我国房价与房地产市场发展趋势分析

作者简介：高壹（1989.05-），男，广东省雷州市人，北京物资学院，硕士研究生，研究方向：企业管理（人力资源管理方向）。

摘要：本文通过梳理我国房地产和房价发展过程，从产业链发展思维提出“三三要素法”判断房地产和房价的发展趋势。一线的房地产发展趋势仍是上升的，房价也会是居高不降的。由于二三线城市的产业链发展不成熟，房地产投资需谨慎，且房价不会飙升。

关键词：房地产；房价；趋势分析

一、引言

房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房价（房地产价格）是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值（房价=土地价格+建筑物价格），是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

二、房地产与房价的发展历程

（一）房地产的发展历程

中国的市场的发展时间不长，改革开放后才逐步形成。在改革开放前，我国房地产实行公有住房实物分配制度，住宅由国家统一计划，统一投资建设，统一分配。1978年中国房地产业开始兴起。1979年试行全价售房，政府统一建设住房，以土建成本价向市民出售。1988年正式将房改纳入中央和地方的改革計划。1992年提出新房新政策，逐步将公房的福利性实物分配制度转变为货币工资分配制度。1998年提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，加强经济适用房建设，培育和规范住房交易市场。中国房地产建设逐步成为社会资本投资的重要产业。

（二）房价的发展历程

房价是房地产市场运行状况的综合反映。总体上，我国房价的发展阶段经过平稳发展时期、快速发展时期、调控期、全面调控时期、复苏期和密集调控期。每一时期房价的波动多受国家宏观经济和政府政策的影响。改革开放后，在我国市场经济的政策推动下，房地产公司数量与日剧增，随着房地产市场现代化体制建立并且逐步完善，房地产市场不断繁荣。随着居民收入水平增长和生活条件改善，在政府稳健的货币政策和房价政策的宏观调控下，我国房价虽然持续增长，但涨幅较平稳。自2003年城镇化速度的加快以来，我国房价疯狂增长，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，房价仍一路飙升。

三、房地产和房价的发展趋势

本文基于产业链的基础下，提出“三三要素法”对房地产和房价市场的发展趋势进行分析和预测。“三三要素法”指的是三个方面（需求角度、供应角度、宏观角度），每个方面提炼出三个因素。

（一）需求角度

生活在一线大城市的人对房子的需求是刚性的。在一线城市，伴随着成熟的产业链，企业数量巨大，员工数量庞大，这对房子产生的需求是加剧的；对于二三线城市而言，产业链还没完全发展起来，生活群体较少，对房子的需求就不那么旺盛。通俗来说，人变少，房价自然就下来了。随着经济持续增长，居民收入普遍提高，个人增加可支配收入和对住宅支出，导致对住宅需求上升。家庭经济水平的提升，买房便是象征高收入的标志。对于国家的信贷政策而言，由于国家要根据居民对房价诉求的调控，总体上，政府实施宽松信贷标准，促进居民购房的支付能力，直接拉动了对房屋的需求，提高了房屋的价格。因此，从需求角度来看的话，房地产的发展仍然是呈上升趋势。

（二）供给角度

随着工业化和城市化的进行，能用来建房子的土地数量在逐年减少。近些年来，城市土地资源是开发商的争夺目标，导致土地价格不断上涨。地价上涨，推动房价上涨；而房价上升促使被房地产利润驱动的商人进入房地产业，进一步推动了土地价格的上升。随着人们生活水平不断提升，劳动力价格逐年上升。劳动力成本大增导致生产成本增加，引起房价提升。近些年来，国家经济受世界各地的经济危机的影响，通货膨胀率提高，原材料价格提升。从供应角度来看，影响因素都促进房价的上升。

（三）宏观角度

过多的保障性住房，拉低当地房价，最终减少地方政府的财政收入，直接拉低当地GDP指标。地方政府官员实现GDP指标而牺牲民生的做法直接导致保障性住房进度的缓慢和商品住房的大面积增加，进一步推动了房价的快速上涨。另一方面，为保证经济稳健发展，政府宏观上调控房价，确保房价不会太高，也不会太低，尤其是一线城市的房价控制。房地产中的主要利益主体是政府官员、开发商、银行和投机者。土地资源的紧缺性决定政府会把它出让给能给自身带来最大利益的开发商。在暴利的诱导下，房地产商和政府官员会相互勾结，出现寻租。这些寻租费用被房地产商列为固定成本，最终分摊到购房者身上。

四、研究结论

本文提出以下观点：第一，房地产与房价两者的关系是相辅相成的。房地产发展态势良好，房价会持续上涨；反过来，房价居高不下，房地产商对房地产的开发热情持续高涨。第二，房地产和房价的发展趋势要分城市区域进行分析。简单的来说，一线城市房价的下降幅度不会很大，而二三线城市房价的趋势则是不确定的。第三，产业链的发展决定了房地产的发展和房价的高低。房子需要居民购买才实现房地产的价值回笼。在某个城市的人数量的多少取决于该城市能够满足个体的工作需求的大小。工作机会的大小则取决于该城市的产业链发展。城市的产业链的成熟度将决定该地区的房地产发展和房地发展趋势。

本文认为，在一线城市如北上广的产业链是比二三线城市要发达得多，因为在一线的房地产发展趋势仍是上升的。尽管政府在进行宏观调控，但房价仍然不会大幅度降下。由于二三线城市的产业链还未发展起来，不能提供充分就业机会，不能吸引人流，房子需求受到抑制，房价不会很高，甚至空置房现象越来越严重。