房地产造价管理的可视化探析

（北京建筑大学，北京 100000）

房地产造价管理的可视化探析

刘 兵

（北京建筑大学，北京 100000）

房地产造价管理贯穿于整个项目的开发建设之中，整个造价管理过程从项目的投资决策阶段开始，经过了项目设计阶段、项目招标阶段、项目施工阶段、项目竣工验收结算阶段，到最后的房地产销售阶段，贯穿始终。那么在房地产造价管理中，为了实现项目成本的合理准确预测，达到可视化管理的目的，对于整个项目的造价管理就就显得尤为重要了。

房地产开发；造价管理；可视化；探析

房地产项目工程的建设涵盖了前期投资、中期建设以及后期生产经营这三个项目生成的重要阶段，在这三个阶段内，又可以分化为多个具体的项目操作环节。从房地产行业的惯性来看，一个房地产项目工程从起初的设计理念的提出，到项目最终被使用，其中需要经历企业的可行性研究、决策和施工方案的甄选以及最终的验收，包含了许多复杂繁琐的操作过程，所以对房地产项目的整体的造价管理，必须掌握有可以识别整个房地产工程的过程的可视化的管理手段。本文对于房地产造价管理的可视化主要从整个项目的成本预测与现金流的管理出发。

一、房地产造价管理中存在的问题

如前文所述，房地产项目工程中含有多个阶段，其中又有多个环节，所以在把控房地产造价的管理上，个别简单环节完全可以依靠简单的人力达到目的，而作为贯穿整个房地产项目中的三项，即进度款的支付、材料认价以及工程签证，这三者在房地产项目工程中历时长、涉及广并且存在有较大的工作难度，所以，试从这三者出发，完成对房地产造价的可视化管理。

（一）进度款

房地产项目工程中，月进度款作为保证项目工程运行的资金要素，对月进度款的预测是房地产企业所必须要做的，以日常预算过程为例，首先由项目施工单位提交本月的具体进度表，经过工程部对照实际内容审核施工单位提交的月进度表，然后递交于房地产企业相关的财务人员进行预算书的编制，最后完成进度款的审批表。

但是在具体的实施过程中，由于施工方在工程的完结上，并不是一板一眼的遵循预算书来走，总归会出现施工方完成节点与预算书不同的状况，此时预算人员就不能再依靠原先的预算书，而是要重新对项目工程量进行计算，可是

在房地产项目工程建设阶段中不止包含有一个施工方，而是多个施工方的共同协作，每个施工方负责的内容也不尽相同，如此造成企业对项目工程的预算存在大量的重复计算，浪费了预算人员大量的时间和精力。此外，由于施工方与项目所属企业的交流上的问题，房地产企业财务部不能根据每月具体的施工量做出预判，导致在资金的准备上不能合理按期到位，甚至会对工程造成拖延，而且不能对资金做出合理预判，非常不利于房地产企业对于自身现金流的合理配置，拖延到企业另外的工程。

（二）工程签证

房地产项目工程的建设需要各种各样的签证，才能够保证项目的合理进行，在日常的房地产项目工程中，经常会出现各种需要变更签证的需要，例如，因为设计图纸不够完善、客户群意见的反馈、项目市场的变更、现场施工情况的改变等。签证的变更程序一般来说，首先由施工单位提出需要签证表单，再经由工程部与预算部进行核实认可，在完成各部门的签字认证后，归档结算汇总。

但是在工程签证的流程中，经常会造成施工现场存在过多的不合理签证，这些签证都是需要资金来完成办理的，而不合理签证只有在工程完成后才能确知，这样给房地产企业造成了一系列的资源浪费，企业更不能准确的完成企业的造价预判，更达不到对造价管理的控制。

（三）材料认价

关于房地产项目工程的建设，对于材料的认价基本上是由施工单位提出所需材料的认价单，交由企业工程部予以确认材料的品牌和规格，交由企业物资部予以完成市场询价，再由预算部确认价格，层层审核完成材料的认价，但是这其中依旧存在有其弊端，与进度款的支付相似，房地产项目工程的施工方由多个组成，但是施工方为了尽可能少的承担市场材料价格的波动，并不会一次性的将所需材料报批认价，而是在施工中，需要时再做材料认价，而且多个施工方存在，尽管他们之间存在有共同的材料需要，但是其材料认价的时间并不一致，有的材料在不同的时间内价格也不尽相同，这就导致项目所属企业的物资部和预算部出现大量的重复劳动，并且在材料的认价过程中由于市场材料价格的波动产生的风险最后都由房地产企业所承担。

