从区域经济一体化探析房地产行业困局

李微微

【摘要】距07年全球金融危机的爆发已然有七年之久，金融危机对中国经济的伤害亦随着的时间的推移而日益明朗化，七年间，国家相继推出类似国11条、国五条以及国七条等政策，试图通过宏观调控手段解决中国经济运行中所产生的经济问题、社会问题，如增加就业、阻止房价继续上扬，然而事实情况却是，数轮调控后的房价不涨反升，就业形式日益严峻。究竟是何原因导致中国经济陷入如斯困局，上述原因又是如何撕开中国经济问题的一角？本文将分而阐述。

【关键词】投资渠道 经济一体化 产业转型升级

一、引言

近年来，随着国内房价的日益上涨以及相应的有效需求不足，如何解决房地产行业发展过程中所产生的问题，成为理论和实践领域的一项重要议题。但迄今，关于房地产行业的问题及解决方案的研究主要围绕着房地产行业本身、土地供应政策以及户籍制度展开，如胡彬（2009）、曾铠斌（2009）以及曲筝（2012），而并未考虑地区间经济开放度及房地产行业资金流向之间关系的直接研究。本文将在此方面做出一些有益的尝试。

二、房地产市场与制造业危机的渊源

07年全球金融危机爆发后，美国对外进口额大幅缩水，中国作为美国主要贸易伙伴国，所受冲击尤为明显。

举例来说，07年以前的圣诞节，中国承担了美国圣诞树进口量的绝大部分，但是，随着金融危机来袭，美国国内的生活水平下降，人们不得不通过降低生活标准来节约生活开支，对圣诞树的需求随之减少。对中国的影响在于，东部沿海地区主营对美出口圣诞树的企业订单大幅缩水，既拿不到工作机会，又不得不继续维持公司生产设备的运转，以及大量工作人员的开支。在世界分工链条中，欧美等技术发达国家凭借自身优势牢牢掌控高附加值环节尽，而中国由于自身经济技术水平的限制，只能在产业链低端赚取微薄利润。这意味着，中国企业出口国外的产品以低技术含量、低附加值的初级产品为主，或者说以劳动密集型产品为主。此外，限于中国国内的融资渠道，上述中小型制造企业无一例外面临融资难的问题，为保证企业正常运转，其对资金流动性的要求必然有所提高，但是，美国等发达国家对华订单的大幅缩水致使中国相应的出口企业陷入资金“只出不进”的困境，对于企业家来说，此时的企业犹如一顶金丝笼，外表光鲜，实则充满绝望。为了最大限度减少自己的损失，企业家面前只有两条路可选，第一，加大资金技术投入，实现企业转型升级；第二，撤资，另寻其他投资渠道。如何实现产业转型升级是历届政府长期以来一直探索的重要问题，涉及多方面因素，至今仍处于探索阶段，难以凭中小企业一己之力有所改观，企业家们深谙此道，于是，撤资毫无疑问成为其实现个人利益的最优选择。随着东部沿海地区制造业的倒闭，其资本流向成为揭开中国经济潜藏问题的重要一环。

过去经济形势好的时候，企业家能够把钱投入制造业，技术水平要求不高，资金回笼也快，可是现在整个经济状况都显出颓势，投资渠道有限，企业家希望资金的投入产出比能够处于一个相对较高的水平，希望资金回笼能够更快、更安全，那么应该怎么办？最终，企业家大多选择了投资房地产，于是有了房地产行业大量热钱的涌入。房地产行业本身的资金充足，加之当地政府的鼓励，使得国内的房地产市场日益繁荣，房价逐次走高，而市场上一边是对房产的大量需求，另一边却是普通消费者对高房价的望而却步，有效需求不足使得中国房地产市场陷入一个更深的怪圈，如何解决房地产市场发展过程中所产生的问题，成为政经界人士关注的重点之一。

三、以区域间经济联动实现房地产市场破局

中国土地的所有权属于国家，所以，房地产开发商运作的第一步就是从当地政府手里拿地，政府用卖地收入增加财政收入，补偿财政支出，而消费者从始至终未曾在此环节获得任何利益，反之，却要在购房环节承担开发商所转嫁的拿地成本。换句话说，开发商从政府手中拿地成本越高，建房过程中所承受区域间经济壁垒越严重，最终的房价就会越高。因此，解决房地产问题的重点不在房企本身，而在于如何转变政府职能，打破区域壁垒，促进地方经济发展。

政府职能的根本是“服务”，其关注焦点理应集中于探索本地区的区位特色，发展优势产业，并加强与周边地区的联动，破除区域壁垒，从一体化的角度出发，找寻并促进新经济增长点的形成与发展，从而避免以任内政绩为导向，视划地卖地为主要财政收入来源，避免坐吃山空。近两年国家全新提出的中国经济带划分则为上述改变提供了一种可能。以长江经济带为例，长江经济带依托以长江为主的交通体系将东中西部沿江城市加以串联，通过梯度转移，由中西部落后地区承接已不再适合东部沿海地区产业转型升级的部分，另辅以行政改革，转变政府职能及服务理念，提高政策落实效率，打破区域间行政壁垒，为发展经济一体化扫清行政障碍。而随着区域经济一体化的发展，其内部市场的繁荣会引发有效需求的增长，有效需求带动供给，为国内大量闲置资本提供了新的投资渠道的同时，也有利于政府实现财政收入来源的多元化，避免再次唯房地产为中心。而对房地产开发商而言，随着社会经济情势的好转，一方面拿地成本（资金成本、时间成本及其他不可计成本）降低，另一方面，市场上有效需求增加，亦为房地产产销环节实现完整闭环提供了可能。

四、结语

中国经济正处于发展过程中的拐点，一方面我们拥有巨额外汇储备，却往往伴随着日益频繁而严重的贸易摩擦；另一方面我们拥有着十几亿的人口，却面临就业形势严峻的尴尬局面。然而不论是二者中的哪一方面，都对中国发展高新技术产业、实现转型升级提出了内在要求。增加生产过程中的科技投入，提高产品附加值，既有利于提升中国在国际产业链分工中的地位，获利更多，也利于实现国内资源分布的梯度转移，重焕东部经济活力的同时，为中西部地区承接东部制造业创造条件，进而创造更多就业岗位。此外，国家对高新技术产业的扶持也会在一定程度上引导民间闲置资本的投资流向以及地方政府的着力点，从而避免产能过剩及资本浪费，大量涌入房地产行业的热钱也会随之降温。

综上，中国需要从如何实现地区间经济联动的角度去探索如何解决房地产行业发展过程中所面临的问题，而不局限于仅仅转变土地供应政策以及拓宽融资渠道。

参考文献

[1]王松涛.《中国住房市场政府干预的原理与效果评价》.清华大学出版社，2009.

[2]胡彬.《金融危机背景下中国房地产发展探析》.2009.

[3]曾铠斌.《金融危机下房地产企业融资结构及发展研究》.2009.

[4]曲筝.《中国房地产宏观调控中的土地政策研究》.2012.

[5]朱国钟，颜色.《住房市场调控新政能够实现“居者有其屋”吗？——一个动态一般均衡的理论分析》.《经济学》，2013（1）.

[6]蔡明超，黄徐星，赵戴怡.《房地产市场反周期宏观调控政策绩效的微观分析》.《经济研究》，2011增1期.

[7]CLAUDIA DZIOBEK and JOHN R.GARREIT.Convergence of Financial Systems and Regulatory Poilcy Chalenges in Europeand in the United States[A].中国财政经济出版社，2002.