武汉东湖高新区土地利用经济效益研究

刘 双，胡动刚

（1．华中农业大学马克思主义学院，湖北武汉430070；2．华中农业大学理学院，湖北武汉430070）

2011年3月29日，武汉东湖高新技术开发区与新加坡裕廊规划与设计顾问有限公司签署合作协议，委托其为东湖国家自主创新示范区中新（武汉）科技园进行规划设计。武汉市委常委、东湖高新区党工委书记贾耀斌在签字仪式上表示，与新加坡方面的合作，希望能借鉴苏州工业园区、天津生态城和广州知识城的经验，进一步创新理念，在武汉的光谷（Optics Valley）建设顶级的科技园。研究表明：土地政策优惠是开发区企业进驻的决定性因素之一，而传统集聚效应并不重要[1]；与此同时，土地问题已成为制约开发区持续发展的突出瓶颈，急需拓展新的发展空间[2]。值得注意的是，2012年2月14日，李克强会见国土资源节约集约模范集体代表时强调：实施好节约优先战略，为可持续发展提供资源支撑。因此，从土地利用角度来说，借鉴新加坡及其裕廊工业园合理高效的土地利用方式，可以进一步提高开发区土地利用的经济效益，并能从一定程度上缓解武汉城市圈经济建设用地的紧张局面，从而加紧落实国家级开发区“十二五”规划发展中的加强资源集约利用这一重要任务。

一、裕廊工业园的成功经验

经过四十多年的建设，截至2004年，裕廊工业园在仅仅60平方公里的狭小地域上吸引了7000多家企业入驻，完成产值2000多亿新元（约合1万亿人民币），对国民生产总值和国内生产总值的贡献率分别达到80%和25%，产生了巨额的土地利用经济效益，极大地带动了新加坡的工业化进程并有力地促进了其整体经济的发展。这一成功的取得很大程度上来自于合理、高效、集约的土地利用方式，具体表现为：

（一）重视工业园土地规划与利用

裕廊工业园合理布局工业土地，有整体意识地把园区划分为轻工业园区、普通工业园区、重工业园区、工业商业园区的同时，积极推行工业、商业、住房等不同行业的功能混合型弹性用地模式，把充分满足投资者要求与充分利用每一寸土地结合起来，贯穿提高土地生产力的思想于招商、规划和建设的全过程。同时，裕廊集团携手国立大学，研究将工商业建筑的容积率从2．5提升到4的新思路，进一步实现土地集约化利用。下图是反映容积率与用地性质的裕廊国际商务园（简称IBP）的规划图。

（图1） IBP土地利用规划图

（二）重视合理用地与生态环境和人文景观的协调发展

裕廊集团发展有创意的土地利用方式，认真研究工业园区与周边环境的和谐共存的生态环保问题，将生态系统的原理应用到工业规划区并提出“培育景观”的概念[3]，在整体开发建设过程中有计划地保留10%的土地用作建设公园和风景区，建有世界著名的飞禽公园、中国式公园、森林公园等，使裕廊成为风光别致的工业区兼旅游区，被称为“花园工业镇”。

二、国内的相关研究

我国开发区数量大、分布广、类型繁、名称杂、层次多，它是借鉴了世界经济自由区的某些经验在中国特殊的土壤中产生发展起来的[4]。开发区是全球化经济活动价值链中特殊的一环，是为了获得竞争优势所做出的经营选择，这意味着进入开发区就可以获得低成本的土地资源等生产要素和其他地域资产（包括区位优势、政策环境和基础设施）。因此，开发区是以土地引进资本，那么从土地经济学的眼光看，开发区的基调就是土地与资本这两种生产要素间的关系问题[5]。

