我国发展“以房养老”模式的可行性分析——基于PEST-SWOT模型的思考

(东北师范大学政法学院，吉林 长春 130117 )

1 “以房养老”的背景及内涵

2000年我国第五次人口普查显示，我国60岁以上的老年人口已经达到1.3亿，占全国人口总数的10.41%。根据国际社会老龄化指标，一个国家当60以上(包括60岁)老年人口占全国总人口总数的10%，或者65岁以上(包含65)老年人口占全国人口总数的7%，说明这个国家已经开始进入了人口老龄化时代。2010年，我国第六次人口普查数据显示，我国60岁以上人口总数已经达到1.78亿，占总人口的13.26%,十年间我国老年人口平均每年增加480万人。《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出:2011年-2015年，第一个老龄化高峰出现，全国60岁以上的老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人口860万，我国全面进入人口老龄化时期。人口老龄化，老年人的养老问题越发突出，目前养老保障体系，已经无法满足老年人对养老的需求。对养老保障提出了更高的要求。为开拓多元养老方式，2013年9月国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出了关于“以房养老”的金融养老方式，“以房养老”开始引起社会各界的关注。

“以房养老”，广义上来讲，是指老年人利用自己的房子，通过金融市场采取多种方式，取得养老生活费用的做法，包括遗赠养老、房屋出租、大房换小房、售后回租、住房反向抵押贷款等。狭义的“以房养老”即住房反向抵押贷款，是指拥有独立产权的老年人将房产抵押给银行、保险公司或其他金融机构，每月或每年拿取固定金额的养老金。老年人在去世前，对该房产拥有居住权,老人去世后，房产归金融机构所有。金融机构将房产出售，获得资金用于还贷款本金、利息及各项费用，同时，也享有房地产的升值收益。“以房养老”是一种自助的养老方式。起源于荷兰，80年代兴起于美国，是创新型的补充养老金来源的方式，在我国正处于试点探索阶段，是否行得通仍需探讨。

2 我国发展“以房养老”模式的PEST-SWOT 分析

2.1 基于PEST的内部(S)优势分析

2.1.1 政策性内部优势

2014年7月中国保监会发布关于“以房养老”试点的指导意见，指出我国将以北京、上海、广州、武汉四个一线城市开展为期二年的试点工作。这一政策的出台，给“以房养老”模式在我国的发展提供了契机。

2.1.2 经济性内部优势

“以房养老”模式是经济发展到一定阶段的产物，随着经济的快速增长，社会资金充足，给以房养老提供了良好的经济外部环境。

2.1.3 社会性内部优势

一方面，随着人口老龄化的不断增加，生活方式的转变，原有养老方式无法满足需求。一些没有养老金的老年人，渴望找到养老资金的来源。一些有养老金的老年人，对自己的生活品质有了新的要求。另一方面，随着计划生育，独生子女政策的实行，四个老人、一对夫妻、一个孩子，“四二一”新型家庭模式产生，使子女无力赡养四位老人，家庭养老功能逐渐弱化。这两方面说明我国发展“以房养老”模式存在潜在的市场。

2.1.4 技术内部优势

可以参与“以房养老”的运营机构很多，银行、保险公司在技术方面，产品定位、风险预测都有专业团队。

2.2 基于PEST的内部劣势(W)分析

2.2.1 政策性内部劣势

“以房养老”的政策性软环境还不成熟，没有相关的法律规范与相关扶持政策。西方国家发展“以房养老”模式的经验，“以房养老”模式在运行过程中，政府始终参与其中，扮演着监管、担保、扶持的角色，没有政府的介入，“以房养老”模式很难获得成功。

2.2.2 经济性内部劣势

对于参与机构来说，“以房养老”模式需要投入的资金巨大、周期长、运作起来风险很大。参与运营的机构担心抵押贷款的老年人预期原寿命过长、贷款跨度时间长、房屋价值的波动等风险，带来经济损失。对于贷款的老年人来说，参加“以房养老”的交易费用与保证金是一笔不小的费用，而且担心无法持续、稳定地拿到养老金，还担心在寿命未尽的时候房屋被收走等。

