海景房风光不再？

“我有一所房子，面朝大海，春暖花开。”

世人未必皆能理解海子诗句背后的深刻含义，但“海景房”却火了，而且这种“火”自20多年前南下深圳、开发海南起，就一直随着中国经济的整体向上而趋强。

只不过，如今遍布沿海城市的高端海景住宅、别墅、产权式酒店，却不能重现昔日销售业绩。海景房到底怎么了？

□本刊记者 张翠翠

入住率不足10%：

“面朝大海”不宜居

近几年，在各大城市宣传得热火朝天的乳山银滩、龙口、日照等海景房，风光与年剧减。那些被描绘成“面朝大海、天蓝海碧”的世外桃源，如今看来，更像是一座巨大的住宅博物馆。

在某高校任职的刘丽是海景房热炒时的第一批购买者。2005年，刘丽在威海银滩购买了一套海边两居室，近10年里，除了每年夏天带家人住两个月外，其余时间房子皆是闲置。

“买的时候是准备退休后举家搬迁常住，目前看来并不现实。”刘丽告诉《齐鲁周刊》记者，因距海太近，返潮厉害，一些木质门框已受潮变形。装修好的第一年寒假，刘丽带孩子去住，一天后就返回济南。“小区入住率不到10%，达不到供暖要求，没有供暖的房子冷得像冰窖。”

据刘丽介绍，入住率达不到，原先招商进驻的商业街业主们相继离开，如今小区就是一座“空城”。“配套设施不完善，没有超市，更别说学校和医院了。”每年夏季，刘丽都是备好生活用品后带到海边，蔬菜瓜果类要么开车到市中心超市购买，要么一早去附近的郊区集市购买。“只能过两个月的海边生活。”

据了解，近20年来，银滩开发的房地产绝大部分卖给了外地人，以北京、上海、东北等地区的人为主，这些人只在节假日作度假使用，并不常年在这里居住，这就造成小区入住率一直不高，“有的人一年半载也难得来住一次。”

记者了解到，到银滩的交通并不便利。沿着银滩沿海岸线的公路，一路上极少有车通过。若需要出行，只能乘坐当地的摩托车。

由于入住率不高，在200余家楼盘中，冬天供暖的海景楼盘不过10个。银滩某楼盘物业人员接受电话采访时表示，一到冬季，因为入住率不够供暖标准，那些本地购买者也会搬离，一个有3000户的小区有时连30户常住的都没有，晚上路灯不开，冷冷清清，雪一下，很像鬼城。据该物业人员透露，由于物业服务和生活保障差，经常有人到售楼处退房，但就算发生纠纷，也没见有人退房成功。

实际上，海景房最初吸引人之处就在于“宜居”，如今除了观海方便之外，大多数海景房并不能“令人满意”。如同刘丽一样的，原本想要在海边养老的“刚性入驻”购买者，亲自入驻体验后，“差评”影响了后续“刚需者”，令新购买者却步，由此导致“购买链”缩短甚至中断。

据了解，截至目前，烟台漫长的海岸线上建设着众多的海景楼盘。从东到西，龙湖地产、东海城、融科·迩海、天房·檀珑湾、富丽·紫金山庄、银和怡海·天越湾、中天·盛世观澜、中粮·大悦城、万科·海云台、海滨假日花园、天马·相城、金桥·澎湖湾、中建·悦海和园等等。

值得注意的是，在烟台，海景房的价格并不高。南山地产3500元起价，首付3万即能入住海景房。售楼处的人告诉记者：“在烟台买海景房就是买白菜，屋子卖出了白菜的价，天然就是先到先得、过期不候。”

同样的问题在距离市区较远的烟台龙口、威海乳山一带更为严重。龙口的发展相较烟台市区更为落后，但龙口海景房的销售传单在中国很多地方的超市、街道上散发，房价很低很诱人，在4000～6000元/平方米不等。

海景房代理利益链

6月29日下午，记者采访发现，泉城路爱家置业店内挤满了前来报名参团的老年人。销售人员刘金凡告诉《齐鲁周刊》记者， “别看报名人多，自从龙口海景房做成烂尾后，如今是看的多，买的少。”

自年初各大媒体曝出“海景房”烂尾后，从2月到6月，刘金凡一单生意都没做成。原本以为进入7月海景房销售旺季后，会做成几单，不料每天忙忙碌碌却成了“旅游班车”解说员，“每周都会发一班‘看房团，100元/人，周六发车到烟台海阳，周日晚上回。”

