某培训中心项目效益分析与财务评价

孙 晓 琳

(山西省建筑设计研究院，山西 太原 030013)

某培训中心项目效益分析与财务评价

孙 晓 琳

(山西省建筑设计研究院，山西 太原 030013)

以某培训中心建设项目为例，依据相关投资估算指标，对该项目的建安工程费用、建设工程其他费用等进行了估算，并详细分析了该项目所产生的经济效益与社会效益，有利于晋中市经济与文化的和谐发展。

投资，估算，工程费用，效益

随着社会经济的快速发展进步，以科学发展观为统领，以解放思想为先导，以发展和谐劳动关系为主线，继续推进工会组建，全力维护职工合法权益，着力构建和谐劳动关系，努力为建设和谐有序、公平正义的社会作出贡献。工会工作的内涵不断丰富，工会工作的重要性日益加强，工会承担的工作职责和任务不断加重。职工综合素质的提高、职工职业技能的培训、职工就业再就业的介绍、劳模精神的弘扬、职工宣传教育事业的发展、困难职工帮扶中心的建立和完善、工会各种大型活动的开展等都显得更加迫切。晋中市预建一所集健身、娱乐、餐饮、住宿于一体的综合性培训中心。

该项目位于晋中市迎宾街迎宾北广场的北侧，东邻康乐路，西邻正太北路，北面为现有住宅楼。用地东西长约135.66 m，南北宽约119.56 m；总用地面积15 248.28 m2，合22.87亩；该项目占地面积约为2 384.50 m2；总建筑面积19 952.50 m2。周围道路形成一个纵、横周密的交通网络，地理位置优越，交通条件十分方便，场地现为原办公楼建筑，有拆迁任务，用地方整，适合作为建筑用地。

1 经济技术指标

主要经济技术指标见表1。

2 投资估算

2.1 投资估算编制依据

1)该职工活动培训中心建设项目的委托书；

2)该职工活动培训中心建设项目的设计方案；

3)《山西省建筑工程投资估算指标》2005年；

4)《山西省建筑工程消耗量定额》2005年；

5)《山西省建筑工程其他费用暂行标准》2009年；

6)《建设项目经济评价方法与参数》第3版；

7)工程勘察设计收费标准按2002年国家发展计划委员会建设部出版的工程设计收费标准修订本计取；

8)该项目土地使用类型为国家划拨，因此估算中不考虑征地费；

9)地基处理按换土考虑。

表1 经济技术指标表

2.2 项目投资估算

某职工活动培训中心建设规模19 952.50 m2，参照《山西省建筑工程投资估算指标》及近年类似建设工程造价和当时物价水平，以及已建类似项目的技术经济指标等，采用投资估算指标法进行编制，本工程投资费用计算如下。

2.2.1 建安工程费用

1)地基处理99.76万元；2)土建2 194.78万元；3)商品构件139.67万元；4)给排水239.43万元；5)消火栓59.86万元；6)自动喷洒79.81万元；7)空调通风359.15万元；8)电气照明179.57万元；9)消防报警59.86万元；10)综合布线159.62万元；11)监控系统119.72万元；12)室内装饰1 197.15万元；13)室外装饰478.86万元；14)电梯4部×40万元/部共160万元；15)变配电室150万元；16)冷冻机房、换热站220万元；17)室外道路、水池、绿化、构筑物80万元；18)室外管网40万元；19)室外供电线路、室外照明40万元；20)水处理设备及水泵房80万元；21)工程费用合计6 137.24万元。

2.2.2 建设工程其他费用

1)建设单位管理经费(0.8%)49.10万元；

2)地基勘探费(0.3%)18.41万元；

3)施工图设计费157.11万元；

4)施工图预算费15.71万元；

5)工程质量监理费(1.2%)73.65万元；

6)可研编制费19.17万元；

7)研究试验费20.00万元；

8)人防工程异地建设费71.83万元；

9)城市基础设施配套费69.83万元；

10)城市消防设施配套费9.98万元；

11)建设单位临时设施费49.10万元；

12)职工培训费19.80万元；

13)办公家具购置费14.03万元；

14)客房家私设备购置费247.50万元；

15)会议设备购置费150.00万元；

16)二类费用合计985.22万元。

2.2.3 其他费用

1)工程预备费(8%)569.8万元；2)建设期贷款利息：第一年91.13万元；第二年188.89万元；第三年202.66万元；3)其他费用合计1 052.48万元。

2.2.4 工程估算投资

工程估算投资为8 174.94万元。

2.3 资金筹措

综上所述，某职工活动培训中心建设项目估算总投资额为8 174.94万元，其中建筑工程费6 137.24万元；工程建设其他费用985.22万元；基本预备费569.80万元；建设期贷款利息482.68万元。其资金来源：1)申请上级工会组织财政支持2 800.00万元，约占总投资额的34%；2)申请银行贷款(第一年均匀投入)2 500.00万元，约占总投资额的30%；3)剩余款项项目单位自筹，即2 874.94万元，约占总投资额的36%。

3 项目效益分析与财务评价

3.1 财务评价的基础数据

建设期：3年。

财务评价的计算期：20年。

基准收益率：10%。

社会折现率：10%。

所得税率：33%。

营业税及附加：5.4%。

标准间(双人间)162间。

三人间3间。

培训教室(1 005 m2)：12个；其中舞蹈教室(180 m2)：2个；其他培训教室(625 m2)：10个。

文化娱乐场所：1)健身房(175 m2)：3个；2)棋牌室(175 m2)：3个；3)网吧(230 m2)：4个。

多功能大厅(1 653 m2)：1个，1 800席。根据需要可用作体育馆或报告厅。

停车位：地上30位，地下90位。

客房出租率，最理想参数75%～85%，本测算选取80%，双倍客房出租率按10%考虑。

该项目第一年所得收入及支出成本额均按70%考虑，以后年份按正常年份计算。

3.2 经营收入计算

1)客房出租价格的制定。

酒店业是一种高收入，高盈利产业。它的经济收入来源是出租房间。同时客房收入的多少又直接影响宾馆其他营业项目的营业收入。如：餐饮、商业、娱乐等，因此制定合理客房价格是非常重要的。

