商品房价格调控的法律思考

范佳洋

近年来，商品房价格一路飙升，畸高的房价已大大超出普通群众的消费水平。政府不断出台各种宏观调控措施，加大力度平抑房价。与此同时，却有人异议甚至反对调控，他们认为政府利用政策干预房价只能满足短期目标，而这种行政手段违背市场规律，从长远来讲对市场经济有弊无利。那么，在目前房价过高的局势下，政府该不该调控、能不能调控、如何调控？笔者拟从法学角度探讨上述问题，以期对恢复理性房价有所裨益。

商品房价格调控的法律依据

商品房价格调控的房地产法律依据。《城市房地产管理法》是调整商品房市场经济关系的最基本的法律。根据第二十五条的规定，房地产开发必须坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则；第三十三条赋予了国务院调控房价的权力；第三十四条说明了房价的参考价值；第三十五条规定了房地产价格申报制度。为了保护消费者的权益，该法对预售制度也做了一系列规定，以确保最终房价的合理。

商品房价格调控的价格法律依据。《价格法》具体规定了符合经济规律及国民经济需要的价格调控方式，突出了国家价格宏观调控目标，是政府对商品房实行价格宏观调控的法律依据。《价格法》在“总则”中明确了价格宏观调控权的设定，第三章“政府的定价行为”与第四章“价格总水平调控”对价格宏观调控权的行使做出了集中规定。如第十八条规定了可实行政府指导价或者政府定价的商品和服务范围，第三十条规定了价格调控的具体措施。

商品房价格调控的税收法律依据。我国先后制定和颁布了包括《个人所得税法》、《企业所得税法》及《税收征收管理法》等在内的多部税收单行法律制度。这些法律对税收宏观调控权的设定及税收宏观调控权的行使做出的规定，是政府运用税收政策调控商品房价格的依据。实体法对税收征管范围做出了具体规定，而程序法则保障了税收活动的合法实施。

商品房价格调控的金融法律依据。《中国人民银行法》是我国金融调控法的主要规范性文件，主要调整中央银行在控制与调节货币供应量、利率、贷款量等过程中发生的金融宏观调控关系。目前，政府为调控商品房价格采取金融宏观调控政策，主要涉及法律对金融宏观调控权的设定以及金融宏观调控权的行使的相关规定。《中国人民银行法》第二条设定了金融宏观调控权，第二十三条具体规定了中国人民银行可运用的货币政策工具。

房价调控的基本原则和具体措施

商品房价格调控的基本原则是调控商品房价格时必须遵循的基本行为准则。一是合法原则。合法原则是政府在调控商品房价格时应遵循的首要原则，是维护房地产市场各方利益、促进市场秩序稳定发展的基石。二是适度原则。适度原则指商品房价格调控的手段与目标应成比例，最大程度降低国民受到的侵害。政府必须坚守调控适度原则，从长远计划，逐步实现最终调控目标。三是兼顾原则。针对不同群体，政府调控商品房价格时应差别对待，正确处理好社会效益和经济效益两者的关系。

商品房的流通过程可细分为多个环节，每个环节都有推动价格上涨的可能。只有对各环节的交易行为都做出细致规定，将投资房屋所产生的负面效应同时施加于买卖双方，才能真正降低人们的投资需求，有效平抑房价。

定价环节。目前大多楼盘以周围楼盘的定价作参考，造就了目前普遍高房价的状态。综合房地产市场的实际情况及《价格法》第三十条的规定考虑，政府宜采取限定利润率的方式对商品房价格进行调控。首先，各地房地产管理部门及价格主管部门应在实地调查的基础上，制定合理的商品房利润率；其次，开发商对新建楼盘不同格主管部门应重新审核开发商提供的开发成本，根据限定的利润率核准商品房价格，并公布该楼盘具体户型的最高价格；最后，开发商在公布的最高价格的范围内销售房屋。只有发挥多方的监督作用，开发商的定价行为才能得到规范。

购买环节。政府主要可通过税收手段和金融手段调控商品房价格。应出台统一税收体制，对购买家庭首套住房的消费者少征或不征税；对购买家庭第二套及以上住房的消费者采取高税率的办法，增加其投机成本。同时，政府应利用货币政策工具调整购房贷款利率，区别对待不同的购房人群。中国人民银行可统一提高购房贷款的基准利率，同时对购买家庭首套自住型用房的“刚需”消费者，金融机构应给予低贷款利率的政策优惠，并可适当延长其还款期限；对住房改善型消费者，金融机构可在“刚需”消费者适用的信贷标准上，适当增加其首付比例，并上调贷款利率；而针对住房投机性消费者，金融机构应严格执行原定购房贷款利率，增加其购房成本。