2.2.3 社会性内部劣势

我国是传统依靠土地生活的民族，世代生活在固定的一个地方，血缘观念与家庭观念尤为看重。一方面，房子是家的直接体现，将房子留给子女的观念根深蒂固，天经地义。 老年人宁愿自己生活得差些，也不愿将留给子女的房子抵押给金融机构。参加“以房养老”，将意味老人身后就没有什么能留给自己的子女，子女不再拥有老人房产的继承权，这与中国家庭财产继承的传统很难相容。另一方面,赡养父母是中国的优良传统,大多数人认为“以房养老”是无儿无女或子女不孝的老人才会选择。“以房养老”与“养儿防老”的传统思想形成冲击，将使儿女承受不必要的社会舆论压力。

2.2.4 技术性内部劣势

“以房养老”模式需要各类专业人才，进行房屋的评估、预计折损、修缮等房产评估; 需要咨询机构对想参加“以房养老”的老人提供咨询帮助、问题解答等，目前，我国在这方面还很欠缺。而且，存在着房产评估机构不规范，评估机构水平差异较大，市场存在恶性竞争、评估结果存在争议等问题。

2.3 基于PEST的外部机会(O)分析

2.3.1 政策性外部机会

养老形势越来越严峻，政府也在不断寻找其它养老形式，成为养老保障的有益补充，随着“以房养老”需求人数的增加，将会加快我国对“以房养老”模式的支持与规范力度。

2.3.2 经济外部性机会

首先,对于大多数城镇家庭来说，住房占家庭财产的比重最高，工薪阶层辛苦一辈子，没有过多的现金，生活质量也不高。几乎所有储蓄都在房产这一固定资产上。“以房养老”模式在不影响居住情况下，将房产盘活，提供了养老金的额外来源，达到个人生命周期资产的最优配置，刺激个人消费。其次，推进金融业综合经营的发展，实现金融创新。

2.3.3 社会外部性机会

我国政府提倡发展养老保障体系，开拓多元化的养老方式。我国老年人，目前主要的养老金来源于每个月领取的养老保险金。“以房养老”模式将拓宽老年人的养老金来源。

2.3.4 技术外部性机会

“以房养老”模式正处于试点阶段，存在着很多技术性问题，但也正是他的机遇所在，可以加快金融专业人才的培养与咨询机构的建立，有利于完善相关技术。

2.4 基于PEST的外部挑战(T)分析

2.4.1 政策性外部挑战

如果“以房养老”模式在我国推行，需要建立相关法规政策，对“以房养老”模式的运作进行规范与监管。这对“以房养老”模式的开展提出了更严格的要求，需要健全的“以房养老”体系。包括法律法规体系、监管体系、信用体系、运作体系。

2.4.2 经济性外部挑战

“以房养老”涉及面广、风险大、需要稳定的金融市场来做支撑，否则，会引来不必要的经济纠纷、法律纠纷。目前，我国金融市场不是很发达，金融产品有限，金融管理体制相对落后，金融机构参与的积极性不高。“以房养老”模式需要一个完善的房地产市场做支持，才能顺利运作。并且，受经济、政治、文化等多方影响，房地产市场价格走势不稳定，房价涨幅过大，部分地区存在着一定的泡沫，房地产市场存在着极大的不确定性。

2.4.3 社会性外部挑战

首先，“以房养老”模式在我国还是一个新鲜事物，90年代起，我国开始对“以房养老”模式进行研究，所以普通居民对“以房养老”模式的了解比较少且对“以房养老”模式的误解比较深。其次，年轻人刚步入社会，还未脱离对父母的依赖，多半不赞同父母将房子出售或抵押；父母传统观念比较重，重视亲情，虽然没有很好的物质生活，仍不能接受以房养老。

2.4.4 技术性外部挑战

从实际的角度出发，发展“以房养老”参与机构需要进行大量的调研工作，需要大量金融精算人才，同时，房地产市场不稳定，房产价值幅动，给房产评估增加了难度。如何将房产的价值平均分配到老人的每月养老金中，这对“以房养老”模式的开展技术上是一个挑战。

