发展旅游房地产的制约因素分析

田玲等

[摘 要]旅游房地产是旅游业和房地产业相结合的一种经营形态，同时也是解决我国目前旅游业和房地产业面临的若干问题的途径。由于经济的持续高速增长，人们生活水平的提高及消费观念、消费模式的变化，我国旅游房地产发展有其可行性。但同时又面临法规制度、经营理念等方面的约束。本文在分类旅游房地产开发模式的基础上，对发展旅游房地产的制约因素做了简单分析，以期促进旅游房地产业健康有序的发展。

[关键词]旅游房地产；开发模式；制约因素

[中图分类号]F752 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）20-0058-02

旅游房地产最早起源于20世纪60年代的欧洲，然后进入美国市场并广泛活跃起来，并于20世纪90年代初传入了中国的海南。近年来，随着我国居民收入水平的提高和休闲时间的增加，人们的旅游消费观念已经由传统的观光旅游向休闲度假旅游转变。旅游房地产应运而生，伴随着旅游业和房地产业的发展而有了广阔的市场。

1 旅游房地产的含义

旅游房地产是一个集合的名词，是房地产业和旅游业发展到一定阶段，互相作用、融合并协调发展的结果。目前大多数人比较认同的关于旅游房地产的含义是：以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。

可以从两个产业的角度来理解旅游房地产的概念：从房地产业的角度来看，可以把房地产中从事旅游经营、为旅游经济带来商业利润的房地产及其相关的空间称为旅游房地产；从旅游产业的角度来看，可以把专门服务于旅游业，以旅游开发经营为目的的房地产及其相关的空间称为旅游房地产。

2 旅游房地产的开发模式研究

旅游房地产开发的一般模式是通过环境建设将原始土地变成环境土地，通过项目和旅游服务设施的开发建设将环境土地变成人气土地，进而将人气土地变成增值土地，实现综合效益并体现对旅游者和当地居民的社会效益。具体来说，我们可以把开发模式分为以下四种：

2.1 旅游景区房地产开发模式

旅游景区房地产主要指的是在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产，包括主题公园房地产开发和景区游憩房地产开发等类型。这类房地产开发关键要处理好保护与利用的关系，充分体现旅游活动的户外教育、环境生态接触和历史文化体验的功能。特别在涉及风景名胜区、自然保护区、森林公园、历史文化名城、博物馆、文物古迹等旅游资源时，必须认识到在其基础上建立的旅游吸引物是公营性的、具有公益特点。为了保护自然与历史文化的真实性和完整性，严格限制商业性的大规模开发。必要的体验性服务设设施，也要视景观效果和环境容量而定。

2.2 旅游商务地产开发模式

旅游商务地产是指在旅游区或其附近的提供旅游服务的建筑物及关联空间。包括了住宿、餐饮、交通、会展旅游、商店、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。其发展必须有一定的游客基础，经济发达的大中旅游城市是首选。这类房地产的发展要做到相对集中、统一管理。一般需要景区统筹规划后再开发建设，确保景观的完整性和连续性。其中，会展旅游通过举办各种类型的展览会、招商会，吸引游客进行洽谈贸易、观光旅游、技术合作和文化交流，带动会展中心、饭店、购物、餐饮等房地产业发展。商业游憩区是城市内自然形成的空间，它本身不是个旅游点，只是为增加目前商业区的吸引力而设计的空间。城市RBD规划包括了顾客主动参与的项目以及参观者娱乐项目如歌舞厅等被动式游憩设施。所以，临近规划区的目标市场是首先被考虑的地区。

2.3 旅游度假地产开发模式

旅游度假地产指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产。这类地产需要有良好经济背景的城市为依托，旅游者消费层次高，消费结构向度假旅游倾斜。开发要点是房产自身要有良好的环境、完善配套和特色服务。主要的房地产开发类型有度假村（度假酒店、度假别墅等）、度假用第二居所、分时度假酒店、产权酒店等。度假村是一种短期性的旅游地产，在内容上有各种休闲活动可以选择，在功能上除了提供住宿、餐饮之外，最主要的是提供娱乐设施供度假者使用，其目的不外乎提供消费者享受各种休闲娱乐的经历，以及提供度假、商洽、会议的场所。目前，已经有越来越多的度假区突破时间限制，一年四季都在经营，并且可以当作不动产投资，最终逐渐成为度假用第二居所。商务人士是购买第二居所的第一消费生力军。度假村和酒店可采用分时销售的营销方式，即将旅游设施一定时期内的所有权出售给旅游者，使旅游者能够以较低的价格获得高档享受，同时，旅游设施经营者也通过一定的会员费回笼资金，用规模经营的方式降低成本。与许多酒店不同，分时度假酒店主要为度假和休闲类游客服务。顾客（业主）感兴趣的通常是酒店的名气，以及吸引他们的各项服务及娱乐活动。由于平均居留时间通常超过传统酒店，齐备的服务设施、宽敞的住宿空间和娱乐空间是必需的。此外，开发商的资质和诚信，酒店经营者管理水平的高低也是衡量酒店品质的重要尺度。产权酒店是一种“旅游+投资”的营销模式，开发商将酒店的每个单位分割出售给投资人，投资人再将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定时期的免费入住权。“产权酒店+分时度假”是旅游房产新模式，两者结合既满足了投资者稳定的租金回报，同时也满足了租赁客人对酒店的使用，并可在整个系统内交换使用，产生“闲暇时出租，旅游时自用”的效果。

