试论我国房产税的开征方式及其对房价的影响

毛乐燕

[摘 要]本文通过分析认为，我国房价多年来持续上涨的主要原因是地方政府对土地财政的依赖、高额的房地产税费以及开发商缺乏监管及其逐利性，在目前的政策和市场条件下，低税率、广税基的房产税征收方式最具可操作性，但这种征收方式对于房地产价格的影响很小，不只无益于降低房价，反而会增加普通购房人的成本。

[关键词]房产税；房价；土地财政

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）20-0070-02

当前，住房问题已成为压在中国人身上的一座大山。用国际通行的验证房价是否处于合理区间的两个参数——房价收入比、租售比来考察，可知我国的房价早已超过警戒线，高位运行多年。针对这一情况，近年来，不少学者提出开征房产税是控制房价上涨的最有效灵药，一旦开征，房价必然大跌。事实是否如此？目前我国是否适宜开征房产税？如开征？最可能采用何种方式？开征房产税是否能令房价应声而降？在展开分析之前，先来看我国近年的房价走势。

我国自1999年实行住房市场化改革以来，房价涨跌大致经历了以下过程。2005年以前，房价保持平稳，温和上涨。2006年到2007年，房价快速上涨。2007年年底，万科地产王石的一番“拐点论”在业内引起巨大震荡，受国际资本市场惨淡和国内宏观调控、银根紧缩的双重夹击，再加上2008年下半年席卷全球的金融危机袭来，2008年楼市大面积转冷。2008年年底，政府为了抗危机、保增长，实行经济刺激政策，四万亿元入市，并给予房屋买卖一系列契税、营业税优惠政策和宽松的信贷政策，房地产业走出低谷，房价报复性上涨。2010年四五月间，限购令出台。2011年年初，部分大城市开始实行非常严格的限购政策。同时自2010年以来，至2011年年中，央行连续12次提高存款准备金率，达到创历史的21.5%，房地产业受到明显打压，房价上涨脚步停滞，但并无明显回落。此后各地出台多项措施，然而在限购限贷之下，除个别地方外，全国房价仍然涨声一片。

从以上房价走势来看，房价涨的多跌的少，涨的时间长，跌的时间短。造成这一事实的原因是多样的，比如中国人买房置地、成家立业的传统观念等，但最重要原因是我国各地方政府的土地财政政策。土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。据国家财政部的统计显示，地方政府在2012年土地出让收入2.89万亿元，相当于地方财政收入的47%。更有甚者，一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%到90%。我国在土地出让中实行招拍挂政策。土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，其定价机制是谁给的价格最高土地就给谁。在这样的机制下，既是国有土地管理者又是其经营者的地方政府难以抑制“寅吃卯粮”的冲动，同时，充分竞争的开发商使拿地成本即政府所得——土地出让金一再提高，地方政府也缺乏平抑这一价格的主动性。最终就会导致越来越高的土地出让金被转嫁到购房者身上。据2009年7月国土资源部调查全国620个楼盘得到的数据，地价占房价平均比例为23.2%，有22%的楼盘地价占房价的比例在30%以上。这一比例不可谓不高。

而开发商转嫁的成本远不止土地出让金一项，这不得不提到推高房价的另一个重要因素——房地产开发中的各项税费。我国与房地产相关的税费种类繁多，达60多种，涉及20多个部门。数额较高的如拿地期间的契税、征地管理费、耕地占用税等，建筑阶段的印花税、排污费、人防费等，销售阶段的营业税、所得税、土地增值税、堤围费、城市基础设施配套费、城市维护建设税等，以及收房阶段由购房人缴纳的契税、住宅专项维修基金、银行按揭印花税等。据开发商公开的成本清单，行政税费占20%。[ZW（]《开发商公开房地产开发商成本清单》，央视经济半小时，2009年7月27日。[ZW）]这无疑进一步推高了房价。

房价高企的第三个原因，是缺乏对开发商的监管。很多开发商高价拿地后，并不急着开发，而是以时间换空间、囤地等待升值。国土资源部1999年颁布的《闲置土地处理办法》虽对这种行为有明确罚则，但在实际操作中并未严格执行，况且开发商还有许多规避手段，比如通过拖缓交土地出让款、改规划等来拖延开发，又如挖坑堆土、小打小闹式开发等。开发企业是以盈利为目的的，在法律、政策、规条之外，无法避免这些参与市场竞争、以利润最大化为目标的市场主体追求高价，所以必须给予其更严格的监管。

可以看出，以上推高房价的主要原因均为非购房者因素，如果非要说他们有什么过错，那就是在房价发展过程中，抱有一种看涨的预期，而这种预期是被政府所默许的。试想，抛开社会稳定因素不谈，高度集权的政府从不断上涨的房价中获利，身为普通百姓的购房人又怎会作出房价会下跌的相反预期？

