品迎来机遇

报告指出：“收入是民生之源。要深化收入分配体制改革，努力缩小收入差距……多渠道增加低收入者收入，不断扩大中等收入者比重。使城乡居民收入与经济同步增长，广大人民群众普遍感受得到实惠……把消费作为扩大内需的主要着力点。通过增加居民收入提高消费能力，完善消费政策，培育消费热点。要扩大服务消费，支持社会力量兴办各类服务机构，重点发展养老、健康、旅游、文化等服务，落实带薪休假制度。”

一直以来，消费、投资、出口被誉为拉动中国经济的“三驾马车”，2008年国际金融危机以来，出口备受挤压，国内消费持续不振，单靠投资拉动的后劲不可持续。十八大以来，政府着力促进消费对经济增长的带动。报告提出的培育消费热点、落实带薪休假制度，重点发展养老、健康、旅游、文化等服务业。这或许将给持续受各种瓶颈制约的养老地产、旅游地产、文化地产等细分产品开拓一片市场空间，引来新的发展机遇。

就近城镇化有利化解部分城市高库存

报告指出：“把培育新的区域经济带作为推动发展的战略支撑……优先推进西部大开发，全面振兴东北地区等老工业基地，大力促进中部地区崛起……由东向西、由沿海向内地，沿大江大河和陆路交通干线，推进梯度发展……形成与沿海连接的西南中南、东北、西北等经济支撑带……实施差别化经济政策，推动产业转移，发展跨区域大交通大流通，形成新的区域经济增长极。解决好现有“三个1亿人”问题……引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”

从今年及未来一段时间政府工作重心在调整经济结构，增强内需拉动经济的主引擎作用。重点培育新的经济增长极，这给部分区域尤其是中西部和东北地区带来了持续的政策利好，经济发展在提升收入水平增强消费能力的同时，也会吸引更多的人口返乡甚至外省市人口导入，尤其是在新城镇化推进过程中，1亿人中西部实现就近城镇化，长期来看，无疑将会化解部分城市高库存的隐忧。

推进以人为本的新型城镇化

报告指出：“城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。要健全城乡发展一体化体制机制，坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路，遵循发展规律，积极稳妥推进，着力提升质量。今后一段时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化……有序推进农业转移人口市民化。推动户籍制度改革，实行不同规模城市差别化落户政策……加大对中西部地区新型城镇化的支持。”

此次报告中给出了“三个1亿人”的新提法和具体措施，这对房地产行业未来的需求总量增长将不可限量，这不同层面的3亿人口住房需求将让开发企业大有可为，而后续的差别化户籍改革以及针对农业人口市民化所存在的教育、医疗、就业等多方面的制度障碍给出了具体可行的解决方案，免除了城镇化人口的后顾之忧。

单独二孩政策短期带来改善住房需求

报告指出：“坚持计划生育基本国策不动摇，落实一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子政策。”

二孩政策在去年三中全会正式落地，主要应对我国当前正在消退的人口红利。随后浙江、江西、天津、上海、陕西、山西等7个省市出台具体落实措施，对房地产市场来说，计划生育政策放松短期内对市场需求不会出现绝对量上的增加作用，但在局部会改变一部分生育二孩家庭的购房需求，这部分人群主要集中在经济发达的一、二线城市，以30~40岁的中产阶级家庭为主，其购房需求类型多为中高档改善型需求。房地产开发企业未来两年内应针对这类新型客户适当展开户型搭配、功能区设计等方面的研究。长期来看，这样的政策松动到底能带来多少人口的增量，还不明确，但无疑会增加新生儿绝对数量，延缓中国人口红利期，对未来房地产需求量的持续性有明显补偿作用。

未来房地产市场调控更加市场化

报告指出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

国内房地产市场发展至今，几乎成为影响社会和谐的最大问题，其根本原因在于过去十年没有处理好政府和市场之间的关系。

报告中，首次提出了针对不同城市情况分类调控，房地产调控去行政化已是大势所趋，市场化的步伐又往前迈进实质性一步。供求紧张的城市继续增加供应，抑制投机投资性需求，限购政策不退出；对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。站在行业的立场上，这样的改变无疑将有利于实现市场健康稳定发展，对于房企和购房者都将有重大意义。

保障性住房目标更加客观

报告指出：“完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。”

今年的保障性住房无论是目标还是措施都一改以往冒进做法，设定的目标更加符合市场实际情况，开工700万套与基本建成480万套相比以往都更加客观，量力而行，一方面稳定了商品房市场预期，另一方面也减轻了地方政府的业绩指标压力。在保障房体系方面，提出了公租房与廉租房并轨，推进共有产权型保障房，这同样减轻了地方政府在保障房建设方面的资金、管理压力，在分配环节减少牟利漏洞，将保障性住房分配到真正需要的城市中低收入家庭，分流普通商品房市场需求。