上海虹桥商务区核心区城市综合体开发对策与建议

陈争霞

一、虹桥商务区核心区开发范围和发展现状

虹桥商务区是上海“十二五”期间重点发展的区域，东起外环高速公路S20，西至沈阳-海口高速公路G15，北起北京-上海高速公路G2，南至上海-重庆高速公路G50，位于上海中心城区西侧，紧邻江浙两省，总占地面积86.6平方公里，其中主功能区面积27平方公里。虹桥商务区的综合开发建设将依托虹桥综合交通枢纽，国家大型会展项目等重大功能性项目，带动上海经济发展方式转型，促进城市空间布局调整，助推上海国际贸易中心建设，更好地服务于国家长三角一体化发展战略。

目前，虹桥商务区重点开发的是核心区4.7平方公里，包括1平方公里的国家会展中心项目。核心区开发规模约为地上500万平方米，地下280万平方米。根据现有规划，虹桥商务区核心区一期东侧紧邻虹桥综合交通枢纽本体，西至嘉闵高架，南至建虹路，北至扬虹路，面积约1430公顷。北片区东至申贵路，南至扬虹路，西至沪杭铁路外环线—兴虹路—申滨路—润虹路—申长路，北至天山路—申虹路—申贵路，面积约144公顷。南片区东至申贵路—申长路，南至沪青平公路，西至沪杭铁路外环线，北至建虹路，面积约80公顷。

截至2013年底，虹桥商务区核心区一期11幅土地、核心区南片区5幅土地、北片区13幅土地均已出让完成。已出让开发用地包括商务办公用地、商业用地、酒店用地、会展用地、文化用地和住宅用地等，且从已让地块的规划要求和功能组合来看，很多拟建或在建的项目都将是城市综合体项目。瑞安、龙湖、瑞桥、众合、嘉捷、恒骏、协信、新华联、万科、丽宝等诸多企业在虹桥商务区核心区获得土地，并已投资开发各类综合性项目。目前，按照出让要求，有些项目已经完成竣工备案并开始招商入驻，大部分项目已逐步完成建筑设计并陆续开工建设，少量项目尚处于概念设计和配套手续办理过程中。

由于城市建设和发展的过程性和渐进性，虹桥商务区核心区的开发建设不可避免的存在交通枢纽导向型新城综合体开发建设中普遍遇到的困难和问题。因此，面对大型交通枢纽给周边区域发展带来的机遇和挑战，积极应对并选择合适的开发策略，仍是十分重要的课题。

二、虹桥商务区核心区城市综合体开发的难点和问题

1. 新城的开发建设是循序渐进的过程

由于上海虹桥商务区位于近郊区，属于因大型交通枢纽建设而催生的新型城区。在建设中的新城区开发城市综合体项目，必然面临配套设施不足、人口导入较缓、推广投入较大等现实问题，尤其对于商业、酒店、文化、休闲类综合体的开发是存在一定困难的。目前，随着虹桥商务区规划和市政设施先行的开发理念逐步落实，核心区内的道路、地下连通道、地上人行天桥等公共设施已相继开工建设，公共交通和公共能源设施的建设也提上议事日程。但是，近郊区的地理位置和配套设施建设的过程性，依旧会影响人们对城市综合体的接受度，也会使先期开发和投入运营的项目受到影响。例如：核心区一期的办公项目投入使用时，核心区南北片区还是一片工地，入驻企业员工出行的公共交通、用餐配套、周边环境等问题，都将影响办公项目的实际效益；而商业氛围尚未形成时，零售业和文化休闲娱乐业的发展就更加难以为继。

2. 虹桥综合体的特殊性及其对周边项目的影响

虹桥综合交通枢纽本身就是将办公、商业、餐饮、娱乐、交通运输等功能汇聚在一起的综合体，将交通枢纽进行旅客集散、商务服务等功能扩展到办公、商业、休闲服务等领域，不仅为等候和到达的旅客及其亲友提供便利的商业和餐饮服务，也为对时间较为敏感的企业提供商务办公场所，是较为成功的以交通枢纽为核心的城市综合体案例。但是，位于交通枢纽周边的虹桥商务区核心区内的城市综合体开发，与之在定位和目标客户群上都有明显差异，也面临一些实际困难。例如：近郊区的商业发展缓慢、购买力不足，零售商业的招商难度较大，且到达交通枢纽的旅客目的性较强，一般都愿意在步行可达范围内活动，核心区内开发的商业、文化、休闲、娱乐设施很难吸引到这部分客群。因此，受到虹桥综合体特殊功能和特殊知名度的影响，如果没有明显的产业特色或能够吸引特定的客群，除个别与虹桥综合体地下层直接相连的项目外，核心区内的大部分城市综合体项目都将面临成长期较长、资金回收较慢、吸引力培养期较久等实际问题。