近十多年来，我国开发区建设虽然取得了喜人的成就，但是，在开发区的土地利用中，存在土地闲置、耕地锐减、生态环境质量下降、用地结构不合理、忽视人居建设等问题，并导致了日益严重的后果[6]。例如：张幼文教授指出，开发区的大量建设和对外资廉价批租土地使沿海地区的土地资源迅速耗竭[7]。针对这种情况，白雪洁等人利用数据包络法分析了27个国家级开发区土地和外资的利用效率后发现，大量存在的是外资与土地利用效率双低的粗放型发展模式[8]。不仅于此，马佳等人在探析上海农业科技园区土地利用效益中着重研究了其社会效益，认为它是主要体现在园区辐射覆盖能力的一种“软实力”，建立了带动本市园区外农户数同比增长值等5个指标的评价体系，采用模糊识别法进行综合评价[9]。进一步而言，赵艳霞等人在分析河北省开发区土地利用综合效益中指出，开发区单位土地面积的投入产出率高，土地集约利用程度亦高，经济、社会、生态综合效益就好[10]。这些成果综合运用了土地经济学、土地资源学和系统科学等探讨了土地资源的经济属性、社会属性及生态属性，丰富了开发区土地利用经济效益的研究内容，有利于科学地指导开发区的土地管理工作。

三、实证研究

本文以武汉东湖新技术开发区为例，选取土地总投资强度、产值、利税、投入产出比、工业用地比较效益5个非线性的经济指标作为评价指标体系，运用模糊积分方法对其土地利用经济效益进行评价[11]，避免了土地资源传统评价方法中要求或者假设指标独立的缺陷，并且在此基础上，依据专家打分给定的5个基本指标值，利用模糊测度公式计算出全部指标值，并借助R软件[12]求解更为精确的λ值，一方面降低了问卷调查的难度和专家评分的误差，另一方面提高了评价值的真实度，从而进一步科学地认识开发区土地利用状况，不仅为开发区的管理决策提供依据，而且有利于武汉城市圈“两型社会”综合配套改革试验区的建设。

（一）λ-模糊测度和Choquet模糊积分

模糊测度是对传统测度——Lebesgue measure的推广，用单调性替代了其可加性，放松了对评价指标体系选取的独立性的要求，从而使得结果更加贴近真实值，以达到良好的评价效果。

定义1 模糊测度g满足：

其中A，B∈ （X），A∩B=Ø 称之为λ-模糊测度。当λ=0时，即为概率测度。它在单点集{x1}，{x2}，…，{xn}上的值通常称为模糊密度。

要确定有限集的模糊测度，只要知道模糊密度即可[13]，此时，

同时，要确定λ值[14][15]，可令E=X，则g（X）=1，代入（1）式有

定义2 设f为定义在X上的非负函数，g为定义在 上的模糊测度，则函数f在集合X上关于模糊测度g的Choquet模糊积分定义为：

不难发现，当给出模糊密度g（x1），g（x2），…，g（xn），即可求出λ，从而得到g（X1），g（X2），…，g（Xn）和积分值。

（二）武汉东湖新技术开发区土地利用经济效益评价

经过10多年的建设，武汉东湖新技术开发区拥有2000家高新技术企业分类聚集，成为以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展的产业园地，主要由关南园、关东园和华工园等10个园区组成。虽然经受了1988年亚洲金融风暴和2002年全球IT下滑等一系列考验，但是仍然存在着园区之间重复建设和过度竞争等严重问题，最终将导致开发区土地利用经济效益整体水平不高，差距较大，从而直接威胁着整体产业布局和经济发展，不利于武汉城市圈“两型社会”试验区的建设，影响国家关于中部崛起战略的实施。

为此，我们选择了东湖新技术开发区各园区2011年相关经济数据作为样本并作无量纲处理，根据构建的评价指标体系，运用模糊测度和模糊积分的数学工具对开发区土地利用经济效益进行研究。

（表1） 2011年各园区经济效益指标无量纲值

首先确定模糊密度g和λ。通过问卷调查和专家评分得到

再通过 R 软件计算λ=-0．688923，误差为 6．103516×10-5，这比遗传算法[16]和改进的遗传算法[11]的辨识结果要精确的多。

最后计算各园区的Choquet模糊积分即评价值，并按照从大到小排序，见表2。

以关南园为例，过程如下：

第一步，根据公式（2）有

相应的g（x1）=0．45，g（x2）=0．29，g（x3）=0．186，g（x4）=0．244，g（x5）=0．324

第二步，根据公式（1）计算结果为

第三步，把上述结果带入（2）得

（表2） 2011年各园区的经济效益指标排序后的模糊积分值

通过表2可知，2011年开发区的关东园的土地利用经济效益评价值最高，经济效益最好；汽车园的效益值不高；4个大学园整体偏低；华师园的最差。值得注意的是，本文计算的积分值比朱传军等[10]的结果更加科学，原因在于本文的指标值是根据公式得出而不是全部采取问卷调查和专家打分。

