“以房养老”模式在中国的实践阻碍及对策研究

黄成凤

摘要：“以房养老”将有望率先在北京、上海、广州和武汉这四个城市试点，但是在前实际当中，有很多因素阻碍“以房养老”模式在中国的推行。本文针对“以房养老”的提出背景以及其相关概念，探讨这一制度在我国的实践阻碍以及提出政策建议。

关键词：以房养老；住房反抵押贷款；实践阻碍一、“以房养老”的提出背景与相关概念

（一）“以房养老”制度的提出背景。当前中国已步入到老龄化社会，据最新的统计数据显示，截至2012年底，全国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%。老年人口绝对数量的增长及其所占总人口的比例的加大使得社会养老问题逐渐凸显 (冯慧阳, 2011)。

我国养老市场的特征为：未富先老，未老先衰。一方面，我国老龄人口总量大、老龄化增速快。而人均国内生产总值仍处于较低水平，经济发展水平与人口老龄化速度不同步，导致国家养老压力巨大。另一方面，由于我国执行的计划生育政策，不仅降低了生育率，还形成了特有的“4-2-1”的家庭结构。居家养老、社区养老和机构养老这三种传统的养老方式已不能满足现实的需求，因此 “以房养老”的模式作为一种新型的养老模式可以为老年人养老提供更多资金保障，享受更好的养老服务。

（二）“以房养老”模式的概念。以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。它是指拥有住房的老年居民以自有的产权房作为抵押，类似于贷款的形式，向银行或其他金融机构借款消费，与此同时老年人仍然保留房屋居住权，这种贷款可以一次性或者在一定时间内按月发放，在贷款者死亡后到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息等费用(董君莉，2011)。“以房养老”模式起源于荷兰，发展最成熟的是美国，该模式在世界上20多个国家相继推出，已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。

二、“以房养老”制度在我国的实践阻碍

尽管“住房反抵押贷款”模式在许多国家都有着非常成功的经验，尤其是在美国、英国、加拿大等经济比较发达的国家，更是获得国民的青睐，很大程度上避免了“有房富人，现金穷人”现象的存在，为更多人提供了一个相对理想的老年生活。

然而，由于国情的不同，这一制度在中国的实施依旧存在着一定的阻碍。想要让“以房养老”真正的成为国民养老生活的一种优势选择，必须要克服实践过程中的种种困难，对制度进行不断的改进与完善，让它真正成为一个利国利民的制度，而非站在舆论的风口浪尖的噱头。

（一）法治保障不足，缺乏操作依据。首先，尽管国务院已印发相关文件明确指出“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，然而并没有提出具体的操作方法以及实施计划，对这一制度的事实提供有效的法律依据。政策出台的延时性将导致市场无法及时做出反馈，前期准备的不足必将影响到实际运营的顺畅程度，影响运营的效果。

其次，反抵押贷款模式的运营涉及到房产、保险、人口学等诸多领域，政策的制定必须覆盖到相关的各个方面，才能确保借贷双方的的权益都得到保障，不会有任何一方钻了法律的空子造成权益纠纷(邓依伊，2012)。

（二）房价波动大，估值困难。住房作为一个关系到民生的重要行业，它受到住房供需、物价、银行贷款利率、房地产政策等多方面因素的影响，而这些因素中，多是我们难以估算的。而在信息不对称的情况下，如何确保估价机构在对住房的估价过程中不会侵害到老人的权益，进行客观公正的评估将是一个巨大的难题，这也将成为愿意支持这一政策的老人最大的担忧之一。

（三）居民住房70年产权或成障碍。我国推行的住宅用地使用权最长期限是70年，70年后房屋的产权到底归谁，目前没有明确的答案。另据我国《物权法》规定住宅可以自动续期，但没有相关法律明确续期所需的费用。

目前，针对房屋产权到期后如何进行处理并没有明确的法律规定，究竟是继续归原所有者无偿持有，还是需要再重新缴纳一定的费用，仍旧需要等待政策的规定(李敏，2012)。另外，多数老人的住房在进行反抵押是已经有一定的年限，房屋质量必然存在着一定的缺陷，那么房屋后期的修缮整改费用又将是一笔不小的开支，如何对这些二手房屋进行保值升值又将是一笔巨大的工程。

“以房养老”运作的时间相对较长，房产是否具有升值空间，直接关系到了贷款方和借贷方的利益，而房产能否升值又在于土地价格和使用期限。如果倒按揭到期，房屋转移到贷款机构时，住房的使用权到期或者所剩无几，必然会挤压贷款机构的盈利空间，这样一来，金融机构参与的积极性也会极大的受挫。产权问题以及建筑质量问题将是贷款机构考虑的首要因素。

（四）对借贷人条件限制大，受益面窄。 住房反抵押贷款这一政策要求申请人拥有具有完全产权的独立住房，住房地处市区或城郊，房产具有升值潜力。目前国内试行这一政策的几个城市，他们多数要求老人要有两套以上的住房，将其中一套抵押出去，获得贷款；也有城市接受只有一套住房的老人，安排他们统一入住老年公寓，免去一切费用，当老人去世后房屋归金融机构所有。这些条件很大程度的限制了这一政策的覆盖面。经济条件较好，拥有两套的老人，选择将闲置住房出租或者出售便已然足够他们的养老费用，没有必要再冒风险选择这一政策；所有住房地理位置较好的老人也可以选择将住房出售或出租，自己购买低价房或者另外租房，通过差价或者租房收入来养老；而住房升值潜力小、经济条件相对较差的老人，金融机构又不愿意接受他们的贷款申请。