3. 交通枢纽对周边交通组织和开发环境的影响

通过交通枢纽的建设加强城市之间的联系，并促进新城的开发建设，引导人口的流动和分布，是城市发展过程中非常重要的环节。上海虹桥综合交通枢纽集民用航空、高速铁路、城际铁路、长途客运、地铁、地面公交、出租汽车等多种交通方式于一体，设计日客流集散量可达110-140万人次，每年超过4亿人集散。在上下班等交通繁忙时段、节假日客运高峰期，以及“春运”等特殊时期，交通枢纽周边的交通压力都会很大，旅客聚集或疏散的要求很高，大部分运力都集中到虹桥交通枢纽本身，周边的高架和地面道路都不同程度的拥挤或阻塞，公共交通的乘客也会以出行和返程旅客为主且携带大型行李箱包。这就不可避免地会影响周边综合体项目的运营，特别是以商业、文化、休闲、娱乐为主要目标的消费型客源将无法获得良好舒适的出行感受，也难以顺利快速到达核心区城市综合体。同时，各类交通设施运行过程中也会对周边的开发环境产生影响，尤其是随着航班班次的密集和铁路列车的加开，核心区内的办公和住宅项目开发，在后期使用过程中，会受到噪音和震动的双重影响。

因此，虹桥交通枢纽在促进新城建设和带动虹桥商务区核心区城市综合体开发的同时，也不可避免地存在一些问题和难点。

三、虹桥商务区核心区城市综合体开发的对策建议

1. 符合区域总体定位并形成鲜明主题文化

虹桥商务区的总体定位是：依托虹桥交通枢纽和国家会展项目，以发展国际贸易业务为核心，通过汇集高端贸易人才和关键要素资源，促进上海国际贸易中心平台建设。通过吸引国内外企业总部和贸易机构落户，推进投资贸易便利化，打造上海国际贸易中心标志性平台，建设以国际贸易为主要特色的现代化商务区。

在虹桥商务区核心区范围内开发城市综合体，应当符合总体定位的要求，将具有商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等功能城市生活空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而在虹桥交通枢纽周边开发多功能、高效率的城市综合体。使生活快节奏的人们在方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作。在选择各种功能时，应当充分考虑虹桥商务区的区位特点，发挥交通枢纽特有的差旅优势，以中高端商务人士作为主要目标客户群，体现贸易中心特色，有针对性地打造具有主题文化特点的城市综合体，通过特色主题活动和高端会展服务等汇聚人气，增加举办专业性商务活动的频率，发挥贸易中心平台的特殊作用，逐步提高区域知名度和公众认可度。

2. 共同发展低碳经济形成区域内绿色生态环境

虹桥商务区在发展方向上，鼓励通过低碳经济发展方式，建设低碳商务区域。从土地出让要求来看，核心区所有建筑都要求达到国家绿色建筑标准，超过50%建筑达到二星级以上标准，地标建筑达到三星级标准。区域内集中供冷供热项目一次能源利用效率以80%为目标，是典型的节约型低碳实践区。从核心区内环境建设来看，迎宾绿地、滨河绿地、大型绿地公园等多个绿化景观项目已相继启动，将有效改善城市空气质量，形成区域内良好的生态环境。

在虹桥商务区核心区内从事项目开发，应当理解认同并积极实践节能环保的发展理念，在满足商务区管理要求的基础上，对各开发项目本身的节能效果作充分评估，重视绿色生态建筑建设，不断提高建筑的亲和力和舒适性。在包含住宅项目的综合体开发过程中，要重视居住品质和社区环境的优化，引导和培养社区居民的环保意识，通过优质的环境和和谐的氛围逐步实现人口导入，与商业、休闲类项目共同发展、相互促进。同时，通过对项目生态环境的营造，规模型绿化设施的补充建设，还将有利于降低周边交通设施运营产生的噪音和震动影响，尤其为居住和办公项目创造良好的周边环境，形成舒适的生活和工作空间。

3. 依托虹桥管委会加强区域内优势互补与和谐发展

虹桥商务区管委会在规划和土地管理、开发建设审批、招商运营支持等方面都已形成了专业的配套和服务机制。一方面，为核心区各企业的项目开发和后期运营提供产业引导和政策支持，解决开发建设过程中的技术难题；另一方面，通过定期的信息交流和沟通，协助开发企业互通有无、取长补短、差异化竞争，形成既符合商务区产业导向，又各具特色的准确定位，促进核心区内各开发企业的共同发展。同时，管委会还积极协调在商务区内的市政设施投资、能源设备建设、绿化环境营造、配套交通组织等事宜，积极推进新城配套投资建设。

从目前进入虹桥商务区核心区开发的业主来看，既有擅长操盘大型房地产项目的开发公司和资金实力雄厚的大型投资公司，也有在专业领域技术领先的制造业企业和发展中的商贸企业。当大量城市综合体在一个区域内同时开发时，既有促进新城建设和加快商业氛围形成的作用，也存在一定竞争压力。这就要求各业主单位在项目功能定位时尽可能发挥出自身特色优势，也需要虹桥商务区管委会充分发挥产业引导和协调作用，实现区域内功能完善，帮助入驻企业扬长避短、和谐发展，避免过度的同质化竞争。

从远期来看，虹桥商务区要打造的是现代服务业的集聚区和国际贸易中心的新平台，是企业总部、贸易机构、经济组织的汇集地，也是服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端商务中心。尽管当前核心区内的城市综合体开发建设仍存在一些困难和问题，但相信通过各方面的共同努力，虹桥商务区核心区的形态和布局将很快有所呈现，商务特色和商业氛围也将逐步显现出来，以虹桥交通枢纽为核心和导向的新型城区建设也将展现初步成果。