我国保障性住房建设的研究

曾盛兰

【摘 要】当今社会，随着政府的不断投入，人们生活水平的提高，保障性住房作为一种准公共品的出现，是指根据国家政策及法律法规，由政府统一规划、统筹，为中低收入住房困难的家庭所提供的限定标准、限定价格或租金。保障性住房的分类有多种，一般由廉租住房、经济适用房和政策性租赁住房构成。本文试从分析长沙市保障性住房的建设初始阶段，建设完成时期和准入退出机制三个方面存在的问题对保障性住房提出一些见解与看法。

【关键词】保障性住房；资金；监管

一、保障性住房的现状

长沙市把加快住房保障作为改善民生的首要任务，2008年起长沙市启动了“健全住房保障体系 、推进制度改革、房屋改造和环境改善”为主要内容的“一健三改”保障性安居工程建设，探索出了一套比较成熟的保障性安居工程建设“长沙模式”。 2014年，我市将加快棚户区改造步伐，加大保障性住房建设力度，全市保障性安居工程计划开工建设22768套（户），其中新开工廉租住房767套，新开工公共租赁住房8741套，改造各类城市棚户区13260户。但是由于建设制度和保障性政策的不完善，出现了一些急需解决的问题和关于保障性住房建设方面的缺陷。为进一步完善地方保障性住房，有必要进一步完善政策和制度中的漏洞，将受保对象的利益落到实处。

二、目前我国保障性住房存在的问题

1.保障性住房建设资金缺乏

资金瓶颈约束是我国保障性住房建设推进的一大障碍。当前，保障性住房的资金来源除了土地出让收益的10%为硬性约束外，住房公积金增值余额、地方政府财政资金等均存在漏洞。而根据数据显示2009年，全国土地出让支出总额中，用于廉租房建设的仅占总支出的1.5%，远低于《廉租住房保障资金管理办法》设定的10%的最低标准，这些都使得地方政府没有足够的财力来支持保障性住房的建设。廉租房是政府提供的公共品，政府不仅是责任主体，也应是出资主体。从地方政府的角度来看，根据目前的分税制财政体制，地方财政收入大大小于中央财政收入的增长，而地方政府所对应的事权却不断增加，目前地方政府的财政收入主要依靠于土地出让金，而建设廉租住房是拨让而非出让土地，这使得政府更加难以拿出资金进行廉租房的建设。于此同时，廉租住房属于非营利性住房，建设过程一般比较长，这导致保障性住房投资时间会被延期到下一年执行，在一定程度上也增加了资金的缺口。根据资料显示，长沙市在2011年需要完成总投资约400亿元的44.72万套保障性安居工程建设任务，扣除中央补助，省级补助，土地出让收益等后，然存在180多亿元的资金缺口。

2.保障性住房的选址和质量方面存在问题

地方政府从经济利益的角度考虑，常常把位置优越的土地进行公开出让以获得足额的财政资金，而位置偏远的地段则用于保障性住房的建设。政府出于对成本的考虑，常常忽略了当前保障群体对周围环境的重视和社会的影响，廉租住房和经济适用房大多集中在位置较为偏远的郊区，附近的交通，医疗，学校等基础设施建设不足，给用户的出行、居住、教育带来极大的不便。并且，在长沙市保障性住房成群、集中建设情况屡见不鲜，比如在雨花区就有多个如鄱阳、粟塘、凤凰苑、天凯东苑等保障性住房小区，这种集中建设将原来分散在城市不同位置的人集中起来，并与一些高档的商品住宅区域有着明显的差异，凸显出居住的分化和地域的差别性，对保障性居民形成无形的心理压力，不利于社会的稳定。在房屋质量方面，因为保障性住房大多都是对中低收入家庭提供住房福利保障功能，开发商很难在此项目上获利，进而将导致他们为了节约成本而采取如偷工减料，为增加住户而不考虑房屋的结构等等行为，这给长沙市银盆岭地区的保障群体带来房屋居住的质量问题，如：墙面渗水，混凝土脱落、小区路面不平，没有物业管理等等。

3.保障性住房在准入退出机制上存在不足

在准入退出方面，国家对于申请购买经济适用房、廉租住房的个人经济财产状况未制定明确有效的审查办法，造成了许多不符合收入条件的个人和家庭享受了该由低收入家庭享有的住房政策。根据长沙市政府出台的文件可知，在长沙本地申请保障性住房的条件仅有户口、住房和收入的条件，且对收入的认定只需其具有《长沙市住房保障家庭收入认定证明》。在政府不能明晰受保人群具体收入、住房的基本信息时，就容易出现虚假申报、寻租行为、骗租骗购的发生。同时，我们也看到，《廉租住房保障办法》并未将外来非本地人员列入到受保群体，这对于外来务工人员，大学刚毕业的学生等弱势群体来说，买房是相对困难的，这样就有失公平了。