在国外，与房地产相关的费用一直坚持“明税少费”原则，政府征收的费用占房价的2%左右，在很多西方国家，这些费用都会被纳入财政预算，有明确的使用方向和范围。反观我国，与房地产相关的税费与日俱增，而征收这些税费的法律依据、征收标准以及税费的最终流向等都是不明不白，各部门可随意操作，没有任何监督。如果开征房产税，难免面对同样的境况。同时，既然已经在各个环节，无论是开发商转嫁的，还是购房人自付的，已经支付了几十种税费，开征房产税还欠缺一个合理的开征理由。

从理论上看，土地出让金是若干年期的土地使用权价格，实际上是政府向开发商一次性收取若干年的地租。购房人通过支付房款，得到房屋的所有权和房屋所附土地的若干年使用权，之后几十年，不属于购房人的土地不断升值，购房人所有的房屋却因折旧而不断贬值。从这个角度来看，房产税的征收更缺乏依据。

在国外，房屋的物业税包含了社区服务的功能，比如社区学校、公共道路、公共绿化等。而我国即便是开征了房产税，物业费也是不能免交的。

综上，笔者认为对于本文开头提到的第一个问题，答案是我国目前并不适合开征房产税。下面再来看第二个问题：开征房产税是否可以大幅降低房价？笔者认为答案依然是否定的。

2011年1月28日，重庆、上海开始征收房产税。其中，上海市仅对新购住房征收，未涉及存量房。重庆的征收对象是别墅和新购住房。业界普遍认为重庆的政策更严厉，重庆官方测算，当年房产税应缴纳金额逾亿元。房产税的开征并未使两地房价下降，其开征基本只具象征意义，这是因为开征门槛高，税率低，免征额高。如果以这两个城市为标杆，可以休矣。要想通过征收房产税来降低房价，只能实行高税率、低免征额，但这在目前存在很大难度。

首先，我国房屋产权多样，有商品房、央产房、军产房、保障房、私产房等，还有数量庞大的小产权房，产权归属各不相同，还存在很多历史遗留问题，如何设计一个对各种产权都公平的征收办法，是一个难题。另外在征收时，应考虑房屋的位置、面积、住宅类型，及所有者的收入、供养人口等，规则同样难以制定。举一个简单的例子，一位政府工作人员分得市中心150平方米住房一套，支付成本价30万元，一位白领出于自身和赡养父母的需要，在市郊购买两套60平方米商品房，房款总额100万元。如果第一套免征，150平方米可以不用交税，而60平方米要交税；如果以购房款为基数征收，市郊60平方米比市中心150平方米的税要高得多。为了避免出现这种明显不合理的情况，就需要动用大量社会资源，去核查每个房屋所有者的真实情况，并对每个房产进行评估，得出符合实际情况的税基。最重要的是要以法律的形式固定下来，这显然是一个漫长的过程。

笔者认为，如果要在近期开征房产税，只有两个可能。一是像上海、重庆那样隔靴搔痒，实际效用较低；二就是广泛低额征收，即制定比较简单的规则，采用较低的税率对较广的范围征收。若如此，则对降低房价更无实际意义。2010年8月24日，发改委财政金融司司长徐林表示：房产税的开征也可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。据2010年10月11日《中国证券报》报道，上海房管局一官员表示：征收房产税不是为了降低房价。笔者认为，将房产税作为带来稳定收入的新税种，会使地方政府在利益驱使下，尽量扩大征收范围，使得普通购房人成为征收对象，在目前看来只能是增加了购房人的负担。

应该说，平抑房价的最有效手段是加大保障房建设，应大力解决中低收入人群的住房问题，不应把所有人或绝大部分人都推向商品房市场。比如香港就有将近一半的人接受政府提供的房屋资助，新加坡更是有超过八成的人住在保障房里。国家规定各地每年应拿土地出让金的5%来建设保障房，但过去几年各地方政府几乎无一能够做到，使这项规定成为一纸空文。可喜的是，各地自2011年开始已经加大了建设力度，供地计划及开工率均完成预期目标，开工套数创历年之最。降低房价的另一个有效措施是限地价、压房价，即土地价格一定，哪个开发商能提出更好的、更适合居住的开发方案，同时承诺售房价较低，即得到土地。但要注意的是，必须严格监控房屋质量和房屋售价。最后，加大交易多套住房的成本，但需明确必须由卖方承担成本。同时拓宽投资渠道，引导资金流向。

综合全文分析，笔者认为，在现有的政策和市场条件下，低税率、广税基的房产税征收方式最具可操作性，但这不只无益于降低房价，反而会增加普通购房人的成本。房价涨跌最终要看政府有没有决心切断过度依赖土地财政这条路，同时做到让利于民。

参考文献：

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