农村土地定价问题研究

【摘要】随着城市化进程推进，工厂开始向农村搬迁，但各村庄的地租却不同。本文从隐性收入、机会成本角度分析不同村庄的地租，并结合交易成本和地租分配模式分析得到交易费用由本村村民在和工厂均摊，并且以村民平均出价与工厂谈判，此时村民可以获得最高地租。

【关键词】隐性收入 交易成本 地租

一、现象

大召营镇大召营村位居镇中心，村的规模相当于邻村的3～4倍，该村交通便利，基础设施优越，由此大召营吸引大量企业来本村设厂，目前该村工厂主要从事纺织服装、机械加工、精细化工。虽然本村的规模比邻村大，地理位置优于邻村但本村每亩地得到的地租却要比邻村低200元左右。

二、问题的提出

该村地理位置优越、劳动力丰富、基础设施均优于邻村，但为什么本村地租却比邻村低？难道本村的村民不符合经济学理性人假设吗？怎样制定地租定价策略可以使本村村民获得最高地租？

三、地租定价

3.1十几年前，本村两大棉籽厂和纺纱厂吸引本村主要劳动力，邻村劳动力主要分布在邻村的一家大型纺纱厂。因近几年农作物种植的改变，本村两家大型棉籽厂只剩一家，目前本村只剩一家棉籽厂和纺纱厂，但效益均没前几年好，因此之前在这些工厂就业的村民在工厂未迁移至本村之前多无职在家。而邻村村民所在工厂近些年效益一直上升，所以邻村村民多数有工作。因此从城市周边搬移过来的工厂主要吸引本村劳动力就业。

假设：土地市场和劳动力市场是完全竞争市场；假设新建的工厂劳动力均来自本村；假设新建工厂只能在本村和邻村选址；假设工厂生产的产品对交通条件没有要求；假设不存在交易成本；假设不存在级差地租；村民在上下班时间段内的时间成本比其他时间段内的时间成本大。

由于土地市场是完全竞争市场，那么工厂、本村和邻村的村民只能是地租的接受者，本村和邻村村民得到的地租相同。由于劳动力市场为完全竞争市场，所以工厂无论在邻村建厂还是在本村建厂，最后的劳动力成本相同。

工厂建厂成本=地租+劳动力+其他生产要素

若工厂建立在本村：

本村村民收入=地租+工资；邻村村民收入=农作物收入+工资

若工厂建立在邻村：

本村村民收入=农作物收入+工资-时间成本；邻村村民收入=地租+工资

工厂无论在本村建厂还是在邻村建厂，需要的总成本相同，若在本村建厂本村村民获得的收入要高于在邻村建厂时的收入，而邻村村民收入对于建厂位置变化不大，但从社会总福利角度看，工厂建在本村比建在邻村的福利水平高。

3.2由于工厂建厂位置不同对本村村民收入影响不同，那么本村就会对工厂开出有利的条件吸引工厂在本村建立，因此3.1中土地市场是完全竞争市场不成立。在3.1的基础上增加约束条件，土地市场不是完全竞争市场，定价权掌握在出租方，并假设存在交易成本，且人均交易成本与参与谈判的人数成正比

若在本村建厂：

本村村民收入=地租+工资-交易成本；邻村村民收入=农作物收入+工资

若在邻村建厂：

本村村民收入=农作物收入+工资-时间成本；邻村村民收入=地租+工资-交易成本

若本村村民想让工厂建在本村，那么在本村建厂时本村村民收入应大于在邻村建厂时的收入，即地租+工资-交易成本>农作物收入+工资-时间成本，本村村民地租最低接受价格=农作物收入+交易成本（大）-时间成本；同理邻村村民地租最低接受价格=农作物收入+交易成本（小），由于没有级差地租，那么只要本村村民的（交易成本-时间成本）小于邻村的交易成本，本村村民可以接受的最低地租就会低于邻村，即本村对地租开价对于邻村，吸引工厂到本村建设。因此只要本村村民控制交易成本，即使村民得到的地租低于邻村，本村村民获得的收入仍比邻村村民的收入高。

3.3在3.2中得出本村村民对地租的出价要低于邻村，所以厂商为降低生产成本一定会选择到本村建厂。在现实生活中，地租一般是由供给方和需求方共同博弈的结果，因此3.2中假设地租只由村民出价不符合现实，在3.3中增加约束条件：地租由村民和工厂共同决定。

假设在3.2中本村村民最终开出的定价为P1，现在工厂只愿出价P2，最终工厂和村民达成的协议价格为P。（P2

村民和厂商在商议地租时双方都有交易成本，若双方均摊交易成本则村民和厂商需要承担的交易成本为E，若双方不均摊交易成本，那么村民的交易成本为E1，工厂的交易成本为E2。（E2

情况一：若村民接受工厂的出价P2时，村民得到的地租将减少，村民收入减少，工厂成本降低。

情况二：当工厂出价低于村民出价时，双方都会开会商议，假定双方承担的交易费用相同均为E，当村民的交易成本E

情况三：若双方承担的交易费用不同，那么村民的交易成本E1需要满足E1

比较三种情况，可以得出当交易双方承担的交易费用相同时，村民得到的地租最高。

3.4在3.1、3.2、3.3分析中均假定一个村的村民出价均相同，但是工厂迁移到本村，不同人获得的收益并不相同，一些人本来就有工作，那么工厂的进入他只能获得地租，而没有工作的人不仅可以获得地租还有一份固定的工作，所以村民会有不同的出价。

情况一：村民得到的地租都相同。在这种情况下，由于本村大部分村民是无职的，所以绝大部分人出的价格要低于那一小部分有工作村民的出价。若村代表采取少数服从多数原则，那么最终的地租是由那部分无职村民决定，并且会牺牲那部分已有工作村民的利益；若村代表采取一致同意原则，那么这会大幅度增加村民需要承担的交易费用，最终村民得到的地租价格扣除交易费用未必会增加。

情况二：地租在村民之间分配不是平均分配。由于村民对地租出价不同，那么村代表可以按照将村民要求的地租全部加总再平均，将平均之后的地租作为本村的地租与工厂谈判，将得到的地租按照最初村民出价进行分配，有工作的村民得到的地租高于无职村民的地租。这样一方面会比一致同意原则的交易费用少，另一方面有没有牺牲那小部分已有工作村民的利益，同时相比情况一无职村民的利益也没有减少，所以该方法是情况一中方法的帕累托改进。

因此村民使用平均出价与工厂谈判，得到的地租在村民之间分配时按最初出价进行分配而不是平均分配。

四、结论

本村村民得到的地租比邻村低但本村村民最终得到的总收益却高于邻村，工厂在本村的建立村民得到的不仅仅是一份地租，还有其他隐形收入，当把隐形收入考虑在内时，本村村民得到的实际地租是高于邻村的。若本村村民在和工厂谈判时和工厂商定交易费用均摊，并且以村民平均出价与工厂谈判，此时村民可以获得最高地租。

作者简介：王利云（1992-），女，汉族，河南省新乡市新乡县人，河南大学经济学院2011级国际经济与贸易专业。