3 PEST-SOWT矩阵分析

PEST-SWOT政策(P)经济(E)社会(S)技术(T)内部优势(S)国家开始重视养老服务业多元发展1.金融市场资金充足2.房屋保值空间大1.老年人口众多2.有相对比例人群需求3.房屋私有化程度高掌握技术,可参与运作的机构比较多劣势(W)1.相关法律法规不完善2.暂无政府支持1.存在长寿、利率、房屋价值波动等风险2.交易费用高1.传统观念与以房养老观念的冲突2.社会信用体系不健全缺少专业金融人才与咨询队伍外部机遇(O)国家已开展“以房养老”试点工作1.可以使资源优化配置2.金融创新,刺激消费,拉动经济增长1.拓宽养老金的来源2.有助于社会和谐稳定加快金融专业人才的培养与咨询机构的建立,完善相关技术需求。挑战(T)对法规政策提出要求1.金融市场不成熟2.房地产市场不稳定1.以房养老的认知度、接受度低2.社会舆论压力大1.相关业务不熟练2.房产评估机构不规范

通过对以房养老PEST-SWOT分析可以看出：

3.1 政策层面

明显看出政府开始重视多元化养老服务业的发展，但是政府参与过少,到目前为止，没有相关的法规、优惠政策的出台，如税收减免、财政贴息等。“以房养老”过程中政府起着关键性的作用，没有政府介入“以房养老”的研究、政策支持、各方的协调与扶持，完全由市场主导的“以房养老”，市场很小，前景堪忧，而且我国的国情，百姓对政府的依赖与信任,更需要政府扶持参与。

3.2 经济层面

我国商业银行存款、外汇储备及保险业收入大幅增长，社会资金充足，给“以房养老”模式的发展提供了经济基础。但是，金融市场稚嫩，金融机构这方面业务经验少，房地产市场不稳定,房屋评估不规范，公正难保证且没有相关法律规范约制，其带来的经济风险，无论是对“以房养老”的参与机构还是参加以房养老的老年人都是致命的。而且，老年人不愿意多花额外的钱，交纳交易费用及保证金，这是发展“以房养老”中不能回避的问题。

3.3 在社会层面

我国全面进入了人口老龄化时期，老年人口众多，大部分老年人，自身收入水平比较低，家庭收入不高，没有其他养老金来源，给“以房养老”模式提供了必要性。住房改革、住房的商业化、二级房地产市场的活跃，给发展以房养老提供了可能性。但是，我国发展以房养老模式，要提高民众对以房养老认知度，让老年人了解与接受“以房养老”模式，让社会了解与接受“以房养老”模式。改善现有的社会信用体系,建立信用关系，让老人与金融机构相互信任，这才是发展以房养老的先决条件。

3.4 技术层面

虽然我国可以操作“以房养老”的机构很多，但是，对于任何机构，这一业务都是陌生的。“以房养老”技术上相对复杂，包括政策的洞悉、模式的确定、产品的定价、房屋的评估、风险的预测等等。需要专业的金融人才，规范的评估机构及咨询机构。目前，我国还不具备技术上的要求。

结论

通过PEST-SWOT模型对我国发展“以房养老”模式在政治、经济、社会、技术四个方面的优势、劣势、机遇、威胁的分析，“以房养老”模式确实有发展的必要性，也有很大的发展空间。但是，目前“以房养老”模式在我国还不具备发展的基础，面临着诸多的障碍与问题。“以房养老”模式实施需要居民的认可、政府的扶持、配套的法规政策、规范的金融市场、房地产市场和专业的咨询机构与金融人才。如何清除、解决“以房养老”过程中的障碍及问题，不是一朝一夕的事情，真正制定一个比较完善的“以房养老”体系还需要几年甚至几十年的时间。

【参考文献】

[1] 和满意.住房反向抵押贷款可行性分析及其应用研究[ M].重庆大学 2008(5).

[2] 邓正阳.“以房养老”模式的意义、障碍及对策刍议[ J].湖南经济学院学报,2014(3) .

[3] 刘楠楠“以房养老”模式在中国受挫的原因及其政策建议研究[ J].劳动保障世界,2013(6).

[4] 刘丽.基于SWOT_PEST模型对新疆与中亚国家旅游服务贸易的态势分析.经济师,2013(8).