当前房地产调控的法律思考

杨梅

摘 要：房地产业在我国是一个新兴产业，但却是拉动我国经济增长的主要行业。房价的涨与跌牵动着全国亿万同胞的心。近十年来，我国房地产发展一直如雨后春笋般，茁壮成长起来。可过高的房价与人民收入水平发展却不平衡，造成居民收入与消费失衡现象严重。因此房地产调控显得至关重要，房地产宏观调控对规范、发展我国房地产业具有重要作用。本文主要分析阐述近十年房地产调控给笔者带来的法律启示。意在完善我国房地产宏观调控，促进房地产有序、健康的发展。

关键词：房地产；宏观调控；税收政策；服务型政府；民主决策

要说我国政府“又爱又恨”的行业是哪个？那就非房地产莫属。“爱”是因它拉动了经济的稳定增长；“恨”是因它几乎越控越高的房价。党的十八届三中全会召开过后，百姓似乎见到了曙光，房价开始呈现下降趋势。但这并不意味着我国房地产市场出现了泡沫或拐点。正确调控房地产，不仅利民，而且利国。有利于提高我国的经济水平，提升人民生活质量，增强我国综合实力与国际竞争力。但是政府应该如何调控，才能实现其真正价值，是老生常谈的话题。笔者在对近十年房地产调控的方法及起到的作用进行简要分析后，再结合今年上半年房价下跌情况，谈谈自己粗略见解。

从2003年的“十八号文”到2013年的“国五条”出台，国内有学者认为，宏观调控的法律程序应包括决策制定、颁布的流程、建立救济制度和建立监督机制。①近十年房地产调控中，从2003年2月起我们看到了我国政府从土地调控入手，出台了约四十条全国性的关于房地产市场的政策法规，有2003年6月5日由中国人民银行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》到2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过《中华人民共和国物权法》。不论是全国人大制定的法律还是政府的政策或其他行政机关的规定，都可以看出我国在房地产调控中所作出的努力与力调的信心。2003年首次运用土地调控的方式到2004年引入金融调控的方式，再到2005年加入税收调控的手段，到最后直接将几种调控方式集中于一体，加大调控力度，以抑制房价过高来促进民生，保障国民的基本住房。程序正义是实体正义的保障，在宏观调控法律、政策的制定、实施中都必须遵循一定的程序。而从目前来看，调控政策制定过程不透明，很少有社会公众的参与，也没有按照程序来制定，房地产涉及到社会方方面面，应向社会征求意见，举行听证会等等，而不是闭门开会造法。在政策的实施当中，也没有遵循任何程序。2013年3月，国务院常务会议通过了“新国五条”，拉开了2013年政府对房地产业的首轮调控的帷幕。对于“新国五条”，无论是理论界还是实务界都反应平淡，对此不抱过高希望。2014年伊始，政府改变了房地产调控策略，从以往的大力出台调控措施到不再过多参与调控，把它交给市场，使其在市场经济的调节下正常发展。

从房地产调控历程看，近十年来房地产调控取得了一些成就，比如说保障性住房的建设和“限购”政策的出台。通过今年上半年的市场经济运行，房价得到了相对抑制，一二线城市房价出现了明显下跌趋势，销售量也同比下降。尽管如此，我国房价发展还未真正走向健康、有序。李克强总理谈到，房价应当与居民收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。如何实现这一目标，以下几方面也比较重要：

一、解决好土地供给与人民住房需求之间的矛盾

按照经济学原理，经济波动的两个原因在于总需求移动与总供给移动。②供求关系决定市场价格。房地产行业中，正是由于我们人口的增多，加之可利用土地面积的减少，才导致房地产价格越来越高，得不到真正的遏制。在房地产开发中，涉及到的三个有效资源，即：土地、资金和劳动力。2003年以前，全国土地供给呈加速增长趋势，而“8.31”大限以后，土地购置面积和开发面积停滞不前，甚至出现下降趋势。直至最近几年，房价上涨的重要原因也是土地的供给满足不了人民的需求。因此，要充分利用好政府这只无形的手去调节好供需矛盾，才能有效抑制房价，提高人民的生活水平。

二、加大力度完善税收政策

综观近十年来房地产调控的措施中，我们可以发现在引入税收调控措施后，从土地开发阶段到房地产开发阶段再到流转阶段直至最后的持有阶段，每个环节都有纳税。③比如在土地开放阶段：依据我国现行的土地出让制度是在土地所有权属于国家的前提下，通过划拨或一次性缴纳土地出让金的方式，使用地者取得固定期限的土地使用权。根据土地的不同用途，确定一定的期限及土地出让金数额，并依照办法《国有土地使用证》的行为。在这里就存在双重收费的情况，既然已经交纳了土地出让金，就不应该再征税。在我看来，我国在房地产行业的征税范围确实太广，存在重复征税的现象。因此在房地产调控中，政府应加大税收调控力度，着实从税收入手，制定完整的税收政策，避开重复征收的税种，应从实质上起到政府调控房地产的作用。

三、建立服务型政府

从房地产调控的历程可以发现，很多时候房地产调控主体充当的都是管制性的角色。在我国，政府采取自上而下的行政强制措施已经根深蒂固，行政干预太泛滥。更为重要的是政府利用其职权将土地卖给开发商以获取更多利益，与此而来受伤的总是老百姓。因此，政府应该转变其职能理念，建立服务型政府，为人民的利益着想，站在民众的立场去调控房地产，已贯彻十八大精神。

四、建立健全科学民主决策机制

民主决策是解决房地产调控问题的最根本且最有效的方法。正确决策是保证党和国家各项事业顺利开展的重要前提。建立健全科学民主决策制度，是实行民主集中制的重要环节，是发展社会主义民主政治的客观要求，是新形势下加强党的执政能力建设和加强政府自身建设的重要任务。党的十八大政治报告指出，要坚持科学决策、民主决策、依法决策，健全公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定等政府决策程序。各级党委政府、各部门要认真贯彻落实中央精神，不断完善科学民主决策体制、机制和制度，提高决策的水平和质量。人民作为国家的真正主人，其住房需求应该得到基本的保障。在房地产调控中，应让公民真正参与到政策的决策与执行中来，充分听取民众的声音，知其所想，懂起所需，实现公共利益的最大化满足。（作者单位：西南财经大学法学院）

参考文献：

[1] 符启林.经济法学[M].北京：中国政法大学出版社，158.

[2] [美]曼昆.经济学原理[M].北京：北京大学出版社.

[3] 樊鸿雁：《十年房地产调控的法律思考》，中南民族大学硕士论文

注解：

① 符启林.经济法学[M].北京：中国政法大学出版社，158.

② [美]曼昆.经济学原理[M].北京：北京大学出版社.第247页

③ 樊鸿雁：《十年房地产调控的法律思考》，中南民族大学硕士论文，宪法学与行政法专业，2009年5月