客房出租价格的确定，根据对晋中市宾馆市场客房出租价格调研，建议该项目以三星级标准确定客房床位价格。标准间单床价格120元/(床·d)，双人标准间房价240元/(间·d)；三人间单床价格80元/(床·d)。若一个人包标准间价格应为120元/(间·d)+120×1/3=160元/(间·d)，按客房开房的10%考虑。

162间×240元/(间·d)×80%×90%×365 d=1 021.77万元。

162间×160元/(间·d)×80%×10%×365 d=75.69万元。

3间×3床/间×80元/(床·d)×80%×365 d=21.02万元。

客房收入合计∑=1 118.48万元(正常年份)。

2)餐饮收入：

餐厅餐位利用率按80%计算。

400位×365 d×80%=116 800位。

早餐：116 800位×10元/位=116.80万元。

午餐：116 800位×60元/位=700.80万元。

晚餐：116 800位×30元/位=350.40万元。

餐厅收入小计∑=1 168.00万元。

风味餐厅、咖啡、茶吧、座位利用率按70%计算。

160位×365 d×70%=40 880位。

40 880位×50元/位=204.40万元。

风味餐厅、咖啡、茶吧收入小计∑=204.40万元。

餐饮收入合计∑=1 372.40万元(正常年份)。

3)多功能大厅收入。

多功能大厅场地租赁费：租赁费按20 000元/次考虑，以每年60次考虑，即20 000/次×60次=120.00万元。

多功能大厅收入合计∑=120.00万元(正常年份)。

4)娱乐、培训收入。

a.健身房：520人×8%×10元/次×365 d=15.18万元。

b.网吧：500人×6元/人·次×365 d=109.50万元。

c.棋牌室：3间×200元/间×365 d×80%=17.52万元。

d.培训：600人/期×12期×150元/人·期=108.00万元。

e.停车收费：90辆×90%×365 d×10元/d=29.57万元。

f.其他特快、售票、银行业务、商务中心收入：20万元。

娱乐、培训收入合计∑=299.77万元(正常年份)。

收入估算合计∑=2 910.65万元(正常年份)。

3.3 经营成本计算

该项目总成本包括经营费用、管理费用、固定资产折旧费等(见表2～表4)。

表2 经营费用测算表(正常年份)

表3 管理费用测算表(正常年份)

表4 资产折旧表

营业税的计算：

营业税按营业额的5%计算。

城市维护建设按营业税7%计算。

教育费附加按营业税1%计算。

即：2 910.65万元×(5%+5%×7%+5%×1%)=157.18万元。

所得税按税后利润的33%计算得300.75万元。

税后净利润610.62万元。

在经营期间2011年～2013年申请减免所得税，2014年，2015年申请所得税减半缴纳，以后年份按规定缴纳。

3.4 敏感性分析

由表5可见，该项目抗风险能力较强。

3.5 财务评价指标

工程的建设期：3年。

投资额：第一年3 269.98万元；第二年2 452.48万元；第三年2 452.48万元。

税前财务净现值：4 300.80万元。

税前内部收益率：14.92%。

税前投资回收期：6.61年(含建设期3年)。

税后财务净现值：1 825.60万元。

税后内部收益率：12.81%。

税后投资回收期：8.75年(含建设期3年)。

财务分析表附表略。

表5 效益分析表

存在的问题和建议：项目投资的增加，对项目的盈利能力有一定程度的影响，因此，在工程建设过程中应严格控制工程投资和工程建设进度，以保证实施预测收益。

3.6 综合评价

该项目的实施，为晋中市乃至山西省工会事业注入了一剂强心剂，同时也为晋中市工会事业发展起到极大的促进作用。

从经济效果看，该项目的各项指标均收支平衡，不给国家财政造成负担。经济可行希望尽快立项投资建设。

综上所述，经过三年的共同努力，一个崭新的具有时代气息的职工活动培训中心将矗立于华夏大地。

4 项目社会评价及结论

该职工活动培训中心建设项目的建成将为晋中市提供一个高雅、时尚的体育文化、培训服务中心，为市民们提供一个锻炼身体、陶冶情操、提高文化素质的重要场所。切实提升了城市的面貌，为市民特别是下岗及待业人员提供了就业机会，提高了就业人员的整体素质，为广大职工提供了技能比武及休闲娱乐场所，提升了客房住宿环境。为晋中市经济发展、社会和谐、体育文化繁荣将做出更大的贡献。这个项目是一项利市、利省、利民的工程。建议早日投资建设服务大众、服务晋中、服务山西。

[1] 山西省建筑工程投资估算指标[M].太原：山西科学技术出版社，2003.

[2] 山西省建筑工程其他费用暂行标准[Z].

[3] 国家发展改革委建设部.建设项目经济评价方法与参数[M].第3版.北京：中国计划出版社，2006.

On benefits analysis and financial evaluation of some training center

SUN Xiao-lin

(Shanxi Architectural Design Institute, Taiyuan 030013, China)

Taking some training center construction program as the example, the paper evaluates the construction and erection cost and other costs of the construction projects according to related investment evaluation indexes, and analyzes some economic and social benefits of the program, so as to enhance the harmonious development of economy and culture.

investment, evaluation, engineering cost, benefits

1009-6825(2014)31-0243-03

2014-08-26

孙晓琳(1963- )，女，高级工程师

TU723.31

A