浅析营改增对房地产开发企业的影响

万铁军

摘 要：房地产开发企业在经营发展在过程中，想要取得更进一步就的成果，就需要结合市场体制要求，积极利用营改增税收政策来对自身发展模式进行调整，加强经营成本管理。营改增税收政策的执行，可以促进房地产企业财务管理体系的调整优化，同时还可以促使房地产企业调整产业结构，不断提高自身实力。本文对营改增税收政策进行了概述，并分析了其对房地产开发企业产生的影响。

关键词：营改增；房地产开发；税收

在市场经济快速发展的背景下，营改增税收政策的提出与执行，可以更好的改善现行税制存在的矛盾与问题。就营改增税收政策执行现状来看，很大程度上降低了企业税负，并且还可以促进企业对自身产生结构以及财务管理体系进行优化完善，在整体上不断提高自身竞争力。在研究营改增对房地产开发企业影响时，需要了解营改增税收政策的实质，结合房地产开发企业特点对存在的问题以及机遇进行分析。

一、营改增税收政策概述

营改增即将企业原本应缴纳的营业税改为增值税进行缴纳，而增值税则是对产品增值部分所要缴纳的税款，这一政策的实施可以在一定程度上避免企业的重复纳税[1]。执行营改增税收政策后，不可否认的会对企业生产经营产生影响，最直接的就是影响企业的财务管理工作，并且会对企业经营模式产生影响。企业财务管理工作具有一定的特殊性，在执行营改增税收政策后，势必会对传统财政管理体系造成冲击，而怎样才能利用“营改增”来提高企业经营效益，是现在最主要的研究内容。就我国现行税制结构来看，增值税与营业税是主要的流转税税种，但是市场经济体系的改革，其中已经逐渐暴露出更多缺陷。例如营业税作为全额征税，存在很多重复征税情况，并且增值税企业因为接受营业税应税劳务不能取得增值税专用发票不能抵扣，同样存在重复征税缺陷。而“营改增”税收政策额的执行，刚好对此类问题进行改善，提高企业纳税的效率，并提高企业财务管理体系的合理性。

二、营改增税收政策对房地产开发行业的影响分析

1.财务影响

（1）降低企业税收负担。对房地产开发企业来说，在项目开发过程中存在比较多的外包服务，并且在传统税收政策下，企业外包性质服务并不能当做进项税抵扣，只能作为营业税进行缴纳。但是就营增改税收政策应用后，此方面内容就可以按照进项税来抵扣，加快了企业附属部门从业主上的分离，可以更进一步的推动建筑企业的发展。

（2）提高资金利用率。在营改增税收政策应用背景下，会在一定程度上降低房地产来发企业奖罚自身的税收复杂。然后了应用节省下的资金在现有基础上进行扩建，增大企业经营规模，或者是利用节省下资来进行培训，同时做好各项资源设备的管理维护，降低各项因素对企业经营发展造成的影响。

（3）财务报表数据结构转型。以往企业财务管理选择应用会计准则，采取损益报表中关于主营业务收入中包含含税收入额度，在营改增税收政策执行后，此方面内容将会转变为税后收入额度，相应的会很大程度上降低产品收入。但是从企业整体经营效果来看，企业综合利润会增加，并且损益表中也不再包括增值税，最终会促进企业财务报表数据结构的转型[2]。

2.税负影响

房地产开发企业税收方面一直以来都是采用的土地增值税与营业税并行的征税制度，并且土地增值税与营业税均属于价内税。受房地产项目定价机制影响，在企业经营过程中存在税上加税的情况，增加了房地产开发企业的税负，在一定程度上影响了企业的进一步发展。增值稅计税对象是企业经营过程中产生的增值额，并且将上一环节中已经缴纳的税款去除，假设房地产开发企业均是选择用增值税专用发票，则会降低企业的税负。

三、房地产开发企业实施营改增后重点解决问题

1.税收政策适应度低

就我国房地产开发行业发展现状来看，存在明显的区域不平衡现象，在此背景下营改增税务政策对每个地区所起到的调控作用并不相同。对于经济发展水平比较低的地区，企业对营改增税务政策实施的适应性也就比较低，在发展过程中不但不会提高效益，甚至还会遇到一系列打击与挑战。并且房地产开发企业投资具有多元化特点，在整体上看存在税率较高的情况。另外，房地产开发行业结构类型比较丰富，对于不同资本结构与融资结构来说，其在实施营改增税务政策时适应程度并不相同。

