面向可持续的住宅产业发展公平性分析

雷宏

摘 要：建设资源节约型和环境友好型的社会主义和谐社会，要求住宅产业的发展要遵循可持续发展的思路。运用可持续发展理论对住宅产业可持续发展及其公平性的含义进行了明确界定，认为其内涵主要包括住宅供给的代内公平、住宅租售的代内公平、住宅资源利用的代际公平和环境保护的代际公平四个方面。借助行业发展的统计数据，分析了住宅产业发展过程中出现的种种代内和代际不公平现象，针对这些不公平性问题提出了一些有益的政策建议，对我国住宅产业今后的发展具有良好的理论和实践指导意义。

关键词：住宅产业；可持续发展；代内公平；代际公平

中图分类号：X22；F293.3 文献标识码：A 文章编号：2095-6835（2014）10-0114-02

中共中央制定的国家总体经济规划中，明确提出要建立资源节约型和环境友好型的社会主义和谐社会。住宅产业作为国民经济的支柱产业，对改善居民的居住条件、增加就业、促进产业结构调整和国民经济快速持续发展有着重要的意义，其可持续发展状况如何，对我国构建社会主义和谐社会的战略目标至关重要。而公平性作为可持续发展理论的核心内容，其重要性和紧迫性可想而知了。本文运用可持续发展理论，对住宅产业可持续发展的公平性进行探索性分析，以期能为住宅产业可持续发展研究工作的全面开展揭开序幕，起到抛砖引玉的作用。

1 可持续发展公平性内涵

公平作为伦理学的一个重要范畴，是对符合一定社会或阶级道德的言行的一种肯定价值判断，是人类社会追求的永恒价值思想；与此同时，公平又是一个历史范畴，是由一定的经济关系及其所产生的利益决定的，不同的时代赋予了它不同的内涵。在可持续发展思想形成和发展的时代，公平性问题是作为可持续发展的核心问题进行研究的，公平性原则是可持续发展必备的基本原则之一，可持续发展的核心思想之一就是追求人口、资源与环境之间的公平性例。如皮尔斯认为，可持续发展是追求代际公平的问题，当发展能够保证当代人的福利增加时，也不会使后代人的福利减少。一般而言，对可持续发展公平性内涵的分析可以从时间维、空间维和内容维三方面展开。

2 住宅产业可持续发展公平性的界定

目前，对住宅产业可持续发展方面的研究较少，尚处在摸索阶段，没有一个统一的概念。在对住宅产业可持续发展公平性进行论述之前，先要明确住宅产业可持续发展的含义。笔者认为，住宅产业的可持续发展是指在资源与环境承载力允许的条件下，既不损害后代人的利益，又满足当代人对住宅的需求，并与经济、社会和环境相协调的健康、持续的住宅产业发展模式。在此基础上，本文将住宅产业可持续发展公平性的含义界定如下。

住宅产业可持续发展的公平性是在全人类公平发展的共同价值观下，符合住宅产业可持续发展特性的公平性。具体来说，就是要求住宅产业的发展既要满足当代每个人选择和享有住宅生活资料的需要，同时又要保证后代人公平享有生存和发展所需的住宅生活资料和环境，真正实现世世代代居者有其屋，人人有房住。其内涵主要包括两部分，即代内公平和代际公平。这两部分的公平性问题分别存在于住宅产品开发的不同过程中。

2.1 住宅产业可持续发展的代内公平

住宅产业可持续发展的代内公平，就是要满足当代每个人选择适合其自身生存和发展所需的生活资料，保证在其个人发展能力范围内，公正、公平地享有适当的居住条件，确保代内人人有房住。这属于代内群体内部的公平，是最小尺度意义上的公平，是最为具体的公平，但同时也是最为重要的代内公平，因为群体内个人之间的公平是实现高层次的区域层面和世界层面公平的基础。

2.2 住宅产业可持续发展的代际公平

住宅产业可持续发展的代际公平，是指当代人在住宅的开发、建设和使用等过程中，应当适度、合理、有效地利用有限的自然资源（主要是土地资源），不能只为追求眼前利益而毫无节制地耗费自然资源，损害后代人生存和发展的基础，应当注重对生态环境的保护，不能只为满足自身的需要而肆意破坏和污染环境，影响后代人公平享有大自然所赋予的生存环境的权力。

资料来源：根据中华人民共和国国家统计局、中国统计年鉴2006数据整理绘制而成

3 住宅产业发展现状的不公平现象

3.1 住宅产业发展的代内不公平现象

3.1.1 住宅供给的代内不公平

从全国各类商品房投资和增速情况图（如图1）可知，由于利润等因素的诱导，开发商的投资兴趣明显偏向于商业营业用房、办公楼和住宅中的中高档类型等高利润产品，而为中低收入家庭迫切需要的经济适用房的投资速度明显趋缓，且近年来出现了同比的负增长，使得该类住宅产品的供需矛盾凸现，导致了住宅供给的结构性矛盾和住宅供给的代内不公平现象。

3.1.2 住宅租售的代内不公平

3.1.2.1 廉租房管理制度落实不到位

廉租房管理制度落实不到位且覆盖面小，不能充分而全面地保障大多数贫困人群的权益。自廉租住房管理办法出台以来，只有北京、上海、天津和广州等少数城市进入了廉租房制度的实施阶段，且这些城市的廉租房配租门槛普遍较高，覆盖面较小。比如北京市主城八区共有1.4万户家庭享受到廉租房政策，还不到户籍人口的1%.

3.1.2.2 经济适用房市场秩序混乱

经济适用房市场秩序混乱，销售对象界定不明确，严重损害了中低收入人群的公平权益。由于我国居民收入既有明确收入，还有其他一些不确定收入，很难详细、准确地统计个人经济收入，使得“中低收入”的范围难以界定，进而难以确定经济适用房的具体供应对象，再加上经济适用房的开发企业在利益驱动下，没有按照规定对购买对象进行严格监督，并且置政府规定于不顾，将经济适用房敞开卖，致使一些高收入人群进入经济适用房的消费市场，出现了诸如“开着豪车购买经济适用房”的不公平现象。endprint