（五）房地产价值评估和社会信用体系缺乏。在以房养老的实际办理过程中，首先要对参与这一业务的老人的房屋价值以及老年人的预期寿命进行准确持续的测算，同时还要对参与者的经济情况和家庭状况进行一系列的评估，而从我国目前的实际状况来看，房地产的评估体系还不是很健全，发展的时间也较短，在管理方面也比较混乱，评估机构的规程以及评估手段各异，整体的评估体系的评估能力较低。而且诚实信用问题在我国当前的社会下也是一个比较突出的问题，人与人之间，整个社会系统都缺乏信用，很多的人对于以房养老的信任度较低，很多的人在初次接触这一业务时都担心上当受骗。

（六）囿于传统观念，短期内难以被接受。中国人自古以来就有“但留寸土的，留与子孙耕”的说法，受传统文化的影响，老人们多不愿意将自己的房产抵押给银行而不留给自己的子孙。汇丰银行一项名为“未来的退休生活”的全球退休生活调查显示，中国内地的受访者汇总，为孩子进行储蓄的比例高达41%，是所有参与调查的15个国家和地区中最高的，而未退休后的生活而进行储蓄的比例仅仅为14%，远远低于23%的全球平均水平。老人们普遍认为自己离开之后应当为自己的子孙留下点财产，让他们将自己奋斗了大半辈子买到的房子抵押给金融机构而不留给自己的子孙显然接受起来有一定的难度。

三、我国推行“以房养老”推行障碍的对策研究

综合我国的养老保障现状，推行“以房养老”政策拥有良好的前景，它将成为我国养老保障体系的一个重要补充，为国民提供一个新的养老保障方式选择。在政策的保护和相关部门的支持下，将这一政策真正建设成为一个利国利民的保障途径是必然之势。

“以房养老”业务在我国尚属新生事物，要从纸上变成现实，除了法制保障不足、房价波动、房屋70年产权、传统观念排斥，加之其业务流程较为复杂，期限较长，涉及领域较广，这些问题都成为以房养老在中国推行的阻碍，跨越这些阻碍可以通过以下几种途径。

（一）完善相关政策和法律。健全的政策和法律是以房养老推行可以顺利推行的保障。从现阶段来分析，笔者认为一方面要建立健全相关的法律，让以房养老的运行有法可依，有法律保障，另一方面要对现行的政策条文尚未解释清楚的问题予以明确的解释，减少相关机构的法律和政策风险，比如土地使用权出让环节，对70年到期后住宅用地的使用与管理问题应予以明确，已消除贷款机构的顾虑，第三，国家应给予各种政策支持，比如税收减免、财政贴息、费用税前列支等政策加快推进以房养老模式的发展。

（二）加大对“以房养老”模式的宣传力度。国家应加强宣传工作，逐渐改变群众的传统的伦理观念。我们可以通过社区讲座、公益广告等方式进行推广、宣传，让广大群众了解“以房养老”模式的运行方式，让人们把房子放心的交给相关经营机构忧。通过宣传和引导，逐渐改变人们“养儿防老”的传统意识，形成新时代的养老观念。

（三）加强信用体系建设和房屋价值评估体系。我国要加强诚信教育，提高全民族的素质，防止出现道德风险。此外，政府也可以参与“以房养老”模式的经营，加强监管，通过制定相关政策对市场予以宏观调控，以政府的公信力做保证，让“以房养老”模式双方都以诚信的心态来接受这种模式。

“以房养老”就是“反向住房抵押贷款”，是指老人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构通过寿命评估、风险预期等一系列方式推算出每期给付老人的养老金额直到老人过世，老人过世后房屋归金融机构所有。金融机构作为专业的评估机构主导“以房养老”项目，能够使房屋价值评估科学化，推动“以房养老”事业的发展。

（四）放宽对项目参与者的条件限制。“以房养老”模式作为当前基本养老保险制度的补充，以缓解日益凸显的社会养老问题，这决定了“以房养老”项目应该成为一个可供多数老人选择的养老新模式。但在试点过程中，对借贷人的条件限制过于苛刻，限制了这一政策的覆盖面。因此，应考虑放宽对房屋面积、老人家庭状况、老人年龄等方面的要求，拓宽参与面。

参考文献：

[1] 邓依伊, 2012：《中国发展“以房养老”：问题、经验借鉴与解决对策》,《湘潭大学》.

[2] 董君莉, 2011：《以房养老：一种新型养老模式》,《大连海事大学》.

[3] 冯慧阳, 2011：《基于第六次人普数据谈中国人口老龄化新变化》,《商业文化(上半月)》, 第 08 期。

[4] 李敏, 2012：《山西省太原市以房养老研究》,《山西财经大学》.

[5] 易礼, 2013：《以房养老模式研究》,《山西财经大学》.

[6] 郑萍, 2012：《美国以房养老模式及其对我国的启示》,《湘潭大学》.

endprint