房地产项目建设管理常见问题及完善策略

乔战斌

【摘要】本文从探讨房地产项目建设管理的基本内容出发，详细阐述了房地产项目建设管理的特点和重要性。接着笔者又深入分析了新时期房地产项目建设管理中的种种问题和不足之处。最后，结合自身多年工作研究经验，笔者提出了关于现阶段房地产项目建设管理的完善性策略。

【关键词】房地产项目建设管理 现状 问题 完善性策略

一、房地产项目建设管理概述

房地产项目建设管理内容包含很多，有项目设计管理、质量管理、项目成本与进度，还有资料、合同、安全以及一些配套管理等。项目建设管理好坏，将影响项目的最终成本。当前项目建设管理具有以下主要特征：一是有明确的目标，对于房地产开发项目来讲，项目建设管理具有非常明确的目标，在项目管理过程中，总目标一直都是中心点。从这层意义来讲，项目建设管理也是目标管理，也就是在一定的时间内，保证高效的完成项目目标。二是实行项目经理负责制度，这是由房地产开发项目所具有的系统性与复杂性而决定的。尽管每个方面的专业人士都有必要参与，但是，决策权一定要是集中性的，不然的话就会导致互相扯皮现象发生，造成低下的工作效率。三是对保证系统要有充分的授权，一个项目管理得以成功就一定要有适度的授权，这样才能使系统顺畅运转得以切实保证，若仅仅是给项目经理一个所谓的称呼，而没有真正的授权，同样会影响项目管理的成败。

二、当前房地产项目建设管理中常见问题与不足

第一，项目前期问题，主要是在前期没有对市场需求及特点作深入分析研究，将会给项目后期建设管理带来较大影响。对市场没有充分的研究，决策慢而影响效率。因为项目不具有一定的可行性，也没有研究报告，就会导致项目的规划设计一直拖延下去，就算有了多方案的规划设计，因为不充分的市场研究，也不会有明确的标准，导致项目决策效率低下。有很多开发商的领导一直在找市场变化的原因，对前期的项目研究没有给予足够重视，造成决策太慢，对项目的时间与时机都是一种浪费。

第二，施工图设计文件供应太慢，变更也比较多。因为在市场研究时期工作过于粗糙，规范性不强，项目投资决策时期的问题就一直拖延下来，一直到决策时期再进行处理，原本是设计师的工作，却受到了开发商太多的限制和干预，所以造成工程项目建设管理过程中提供施工图等技术文件太慢，建设过程中还会产生很多的设计变更。项目设计没有足够的资源整合会给项目设计文件的质量带来一定的影响，除此之外，还会影响到供应的时间与工程的内容，这对项目管理也会造成严重的影响。比如在房地产开发项目建设中，景观园林工程是一项重要内容。在开发建设的过程中，因为没有对景观设计的资源进行充分的整合，景观设计工作滞后不前，景观与小区也非常的不协调，并且，景观工程的实施也非常滞后，并不具有现实美化环境和促销的意义，经常的改动，给项目的建设带来一定的制约。现代的开发项目从样板房到公共部分都离不开精装，有的还需要精装交房过渡。由于没有明确交付的标准，建筑细部的设计也不是很到位，装修设计非常滞后，后期装修的时候一般是非常仓促，导致很多工程都无法确定外立面装饰与窗型。

第三，签订工程施工承包合同不够严密，项目在收尾时期出现交叉作业，发包工程内容以及接口都没有清楚的界定，没有真正的把工程的收尾工作重视起来，加大了分包工程项目管理的难度。如今的工程管理，特别是对于高层建筑以及大型的小区开发建设后期来讲，分包工程的施工企业与单位工程总承包施工企业之间的配合是非常重要的，但现在他们之间的矛盾越来越明显，这也是在房地产开发项目建设管理中一项非常难的工作内容。

第四，供方资源没有进行足够有效的整合工作，不具备与供方诚信合作的意识，这对项目的管理带来一定的影响。在社会资源中开发商是其中的组织者，调动者与整合者。对房地产工程项目管理者来讲，勘察设计单位的工作就是完成工程的勘察设计工作，多个施工单位建设出了工程的实物，并且现场工程的四控工作也是由监理单位来进行实施的，工程建设过程中所使用的材料、设备，在工程建设实施时期开发商与设备供应商间就是需方与供方的合作关系，也就是甲方与乙方的关系，所以，整合供方资源对于工程项目管理来讲是非常重要的，也是房地产项目管理中一项非常重要的工作内容。

三、现阶段房地产项目管理完善性策略分析

一是建立健全项目经理部，做好项目开发安排。选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目经理部组成人员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目经理部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相关部门要配合好项目管理工作。

二是做好进度控制。进度控制的目标是确保实现项目开发建设的总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次，要通过精细安排、狠抓落实，控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标。

三是严格质量控制，控制目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求，质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料等各方面。所以应当建立好质量控制体系，采取全面、全过程、全员的三全质量管理，事前、事中、事后三阶段质量管理。

四是严格投资控制，对目标的控制就是对项目投资的减少，项目总投资是由多项内容组成的，包括土地的成本、前期开发的成本、建筑安装施工的成本、财务成本、营销成本以及管理成本，还有有关的税费等。为了使项目的总投资得到减少，把住房性价比提高上去，许多房地产公司都用了快速开发与销售的模式。投资控制的内容有投资回报率、投资概算以及回收期，工程预算及审批工程的进度款，除此之外，还有销售价格的制定、完工结算的审查等项工作。只有对市场销售项目进行适当的开发，对各部分成本进行严格的控制，才能做好总成本的控制，为了使项目目标得以实现，一定要对定价进行精心合理的计算，并及时完成销售任务。

五是抓好合同管理，合同管理的目的在于合同的履行得到保证，避免一些争议与索赔的事件发生。在项目管理中合同是一项重要的依据，房地产开发企业一定要建立完善、严密的合同体系，才能避免合同风险。项目管理人员对合同文件要熟悉，对于合同的细节要进行全面的研究，对合同的关键条款要进行掌握，对于存在的漏洞要进行完善，开发公司应该聘请具有资质的律师，只要是涉及签订的合同，都要与专业律师进行沟通，要保证没有任何漏洞。对于承包商履行合同也要严格的督促，才能对合同中引起的争议与索赔起到预防的作用。

四、结束语

总而言之房地产开发项目管理工作具有一定的复杂性，不但要做到主次分明，还要有侧重点之分，同时，要进行协调性的推进，不但要对统筹全局，还要对细节进行重视。要想把房地产开发项目管理工作做好，就要把项目管理水平以及管理人员的素质提高上去。

参考文献

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