论房地产企业财务风险现状、成因及防控策略

陈小豹

[摘 要] 房地产业是推动国民经济发展的重要力量之一，它具有投资大、收益高、开发周期长、易受经济波动影响等特点，其突飞猛进发展的背后蕴藏的风险也是不容忽视的，因此其财务风险管理十分重要。本文从我国房地产企业发展的现状出发，对房地产企业财务风险管理存在的问题进行分析，并提出了一些防范措施。

[关键词] 房地产；企业；财务风险；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我国房地产企业发展的现状

1.1 行业特点带来的风险

房地产行业的投资收益周期长，风险大，易受市场和国家宏观政策的影响。跟经济周期一样，房地产业也会经历复苏、繁荣、衰退、萧条这4个阶段。在房地产业进入衰退阶段时，楼价涨势就会明显迟缓，当国家政策有变时，楼价就会大幅度递减或递增。2007-2008年间，我国房地产市场出现暴涨暴跌的动荡局面，直至2009年市场进入一个调整的阶段。2010年，国家又一次出台房地产政策，房价呈现上升趋势。然而2011年下半年开始，我国房地产业再次进入萎靡期，这对房地产业的冲击是巨大的。

1.2 利率和通货膨胀风险

当市场通货膨胀或利率上调时，就会引起原材料、工人工资成本增加，从而使得预期收益缩水。近些年，银行不断加息，使得房地产贷款难度加大，老百姓按揭贷款购房困难，影响了投资者的购房欲望，从而导致房地产行业低迷。

1.3 现金流不稳定的风险

资金是企业生产和发展的基本条件，房地产业更需要加强现金流管理。在企业发展过程中，现金流量是否充足、合理，直接反映一个企业的管理水平和经济实力。当现金流量不足以抵债时，就会引发财务危机，甚至会导致企业倒闭。由于房地产业的开发周期较长，资金周转率低，所以，要强化对现金流量的管理工作。

1.4 国家宏观政策所带来的财务风险

2010年，全国房价大幅上升，房地产行业进入繁荣阶段，泡沫经济严重。国家为促进其协调发展，从税收、银行贷款等各个角度加强了对房地产业的整治，比如提高二套房首付标准、提高贷款利率、提高异地投资门槛等。对国家的调控手段，各大银行也积极配合，贷款利率随之上升，2011年，国家对房地产的宏观调控政策收到了明显效应。

1.5 财务风险管理意识不强

企业财务管理意识不强，加大了企业财务风险。从目前看，很多房地产公司没有一套完善的财务管理制度，在项目开发前没有合理进行预算，也没有全方位的财务分析。房地产企业的预算分析包括征地成本、资金流向、投资回报等方面，只有这样才能达到预期目标，有效地控制成本，减少财务风险。

2 房地产企业财务风险成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括经济、市场、法律、资源等方面因素，这些都属于宏观因素。虽然这些因素存在于企业外部，但是对房地产企业的影响是巨大的。我国法律和政治环境相对稳定，所以企业所面临的外部风险主要是指受经济环境的影响，经济环境发生变化引起企业外部环境的不确定性增大，进而影响房地产企业的经营状况，甚至出现财务危机。

2.2 内部因素

由于房地产开发项目周期长、不确定因素很多，导致其资金风险较高，如果存在内部控制失范的情况，容易导致房地产企业资金管理出现问题，导致房地产开发出现阻碍，所以房地产企业的财务风险主要是由于内部控制不完善带来的财务风险上。

3 房地产企业财务风险的防控策略

3.1 完善财务风险控制体系

房地产企业，应当实事求是地构建科学合理的财务风险防控体系，包括财务预警体系和风险管理机制。在资金流风险有效识别上，应以现金流状况作为分析基础，关注现金预算的执行状况，通过预算与执行的差异分析及异常波动，来研究现金流中出现的问题，并采取针对举措来及时管控这些问题和早期的风险。通过绝对数和结构分析来研究现金流是否合理，房地产企业的现金流若比预算数要少，则可能盈利能力低下或者过度投资导致资金短缺，对于这种情况，简单地靠融资解决并不科学，应当寻找原因并从根本上解决问题。房地产企业现金流结构，主要看运营及投融资所占现金流比例是否符合战略和经营周期。一般来说，扩张型房地产企业融资占比较大，保守型房地产企业经营收入占比较大。房地产企业资金从投资到回收一般在3～5年时间，融资渠道和结构应当与企业经营周期相一致。科学分析财务风险后，要建立科学合理的风险防控体系。首先要加强财务风险意识培养，确定管理层对风险防控负责，以此为基础引进现代风险量化和管理工具，对财务风险内容进行细化，并制订财务风险控制方案，根据财务风险的概率和程度来对其进行量化，并给出解决方案。最后要建立风险责任机制，对风险管理要实行问责监管制度，并加强执行。

3.2 加强融资环节的管理

房地产企业财务风险产生的重要原因之一是资金结构的失衡，扩展融资渠道可以有效防控其风险。房地产企业应当顺应国家政策，发展多元的直接融资，如国家应建立专门的针对房地产企业资本市场，增加长期债券、股票的发行额度，提高房地产企业直接融资的比例，并出台短期融资融券的政策，适度推出抵押贷款证券化，创新组合式的融资模式，降低信贷风险；在间接融资方面，可推出适合房地产企业经营现状和特点的特色信贷服务，结合银行与担保金融机构，促进贷款模式的创新。

3.3 在投资方面的财务风险防范

对投资商，应加强项目研究，重点是市场供求状况，要有把握和有针对性地进行投资，投资前要研究消费者的偏好，通过指标分析法来确定经济效益最优化路径，同时要重视投资所在地的地方政府的城乡规划管理程度、项目周边环境影响因素等。对所投资项目的经营模式也要慎重选择，例如联营、共同投资、多种经营等组合方式。一般风险较大的项目可采用共同投资方式降低投资风险，对居民楼、写字楼、商业地产等项目，要进行多种经营开发，降低销售风险。

3.4 加强现金流管理

房地产企业现金流管理应当从以下几个方面来加强：首先在应收、应付账款管理上，要加强信用管理，提高催款责任落实程度，提高运营资金周转效率，使房地产企业现金流充足且顺畅。其次在房产产品销售上，应创新营销方式，结合多方力量扩大宣传促进销售，提高存货周转速度，提高资金回笼速度。最后，房地产企业应站在价值链管理的高度，与价值链上的各经济体合作，实现价值链融资和运营资金动态跟踪等，提高资金使用效率。

主要参考文献

[1]肖芳林，仇俊林.房地产企业财务风险及其防范策略[J].财会月刊，2011（2）.

[2]魏淑红.房地产企业财务风险及防范研究[J].新财经：理论版，2012（3）.