二、对于房地产造价管理的可视化探究

在房地产项目的造价管理上，其根本是为了对整个房地产项目的造价进行控制，将成本控制在最小，完成达到质量指标，客户反馈好的目的。对于整个房地产项目的成本控制中最为有效的措施就是合理的成本预测和有效的成本控制。从这两个方面出发，做好房地产项目的造价管理。

（一）成本预测

一般来说，房地产企业对于项目的成本预测都是通过设计图纸，进而计算工程预算，达到成本预测的目的。但是成本预测中不仅包含着对项目成本的预测还有对现金流的预测，而且仅仅依靠项目成本预测，只能为企业提供一个简单的项目投资比，对于造价管理人员，这个数据对于这个项目的成本控制并没有实际的指导意义，所以通过对现金流的预测完成对整个项目的成本预测是更为可靠的办法，而且有利于企业根据现金流的预测制定更加合理的有效的企业资金使用计划。

那么完成现金流预测达到成本预测的目的，需要从两点出发，首先，现金流的预测依旧需要对于施工图的预算，也就是说项目成本预测是现金流预测的基础，只有掌握了详实的项目成本预测才可以根据这些完成对各阶段现金流的预测。例如：在工程开始以前，根据工程的施工图纸，评估出需要的建设材料，在根据建设材料的需求量，对目前的材料市场进行综合分析，认真评估材料市场在整个施工周期内是否会有波动，如果有，在签订合同时应给与提出，如果不会出现大幅度的变动，可以提前计算出整个工程所需要的材料价格。其次，就是需要改变原有的进度款支付方式，转变为按照工程节点支付进度款，上文所述的月进度款在支付上，因为施工方施工时间与原先预算的不一致，会造成整个项目预算的重新计算，拖累了房地产企业的预算部门，还导致了企业现金流的变化不一，甚至影响到企业其他项目的进行，所以，改原有方式向按节点支付，这就可以在进度款的支付上按照工期完成的节点对施工方进行支付，更加方便企业完成现金流的预测，而且不会因为工期等变数，影响整个项目的造价控制，因为现金流的准确预测已经包含了对于变数的纳入，所以在造价管理上，只需按照节点，进行管理，优化了房地产企业在项目中的重复劳动。

（二）成本控制

房地产企业在项目建设中投入的资金占到整个项目的大部分，所以在成本控制中，也以施工过程中的成本控制为主，它关乎着整个房地产项目的最重要的资源投入，所以这阶段的成本控制也是企业最需要重视的。那么在这个阶段的成本控制中主要包括两方面，一是对于工程签证的管理，二是对材料认价的管理。

目前的房地产工程签证上，形式主义要大于实际意义，房地产企业预算部对于施工中需不需要签证以及变更签证与否，都只是作为记录的意义而存在，其审核主要交由工程部来做决定，这样就造成了工程签证变为形式，它所造成的成本上升全然不关造价管理人员的事。所以在工程签证的管理上，应该建立起责任制，与造价管理人员挂钩，为造价管理中的工程签证成本做出纳入变量的计划，在工程签证成本超过这一计划时，就需要上报领导层做出决策。这样就可以有效的控制工程签证所造成的成本上升。

最后是关于材料认价的管理，将施工时期的材料认价纳入招投标中，在施工前就完成对于材料认价的管理，使房地产企业自身尽可能少的承担市场材料价格变动带来的风险。

通过将资金支付计划置于时标网络图上，决策者就可以清晰的看到整个房地产的项目资金的使用情况，进而达到可视化造价管理。

结语

在我国市场竞争不断激烈的背景下，房地产企业要从项目工程中尽可能的以最小的投资完成最大的收益，必须深刻把握房地产项目的造价管理可视化，控制企业投入成本，从上文所述的成本预测和成本控制出发，使房地产造价更加易于管理。

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