保有环节。目前，我国商品房空置率极高，住房在保有阶段几乎不需成本，这为房价的不合理上涨提供了契机。有必要提高商品房保有环节的成本。征收房产税是提高房屋保有环节成本的有效措施。“房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的评估价值向产权所有人或使用人征收的一种税赋。”我国于2011年1月设立了重庆和上海两个房产税新政策改革的试点，但由于调控对象狭隘（主要针对奢侈性住房和非本市人口的投机性住房）、调控力度微弱（两地规定的税率都在0.5%左右），房产税新政并没有取得显著效果。若要充分发挥房产税的作用，首先，根据税收法定主义，立法机关应将“征收房产税”这一举措上升至法律层面，作为政府宏观调控的依据；其次，省级人民政府应完善产权登记制度及房产征税评估制度，确保个人房产信息的透明以及房产税收的合理，避免偷税、漏税或税收不公的现象发生；再次，省级人民政府应坚持“区别对待，鼓励合理需求”的原则，一方面，降低首套房的税费负担，对唯一自住型普通用房不予征税，另一方面，增加投机性消费者的保有成本，对二套房及高档型住房按评估价值每年征收一定比例的房产税。保有房屋的成本一旦提高，囤房投资的消费需求就能得到抑制，房价也会尽快恢复理性水平。

转让环节。政府过去的调控措施主要在购买新房环节上发力，而商品房转让环节一直缺乏有效监管和调控。若要有效抑制不合理的住房需求，切断投机性住房的流通链至关重要。由于二手房交易市场是商品房流通的重要场所，政府必须介入调控，这样才能充分抑制投机。对商品房转让环节征收高额交易税，可缩小“炒房”的利润空间，降低投机性消费者的投机热情。但此项政策必须对“刚需”消费者、改善性需求消费者和投机性消费者做出区分，“一刀切”的高税收政策不但会伤及无辜（如改善性购房者），还可能加剧市场供需的不匹配，抬高新房价格。为了保证税收公平，避免因房源不同而出现“厚利低税”或“薄利高税”的现象，可借鉴土地增值税的计税方式，以转让房地产的增值额为计税依据，对不同房源适用差别税率。同时，为了避免出现卖方将税收转嫁给购房者的违规现象，政府应出台保护购房者利益的措施。

商品房价格调控的配套改革

改善房地产管理，减少房地产行政性收费。在目前商品房价格的构成体系中，各种行政收费占了很大比重，大大增加了商品房的建设成本，加重了消费者购房负担。这其中还存在不少乱收费、乱摊派现象。有必要改善房地产管理，减少房地产审批环节，提高政府工作效率，降低商品房建设成本。

完善现有房地产税制，增设遗产与赠与税。房价的节节高升使人们从中看到了巨大的远期利益，不少人欲通过“囤房”积累财富，导致土地资源浪费、空置率提升，推高房价。立法机关可考虑立法征收遗产及赠与税。同时，配套设置赠与税可防止房屋所有人以赠与的方式，规避遗产税的缴纳。

增加住宅用地供应量，优化土地供应方式。首先，增加住宅用地供应量有助于为市场提供更多住房资源，缓解购房压力，进一步稳定房价。其次，政府可通过改革住宅用地的供应方式来控制地产成本。在出让住宅用地时，政府不仅应考虑竞标者的出价，还应同时考虑其实力、信用体系、规划方案的科学性及可操作性等综合因素。多元化的评价体系有利于控制地价，减轻消费者的购房负担。

优化房地产权属登记，实行信息全国联网。为严格控制每户家庭的购房数量，相关部门可采取以下做法完善夫妻共有房产权属登记制度，即新登记的房产属于夫妻共有的，应由双方共同到登记机构提出申请，若当事人无特殊约定，登记机构应将共有房产登记在双方名下，避免出现“一户多房”的现象。同时，应加快住房信息的全国联网，实现住房信息透明化，为查处利用非法手段占有房屋、“一户多房”等不良现象提供基础条件。