自住商品房促使“三元格局”形成

武化

自2013年11月北京恒大御景湾自住型商品房项目启动网络申请报名至今已逾7个月，近日确定将于6月摇号入市。作为北京首批正式入市的自住型商品房项目，恒大御景湾的摇号预售也意味着，此前已经对北京市场产生重大影响的自住型商品房即将正式进入市场供应面，并与6月份计划入市的30余个普通商品房项目短兵相接。

作为恒大地产进入并立足北京市场的“敲门砖”，从去年9月份拿地建设起，御景湾项目就备受关注。尤其，该项目系首次启动网络申请报名的自住商品房项目，且由于地段好、房源紧俏，仅2000套房源就吸引了19.6万家庭注册申请，14.8万户家庭通过初步核实，最终6.53万户家庭确认申购，供需比达到1：33。

而计划与此同期入市的33个项目中，包括北辰红橡墅、九章别墅、红廷别墅、海棠公社4个别墅项目，龙湖滟澜新宸 、住总万科·金域国际、丽都壹号 、润泽公馆 、臻园等12个改善型项目，以及16个中大户型的中高端项目。可以看出，6月份的供应市场中，不但改善型房源的供应正在持续提速，而且以刚需市场为支撑的中低端市场也开始出现变化。中低端市场商品房项目经过前一轮的抢跑后，供应速度开始减慢，这也有为了应对自住商品房正式进入市场的考量。

在房企、市场、政府的三方博弈下，未来北京“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的“三元格局”正在加速形成，在刚需项目加速去库存后，2013年土地结构调整的效果也将显现在终端购房市场。在普通商品住宅市场，中高端项目将日渐偏向高端化，而中低端项目则需要拼性价比才能与自住型商品房直接争夺刚需客群。

可以预见，随着自住型商品房的入市，市场成交将会出现小幅度的结构调整，中高端项目依然会坚守对价格的拉升，而中低端项目则要与自住型商品项目对冲价格。但长期来看，自住型商品房项目的入市成交，必将会优化市场格局，促使市场供应结构进行良性调整。