（三）研究结论

通过构建评价指标体系，运用模糊测度和模糊积分的方法对武汉东湖新技术开发区土地利用经济效益进行非线性评价，将指标间的相关性考虑在内，克服了传统方法中假设指标相互独立的局限性，拓宽了研究对象。改变先前的全部依靠问卷调查和专家打分的手段，采取由专家评分给出基本指标值来计算其余指标值的方式，并借助先进的R软件，使得计算快速精确。因此，这是一种解决复杂土地评价的科学方法，但不能反映经济效益的具体数值。表2的结果表明要进一步提高开发区园内的土地节约集约利用程度，充分挖掘存量土地潜力，不断优化用地结构，提高土地利用效率，适当调整产业布局，整合汽车园内企业资源，加大大学园的科研成果转化，从而提升开发区的土地利用的整体水平，促进武汉城市圈“两型社会”试验区的建设，加速中部崛起的步伐。

四、对策建议

（一）加强节约集约用地

加强节约集约用地，转变经济发展方式。一方面要提高招商引资项目的门槛，借助新加坡与欧美企业的良好关系，抓住上海功能开发区向长江流域延伸产业链条和网络布点的大好时机[17]，以苏州工业园15亿元/平方公里的投资强度为目标并尝试其“零土地招商”模式，引进技术含量高、投资强度大、占地面积小的项目，使土地产出率达到较高水平。另一方面要挖掘存量土地的潜力，大力推进土地整理工作，依法清理闲置土地，深度开发建设用地内部。例如，由于4个大学园的土地利用效益整体偏低，可以尝试着将之合为一体，不仅可以吸引更多的大学融入其中，发挥各自特色专业优势进行交叉合作，而且能够节约出大量土地满足其他开发建设需要。

（二）确保重点园区和企业的用地需要

合理修订土地规划，体现土地利用的时效性和灵活性，保障重点园区和企业的用地需要。在目前的刺激经济增长时期，汽车销售在政府税收政策的配合下迅速走强[18]，同时，汽车是武汉工业的支柱产业之一，因此，增加汽车园的土地供应，满足汽车企业的用地需求，加强园区专业化、产业集群化和创新集聚化的建设，拉动相关产业发展。另外，进一步支持土地利用经济效益较好的关东园，提高土地投入产出比例，保持各项效益指标的稳步提升，树立良好的示范形象，适度扩大园区规模，增强核心竞争力，促进企业的优化升级和可持续发展。

（三）创新土地利用政策和方式

积极探索土地利用政策和方式的创新，是以科学发展观为指导开展“新开放观”[19]的研究内容之一。例如，实行裕廊工业园的土地集约化免税额政策，以专门推动工业用地集约化工作，实现土地利用的更高效率和经济效益的更大增值。再如，借鉴上海世博会的JD模式[20]，有创意地利用土地，充分利用地上和地下空间，修建地下垃圾处理厂、污水净化设施和蓄水池，提高土地使用密集度，腾出更多的可供利用的土地，增加绿化用地比重，打造“武汉光谷公园”及其它生态人文景观，形成全新的高新技术地带模式，全方位实现开发区土地利用的最佳经济、社会和生态效益。

［附注］胡动刚系本文通讯作者。

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[4]高红，黄渝祥．我国开发区与世界经济自由贸易区比较[J]．世界经济研究，1996，（5）．

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[7]张幼文．中国开放型经济发展的新阶段[J]．毛泽东邓小平理论研究，2007，（2）．

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[9]马佳，张晨．上海现代农业科技园区土地利用效益探析[M]//土地节约集约利用与转变发展方式．北京：中国大地出版社，2011．

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