通过改善民生来看待房地产市场规制

申家晨

【文章摘要】

现阶段，我国的房地产市场尽管在政府的规划与控制之下获得了相对的效果，然而，因为如今的房地产市场整体的走势依然不属于由市场的发展机制内生而成，而主要是由一些类似于“限购”这样的行政高压手段完成的。故而，整体基础不稳固，权衡我国现在工业化、城镇化的发展势头日益迅速的背景下，我国居民的硬性需求需要得到基本满足，以及经济态势失衡、人民币升值等外部环境与内部环境相结合的发展态势，可以确切地说，我国目前的房地市场供求关系依然表现的较为矛盾，房价也还始终没有归为到比较现实的阶段。但倘若政府的规划控制的力度突然减少，也许在短时间内导致房地产的迅速反弹，影响民生。

【关键词】

房地产市场；民生；市场规制

0 引言

我国自改革开放之来，住房制度也相应了进行了几个阶段的改革，进而逐渐认识到以市场为终极导向标准的目的，我国政府也开始缓慢地对房地产业的管制越来越少。伴随着我国城市化步伐的加快与当前社会人民消费地持续上升，最近十年来，房地产行业的投资也正在明显的增速，许多一线城市的房屋销售价格形成了多年的持续上涨，个别三线城市与局部偏远地区的房价也开始大幅地提高，也由此，我国的住房供应组织的矛盾也愈演愈变，房地产市场秩序总体较为混乱。

1 通过民生看待房地产市场规制的成果

1.1合理性视角分析

如图1所示，不难看出，自一九九一年以来，我国的房地产价格大体一致维持上涨的形式。并且从在二〇〇三年来，我国房地产的价格增长尤为快速，几乎每一年的房地产价格增长速度都超过了GDP的增速幅度。

一座城市的房价的制订，主要是基于该城市的经济发展与城市居民的购房水平所产生的。因此，往往房价的收入比能够较为直观地显示出城市居民对于居民住房的比较现实的支付基础。如果，房价的收入比一直居高不下，这就表明城市居民的购买力愈发薄弱。

根据世界银行展开相关调查后的结论能够看出，房价收入比（Housing price income ratio）呈现3至6倍这个范围时，居民才可以有充分地条件进行对购房的费用支付行为。自二〇〇〇年以来，我国的房价收入比早就大大地超过了世界上所公认的房价收入比的合理程度。特别的是在二〇〇四年之后，我国的房价收入比明显开始提升，这也就直接地体现出来我国居民对于住房的购买力出现了极大地弱化。此外，不同收入的人群之间的房价收入比也呈现出扩大的形式。在这其中，中等偏上人群、高收入户以及最高收入人群的房价收入比大体可以存在2至6倍中间，这一些家庭具备十分充实的购买能力，因为影响对于他们而言，并不足道；然而，对比最低收入人群、低收入人群以及中等偏下人群的房价收入比不难发现，比二〇〇九年的平均水平分别增大了25.25%、16.9%、12.27、8.95%。我国如今的住房保障体系总体而言，覆盖区域较为有限，其重点便是压制了那些低收入人群。

1.2房价租金比观察

房价租金比（The house price to rent ratio）可谓是判定房地产市场泡沫举足轻重的一项关键性指标，其代表的商品房的市价总值和该商品房月租金的比例。在公式里，一旦把分子和分母里一体的房屋面积消除，能够简化成销售与租赁价格指数之间的比，倘若这个比值超过1，那么就能够解释为房地产价格的租金较高，进而可以表明其投机环境明显，房地产市场泡沫也因此而逐渐变大；相反，倘若这个比值小于1，则可以解释为房地产价格的租金相对较低，投机环境减弱，基本不存在房价泡沫。

2 改善房地产市场规制对策

如果要提升政府的规制行为，从而使得我国的房地产市场保持稳定、健康、合理地发展，那么也就必然抑制投资与投机行为的需求出现。确保民生性住房在配给中的需求供应，而当前房地产市场规制的重中之重就在于需最大化地提高长效制度的建设。

2.1放松规制的应用

在经过认证，适应该地区规划与取得了相应的审批背景之下，政府部门需要允许个人与单位自主的进行建房，并且可以通过政策鼓励的形式，鼓励个人合作建房。这也就避免了房地产市场最终走向壁垒，迈入泥潭。随着我国城市化步伐的加快与当前社会人民消费地持续上升，最近十年来，房地产行业的投资也正在明显的增速，许多一线城市的房屋销售价格形成了多年的持续上涨，个别三线城市与局部偏远地区的房价也开始大幅地提高，政府应当培养多样性的市场参与主体，通过丰富的开发手段破除不良开发商对市场的恶意垄断，推动房地产市场能够出现相互竞争的格局出现。

另外，政府还需要积极地区介入到住房供给问题上来，把矛盾公开化揭露，公开化解决。从而能够解决低收入人群的住房问题，并且以此当成推动社会主义和谐的重要指标，加强一些面向普通阶层的住房，例如限价房、经济适用住房以及廉租房的供给程度，帮助低收入居然与社会解决住房难喝住宅失衡问题。

2.2弱化“土地財政”

如果要彻底改变地方城市所对土地财政的极度依附心里，就必须对当前的财政制度实施改革，改革那些政府财权、事权不对等的状态，让地方政府彻底退出房地产的利益链条。与此同时，中央也需要健全对地方官员政绩的考核形式，以此，可以构建出一套能够兼顾效率与公平的全绩效多样化的考核目标系统。要把保障性住房建设水平与居民实际的居住程度，纳进地方官员的政绩考评标准中来。

3 结束语

现阶段，我国关于房地产税收种类多种多样，其中就包括流转税与持有税等，极大地阻碍了房地产市场所应当具备的公平分配原则。对此，应当按照房地产开发实际的交易、保有等环节特点，最大程度的深化考察流转税、所得税的不同属性，合理的健全我国的房地产业税收体系，以此提升居民满意度。

【参考文献】

[1]王文群，袁巧玲.基于博弈分析的房地产市场规制主体激励机制研究[J].江西社会科学，2010，（11）：71-76.

[2]娄文龙.我国房地产市场中的政府规制及其改进对策[J].求索，2011，（09）：23-25.

[3]潘俊，尹龙.基于房地产市场各利益主体的博弈分析[J].商业经济，2010，（08）：29-31+43.