房地产上市公司投资价值分析

蒋莹诗

摘要：本文将针对房地产的行业情况进行分析，并以中航地产为例进行具体的基本面和技术面的分析来阐述房地产上市公司的投资价值。

关键词：房地产；中航地产；投资价值

一、引言

（一）研究背景与意义。2014年的股票市场还是处于比较低迷的状态，而且对于上市公司的投资充满了各种不确定性，尤其是对于房地产市场来说，政府积极地调控房地产市场。

（二）研究思路与框架。本文先对房地产行业的周期、竞争格局和发展趋势进行分析，再是选择了中航地产上市公司进一步分析，在进行技术分析时，我们采用了技术分析方法：K线、切线、形态、指标，分别预测了3个月和6个月的短期和中期的时间。同时这些结论要与同类公司或相关指数走势进行对比。

二、房地产行业分析

（一）房地产行业周期分析。以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础,提出了我国房地产大中小生命周期观点。2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。

（二）房地产行业竞争格局。根据实证分析：我们不难发现中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场。 高洪文通过勒纳指数的实证研究方法，得出中国房地产行业的确存在垄断特征的结论。

（三）房地产行业未来发展趋势。在国家的强有力的调控

下，一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。

三、中航地产

（一）偿债能力。偿债能力是指企业偿还各种债务的能力，本文利用流动比率、资产负债率和速动比率，用来衡量企业流动资产中可以立即变现偿付流动负债的能力。进行中航地产的偿债能力分析，可以得出中航地产的偿债能力挺不错的，其偿债能力从2008年至2010年有变强的趋势，从2010年至2013年，偿债能力略有减弱。跟万科地产和保利地产相比，其偿债能力相比较更低。

（二）盈利能力分析。是上市公司经营业绩和管理效率的集中表现，主要取决于上市公司实现的销售收入和发生的费用与成本因素。分别计算了净资产收益率、总资产报酬率，销售成本率，中航地产的盈利能力自2008年至2011年是上升的趋势，之后盈利能力有所下降。与竞争对手万科A和保利地产相比，中航地产的净资产收益率相比比较低，盈利能力有待加强。

（三）营运能力分析。营运能力是对企业资金周转状况进行的分析，资金周转得越快，说明资金利用效率越高，企业的经营管理水平越好。计算存货周转率，应收账款周转率，流动资产周转率，中航地产的营运能力先高后低，与竞争对手万科地产和保利地产相比，中航地产的营运能力更强。

（四）现金流量分析。现金流量是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。 本文根据现金营运指数、现金股利保障倍数以及全部资产现金回收率。中航地产的现金流先高后低，其现金流量与竞争对手万科和保利地产相比，现金的流动性相对较弱。

四、公司内在价值评估

（一）市盈率估值法。根据股票内在价值公式为：市盈率估值×每股收益预测值。本文取2013与2014年的平均预测值作为每股收益预测值，为0.9713 。市盈率估值采用市场归纳法：选择了10组可比公司的市盈率的算术平均数，再结合中航地产在行业中的地位，初步估算出股票未来的预期市盈率。由此可粗略估算出中航地产的股票内在价值=0.9713*8.203=7.9676

（二）市净率估值法。相关计算公式为：股票内在价值=市净率估值×每股净资产预测值，对于每股净资产预测值，这里采用在Excel中画出XY散点图，添加合适的趋势线类型，得到趋势线的方程式后，算出未来每股净资产的估算值为4.3000，市净率公式为：每股市价/每股净资产，同样是在Excel中画出XY散点图，添加合适的趋势线类型，得到趋势线的方程式后，算出未来市净率的估算值为1.70，最终得到股票内在价值=

4.3000 *1.70=7.3100。

五、技术分析

从短期和中期来看，形成了一个上三兵，MACD开始呈金叉，预示着短期可能会上涨。但由于前期的压力位，如果不有效突破压力线，则会在压力线和支撑线之间震荡。

从趋势线来看，中航地产中期上行趋势并不是很好，观望是否会突破趋势线从而转势，所以建议持观望态度。

从一根均线来说，30日均线是生命线。由于现在还不能有效突破30日均线，所以暂时只观望态度，已经介入的也要适时调仓。从三根均线来看，中航地产的60日均线刚和120日均线形成金叉，但由于现在的走势还不明朗，不能确定金叉的有效性，所以也认为持观望态度。从成交量MACD和SKDJ来看，成交量没有明显的放大，MACD金叉也不是很明显，SKDJ也逐渐趋于超买，所以这只股票还不适合介入，建议持观望态度。

六、主要风险提示

当前的国家经济运行较为平稳，房地产市场主要面对的是宏观经济因素的影响。房地产现在面对了需求萎缩高于预期，出现大幅度房价调整；另外也可能房价继续上涨，将继续面临新的调控政策，存在政策风险和经济风险。

总结：本文对房地产行业进行了分析，引用了前人的实证分析，并将中航地产作为例子，向读者展示了如何分析房地产上市公司的投资价值。

参考文献：

[1] 高洪文，杨红。对中国房地产行业是否存在垄断特征的实证分析[I]，现代商刊，2007,（12）14-15

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