2014年房地产降价原因分析

文/莫兰琼 上海社会科学院经济研究所助理研究员

2014年房地产降价原因分析

文/莫兰琼 上海社会科学院经济研究所助理研究员

2014年以来，有关楼市降价促销之声不绝于耳，开发商资金链断裂的消息也不断见诸报端，多地房地产市场都出现不同程度的下跌。

2014年3月，杭州、福州、常州，乃至北京、上海等众多城市的楼市都出现房价下跌的情况：杭州部分楼盘跌幅甚至高达20%，福州、武汉、常州等地第一季度房地产市场表现也不尽如人意，甚至北上广深的楼盘价格也有不同程度的下跌。而国家统计局发布数据也显示，全国70个大中城市中，4月共有26个城市的新建商品住宅价格环比持平或下跌，创2013年以来的下跌新低。今年前四个月内，住宅销售面积同比下降8.6%（2013年为同比增长17.5%），销售额同比下降9.9%（2013年为同比增长26.6%），新房开工同比下降24.5%（2013年为同比增长11.6%）。网上关于房地产唱衰的言论也不断涌现。山雨欲来风满楼，房价为什么会出现下跌？房地产降价的“拐点”真的来了吗？

房价下跌的因素有很多，毕竟房地产过去10年的发展已经超出百姓的生活需要以及实体经济所能支撑的限度，需要出现一定的调整，但总体而言可以归因于以下两个原因：

一是限购、限贷调控政策效果的显现。虽然房地产调控政策存在很多争议，但是限购和限贷两项政策的确对遏制房价过快上涨起到了很大的作用。特别是限贷政策，使得房地产市场供需两方的信贷都受到极大的影响。

从房地产供应方来看，2013年6月，中国人民银行开始紧缩货币政策，致使社会融资总额从2013年6月份的同比增长20.4%下降至2014年4月份的15.8%，集中在被认为是与监管套利或投资活动有关的影子银行贷款（如信托贷款）领域。导致房地产开发商面临的融资成本已经升高，贷款难度加大。很多开发商为了不让资金链断裂，只能降价促销，有的甚至清盘还贷。

从房地产需求方来看，今年3月份以来，多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠，对房地产相关贷款审批趋严。除部分商业银行暂停贷款外，国有银行也都处于半停贷状态，公积金贷款额度也在收紧。这在很大程度上遏制了房地产的需求。

二是房地产市场供应增加。中国自1998年实行住房改革至2011年，房地产市场基本上处于供不应求的状态，从而导致房价持续攀升。但2011年以来，在国家政策的引导下，房地产投资加速，2013年新房开工量达14.6亿平方米，比2010年增加了4.6亿平方米，住房供应指标上升并始终保持在4%以上。2013年，中国西部的住宅供应指标从2011年的3.74上升至4.4，中部地区从3.66上升至3.97，东部地区的供应指标从4.24上升至4.36。某些内陆省份的供应则出现严重过剩，如2013年山西省的住宅供应指标高达7.2，位居全国第一。房地产市场供应的增加必然会引起价格的下降。

多地房价下跌是否预示着房地产“拐点”的到来？笔者认为现在下此结论为时尚早，毕竟房价高低只是一个现象，房子作为商品，其价格波动也属正常的。总体而言，笔者预计房价不会出现暴跌的现象，但会出现适度的调整，而且不同城市的情况也不一样。对于房地产供应严重过剩的城市，价格将会出现较大的下跌。