2.4 景观住宅地产开发模式

景观住宅地产是指与旅游区相连接的可提供出租及购买需要的各类住宅建筑。这类住宅建筑对户外活动和观赏风景的特殊要求，使其与自然景色有着极为密切的关系，一般有两种方式：一是借势（景）型开发，一是造势（景）式开发。人们对居住空间和环境品质需求的提升，居民住房需求量增大，消费的休闲趋势是景观住宅房产成功开发的主要因素。租用和购买这类建筑考虑的主要是私密性、便利和自由，所以开发的重点就在于要有诸如花园、广场、商店等齐全的配套设施。这类房产项目在建筑处理上应尽量采用各种手法将自然景色纳入住宅环境之中。同时在规划时应该意识到，作为身处景区的建筑，其本身也应该“为景增色”；必须尊重原有文化与自然环境，杜绝“城市化”污染；其他设施也应与建筑相结合，不能流于纯粹的房产开发；另外要注意控制规模，当成片景观住宅变成住宅小区，旅游区原有景观结构被破坏，便会造成旅游区发展方向的错位和旅游价值功能的丧失，影响了旅游房地产的正常发展。

3 发展旅游房地产的制约因素分析

3.1 旅游房地产概念不清

旅游房地产作为一个新兴的产业，这些年发展迅速，但目前还存在概念不清的问题。国外旅游房地产的表现产品就是分时度假和产权酒店，没有旅游房地产一词。作为我国独创性名词，发展时间短，无依据可寻，国内尚无统一的概念界定，这就给旅游房地产的实践发展和理论研究带来很多的不确定性。另外，分时度假、产权酒店、养老公寓等旅游房地产产品由于概念界定不明，加上实际操作复杂，且在购买与使用的过程中涉及多个利益主体，使得这些概念虽然耳熟能详，但能准确把握含义的人不多，这令旅游房地产概念的推广、产品的销售与经营存在着一定的困难。

3.2 法律法规相对滞后

相对于其他成熟产业，中国旅游房地产刚刚起步，针对旅游房地产的政策法规还没有出台，而现有的法律法规在很大程度上制约着旅游房地产的发展。从另一个角度来看，在缺乏专门的政策法规的引导与规范的情况下，旅游房地产市场秩序混乱。一些经营者打着旅游房地产的旗号，只为解决手中积压的房产，有些只管代理销售旅游房地产产品，不管消费者今后的权利能否保障。这些行为不利于旅游房地产产品及旅游房地产业在中国的发展。

3.3 行业主体信誉不佳

旅游房地产产品有一个突出的特点就是购买与使用的长时间分离，这种延时消费更需要商家的信誉保障。一旦消费者对产品的开发商或销售经营商失去信任，那么该旅游房地产产品的交易就很难进行。目前，旅游房地产行业内的开发商、销售商、经营商的信誉在消费者心目中的地位不高，个别旅游房地产销售商的欺骗性和强制性销售，使“旅游房地产”、“分时度假”、“产权酒店”等成了一个很受争议的概念，甚至一度成为过街老鼠。

3.4 产品结构性失衡

目前，旅游房地产根据经营形式不同可分为产权酒店、分时度假、景观房产、养老公寓等，由于国民的传统观念在短时间内无法彻底改变，因而这几种类型中以具有独立产权的景观房产和产权式酒店最受市场的欢迎，可见，没有产权的旅游房地产产品在发展过程中举步维艰。旅游房地产按照面向的顾客群体的收入水平不同，又可分为高档、中档、低档旅游房地产，旅游房地产层级越高，消费者的资金准入门槛也越高。国内知名的房产公司专注于高档旅游房地产的开发，无形中将一部分休闲度假需求旺盛，但稍欠资金实力的中低阶层拒之门外；而小型房产投资开发公司为快速回笼资金、转嫁投资风险纷纷推出产权式酒店形式，虽有大规模市场，但考虑到小型房产公司的经营能力和品牌信誉，消费者大都持观望态度。可见，如何使旅游房地产产品更好地满足消费者需求，达到数量和结构上的匹配，成为当下旅游房地产业亟待解决的重要问题。

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