也真有人就把看房团当旅行团了。正值暑期，65岁的李守银借着看房带孙子去海边玩玩。被问及为何不报旅游团时，李守银说看房团更便宜。刘金凡无奈，“作为代理销售商，公司并不赔钱，光旅游团费一项就很可观，更别说高额的海景房提成。”刘金凡称只要卖出一套海景房，代理公司的提成可达10%-20%，然而受苦的只有销售人员，“没业绩就没有提成，只能拿800元底薪。”

“再不签单，8月底就辞职。”刘金凡说，海景房销售经纪流动性很大，自己的很多同事都相继辞职了。当初是听说海景房销售提成高才来到这里的，最赚钱的时候，有的销售人员半年就买了套房。“不过销售最佳时机已经过去了，现在是一年不如一年。”

不仅如此，往年海景房宣传单漫天飞，如今难寻宣传单，似乎一时间济南的海景房代理商销声匿迹了。

“早10年做海景房的人都发财不干了。”曾经是龙口海景房代理商的李然，去年转作二手房中介生意。他告诉《齐鲁周刊》记者，如今的销售提成确实比几年前翻了好几番，但成交量却一退再退，去年一整年才做了不到10单生意。“好在保本，不能再做下去了。”

不仅如此，早些年卖出去的海景房，如今成纠纷麻烦，“去年有一些老年人哭着喊着在店里闹退房，自己不想惹出人命官司，赶紧罢手了。”

不过李然唏嘘幸好自己不是胃口大的人，只代理了销售权，由开发商财务直接收款。一旦发生纠纷，由与客户交易的楼房开发商来负责。“不然脱不了身。”

据李然介绍，在海景房这条链条上只有开发商和代理商。开发商负责在沿海地区选址建楼，而代理销售商负责在内陆城市做销售宣传和组织客户看房等接待活动。而在当前高达20%至30%的回报之下，很多代理商也会直接交易，“如果一手买断开发商几十套房，自己交易，这样利润更高。”如开发商按建筑面积每平方米成本价1000元左右给出2000元的第一道销售价格，在销售商手里最少要加价到2400元，如果再有下线代理商过几次手，这个价格就没准了，有的就飙升到3000元以上了。endprint

李然告诉记者，他做房产销售十几年，其实最赚钱的就是销售海景房，“海景房炒得最热时，一年收入上千万。”

“租金难抵物业费”的投资尴尬

2008年，陈岩在龙口买了一套酒店式海景公寓。“酒店式公寓一般是返现购买，单纯以住房购买市场价为5500元/平，返现购买则是7700元/平，返现总房款的7%。每年居住一个月，其余11个月交给开发商打理。”实际上，就是交由开发商统一往外租赁，租金收入扣除服务成本后，利润双方按比例分成。

如今，五年过去了，55平的一大居，租金仅从1500元涨到2000元，淡季基本无人租住，而旺季也不过几个月而已。但高额的物业管理费却由每月300元涨到了600元，陈岩说，“有时租金都抵不过物业费。”

当初受“海景房投资升值空间大”的蛊惑，陈岩告诉《齐鲁周刊》记者，房价确实涨了，鉴于对酒店式公寓的高额投资，收益却基本没有，从2008年的7700/平涨到8000/平，与多年下来的物业费与水电费一比较，整个投资有去无回。

然而，从海景住房、海边别墅，到酒店式公寓，开发商却仍在圈地建海景房。一幢幢矗立在海边的房产，不断变换名目招揽资金入流，一旦投资者购买，就等于将投资风险转嫁到自己身上，而招揽资金后的开发商，继续打着“旅游地产”的名目，在海洋附近四处圈地。

陈岩说，这套房子基本上砸手里了，眼看30年产权还剩下20年，如果房价不下跌还好，一旦下跌，就真赔本了。

有业内人士分析，当海景房潮水终将退去，没有购买力支撑的、房价过高的、超过中产阶层负担能力的地区的海景楼盘都难逃下跌的厄运，一栋栋房屋会面临低价无市的尴尬境地。像威海的文登海景地产、烟台的海阳地产，龙口地产，本身城市房产市场饱和，基本没有二手房交易的市场环境，由此，海景房无法进行二次交易。

事实上，很多投资海景房的买家或许只看到投资无回报的风险，而忽略了回报以外还存在着更大的天灾风险。

在美国有一种被称为是国家洪水保险计划，简称叫作NFIP。这个计划是在1968年就“由于人们普遍相信仅依靠私营部门无法承保洪水威胁而设立的”。这个计划为美国的海景房投资提供了足够的安全保障，自1978年以来就已经赔付了大约370亿美元的损失。然而在中国，大部分保险的条款中，大型的天灾都是被排除在外的，也就是说，如果由于台风、洪水等灾害海景房受到损害，基本上得不到保险的赔偿。endprint