三、关于完善保障性住房的建议

1.建立多种稳定的融资渠道

目前地方建设保障性住房的资金主要来自于土地出让的收入。为了破解地方政府对“土地财政”的局面，政府应该拓宽融资渠道，引导企业、个人参与到保障性住房的建设上来，调动一切积极因素，以此增强住房融资的可持续性。一方面，政府要充分利用政策吸引社会资本进入。比如，在公租房的建设上，可以考虑BOT的融资模式，即房地产开发商利用自己的自有资金建设保障性住房，政府允许其在一定时间范围内经营并取得收益。到期之后，房地产须将经营权转交给政府。在建设住房期间，政府需要对该项目质量进行严格把关，以达到相关居住标准。通过BOT模式融资可以大大缓解政府对于保障性住房的投资压力。避免短期内因资金缺口大、建设周期长而不能按时支付工程款的问题。同时，政府也可以利用相关税收优惠、商业贷款优先等政策鼓励大中型企业、房地产开发企业参与开发保障性住房。另一方面，政府应当为主导，积极建立投融资平台，加强与各个金融机构的合作。政府可以与信托公司、保险公司深化合作，通过放行债券、信托计划等方式筹集建设保障性住房的所需资金。

2.加强保障性住房的合理规划与房屋监管

（1）健全相关法律，确立合适的保障性住房标准。政府为低收入人群提供保障性住房是责任，所以应该按照一般住房要求来建保障性住房，且住房必须要有一些基本功能，政府不能因为是给收入较低的人提供保障性住房而“偷工减料”，简化保障性住房的功能。我国的保障性住房相对来说发展较晚，还没有建立一套完整的法律体系。因此各个地区应该尽快制定出《保障性住房管理条例》，为保障性住房的质量监管提供统一全面的要求，不仅有利于保障保障居民的基本居住权利，而且能够促使开发商按照具体的标准建设住房，从而保障住房的质量。作为民生工程的保障性住房，政府应该尊重民意，明确将保障性住房建设纳入政府考核机制的范围，防止走政府“面子工程”的套路。明确低收入家庭的最低保障标准和保障质量，使得保障性住房能够有法律政策上比较权威的界定。

（2）科学合理的规划保障性住房。保障性住房是一种带有社会福利性质的住房，建设在城市主要地段，成本相对较高。但如果全部建设在郊区，又不能方便受保群众。因此，应当根据本地区的实际情况，在成本和利民中平衡来促使选址的科学性。对此，长沙市的相关部门应当充分考虑中低收入人群的居住和生活成本。在交通便利、设施相对完善的地区发展保障性住房。也可以尝试保障性住房和商品住房“混合”建設，不设专门的保障性住房小区和商品住房小区，不同收入层级之间的人们可以居住在一起，这样可以很好解决由于低收入人群过于集中而带来的问题。

3.完善保障性住房的准入与退出机制

建立严格的收入、财产审核制度，以此作为保障住房的准入依据中低收入群体是政府保障性住房的保障对象，需要解决对不同收入家庭进行划分和公平分配的问题。收入标准的难以核实是导致住房分配不公的主要原因，据此政府可以考虑将家庭的全部收入和资产都纳入申请的范围内，并且需要涵盖所有家庭成员的存款，投资等等，对家庭的财产收入要实行动态管理。家庭财产的申报制度的建立，可以考虑借助银行的个人诚信档案、以及税务机关的个人纳税情况等，以此建立家庭收入财产数据库，并确定合适的保障性住房准入标准，凡是符合标准的群众才能申请保障性住房。通过法律的明文规定，防止保障性住房流向高收入阶层，防止一些申购对象出现多种房源，而另一些申购对象无房可居的情况，满足低收入群体的购房需求。此外，保障性住房的申请应当不受户籍的限制，充分满足外来务工人员的居住需求。

在退出机制方面，要实行定期审核的退出制度。如果原来的保障对象因为收入水平的提高而不再属于保障范围，则需要借助保障性住房退出机制，使其退出保障性住房，使得新的保障对象能够入住。长沙市相关部门可以考虑从以下几个方面建立保障性住房的退出制度：对保障性住房的居住群体应进行定期检查（一般以一年为期），如果其经济条件已经不满足要求，应该要求其回购房屋或者退租，以完善保障程序。对于主动退租的住户可以适当给予一些鼓励，如优先申请住房，也可以采取实物或者奖金的奖励方式 ，激励承租人主动退房。这样可以减少相关行政人员因为查出而耗费的成本，避免管理者与租住人直接发生冲突。对于不符合保障规定了但拒不退房的住户，也要根据相关法律规定给予相应的惩罚。

在我国经济社会快速发展的今天，保障性安居工程是民生工程，也是关系到政府的形象工程。 保障性住房政策对解决中低收入家庭问题有重要意义。面对保障性住房的建设和实施中的问题，应该不断加强和完善保障性住房的经营、管理、监督机制，加大保障性住房的资金支持，明确保障性住房的保障、监管主体，扩大保障性住房的范围，加快保障性住房的建设进度，促进保障性住房发展的良性循环。

参考文献：

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[3]施风雷.我国保障性住房建设中存在的问题及对策[N].盐城工学院学报，2012-06