2.发展资金短缺

资金短缺是营改增税务政策实施后极有可能存在的问题，政策实施后会增加房地产开发企业成本，对企业现金流产生影响。再加上我国现在对房地产信贷政策的改革，在发展过程中企业将会面临资金困难的情况，情况严重的甚至会影响到行业的正常发展。

3.税务不减反增

营改增税务政策的执行，降低企业税务已经成为首要影响因素，但是就实施实际情况来看，并不是所有实施营改增的房地产开发企业都达到了税务降低的效果。对房地产开发企业来说，很可能会因为税率过高、抵扣困难等而造成税务增加。一方面，税率过高。目前过高房地产行业以及上下游企业现行营业税率在3%～5%之间，营改增税务政策执行后，房地产行业将要执行17%或者11%增值税税率，进而会造成企业税负增加[3]。另一方面，抵扣困难。目前营改增税务政策并没有就所有行业实施，尤其是针对房地产开发企业来说，其上下游行业并未纳入执行范围，这样就不能形成完整的增值税链条，最终出现增值税抵扣困难的问题。

四、房地产开发企业实施营改增应对措施

1.充分发挥政府职能

第一，优化税改政策。即要以“营改增”作为研究基础，结合房地产开发行业发展现状，建立过渡性政策来提高企业适应度。例如可以在实施营改增税收政策时税负增加的企业给予补贴，提高税负的公平性，提高企业实施新税收政策的积极性。另外，还应适当降低税率，从当地经济发展水平以及行业发展现状进行分析，合理确定企业税率，降低企业税务负担。并且在营改增税收政策的实施过程中，政府应提高其落实度，增加行业内的覆盖度，促进企业进项税额的全面抵扣。第二，加强税改政策辅导。即对各级财税部门组织相关人员做前期培训，保证所有财税基层人员都可以掌握营改增税务政策实施要点。同时还应做好房地产开发企业管相关人员的培训，保证企业内财务人员可以掌握“营改增”实施后会计处理方法，并成立政府与企业联系部门，随时解决实施过程中存在的问题。

2.企业端正实施态度

（1）优化经营模式。在房地产开发企业实施营改增税收政策时，面对带来的资金短缺问题，需要对传统经营模式进行优化。第一，调整开发周期，在项目开发过程中做好开发时间与资金之间的分配，尽量减少财务费用。第二，成立企业合作机制。即实现以房地产开发企业为中心，以联合购地、资金拆借、项目股份以及联合开发等形式项目合作机制，加强对项目的管理，以有效的措施来对整个结构进行优化。第三，确定高质量房地产开发线路[4]。即以满足人们对生活质量的需求，确定高品质、高质量的项目开发方向，在整体上提高企业产品质量，提高自身市场竞争实力。

（2）加强财务管理。第一，企业财务管理应最大限度的获得可以抵扣的增值税发票，尤其是对于经营规模较大，开发项目数量众多的企业来说，可以此采取集中采购的方式，以此来避免材料供应商以及材料质量等方面带来的影响。第二，严格按照相关税收政策完成会计核算程序，并及时进行进项税额的认证与抵扣。第三，做好项目核算与工程决算管理工作，保证在项目工程竣工验收后，结束所有会计核算任务。

结束语：

营改增的实施对房地产开发企业来说，存在一定的机遇，但同时也会遇到各种问题。想要在执行新税收政策的同时提高企业发展效率，应针对行业与市场发展特征，从政府与企业两个方面进行分析，选择切实可行的措施进行管理，争取不断提高其实施的效率。（作者单位：唐山弘驰房地产开发有限公司）

参考文献：

[1] 张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014，12：60-61.

[2] 黎静文.我国房地产业营改增问题研究[D].西南财经大学，2014.

[3] 王德荣.浅析营改增对建筑企业财务的影响与措施[J].企业研究，2013，02：169+182.

[4] 张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014，14：43-44.