简述房地产开发项目招标及其风险规避

引言：房地产开发项目的招投标成为实现各种资源进入房地产项目建设的关卡，成为保证房地产开发项目顺利稳步进行的重要因素。因此房地产项目招投标工作的好坏直接决定房地产项目开发的质量、进度、造价目标实现。

一、房地产开发项目招投标的原则

房地产开发项目招投标活动务必公开、公平、公正、诚实信用，评标必须遵循公平公正择优的原则，才能为房地产项目选择优秀的投标人，也才能保证房地产开发项目的质量。

公开原则是指招标信息，招标程序公开透明，即发布招标公告，申请人的资格预审，发放招标文件，现场踏勘，答疑澄清，开标、公开中标结果等，是每一个投标人均获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。

公平原则是指给予所有投标人的机会是平等的，投标人享有同等的权力，并履行同等的义务，招标人不歧视任何一方。

公正原则是指评标时按照招标文件中公布的标准，对所有投标人科学评审，择优选择中标人。

诚实信用原则是要求投标人应以诚实、善意的态度行使权利和履行义务，以维持双方的合法利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。

二、房地产开发项目招投标程序

1、招标准备。组建房地产开发项目招标工作班子，制动招标工作计划，做好房地产建设项目报建工作。

2、确定招标采购的方式招标方式包括公开招标和邀请招标两种，公开招标是招标人以招标公告的方式邀请不确定的法人或其他组织投标，邀请招标是招标人以投标邀请书的方式，邀請特定的法人或其他组织投标。

3、发售资格预审文件并对申请人进行审查。

4、编制招标文件向潜在投标人发售，招标文件是投标人编制投标文件的主要依据，其主要内容包括，招标项目的工程概况和技术要求，投标人的资格标准，投标报价的要求，和评标以及拟签订合同的主要条款。

5、组织现场踏勘，召开标前会议。现场踏勘是投标人到招标的工程项目现场踏勘以便了解实施场地和周围环境情况，核对招标文件中的有关资料和数据以加深对招标文件的理解，对投标项目的难易程度做出判断，对投标策略和报价做出正确的决策等。标前会议是招标人按招标须知规定的时间和地点召开的会议，招标单位除介绍工程概况外，还对招标文件中必要性的修改内容给予补充和说明，对投标人提出的问题和会议上即席提出的问题予以解答。

6、澄清答疑。招标人对已发出的招标文件认为有必要澄清或修改的。或解答潜在投标人提出疑问，应当按招标文件规定的时限，以书面形式通知所有招标文件的收受人。

7、投标文件要求。招标文件须对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，投标文件应按时送达指定地点，否则招标人，将不予受理。

8、开标。开标时由投标人或代表检查投标文件的密封情况，确认无误后，再由工作人员当众拆封，宣读投标人名称，投标价格等主要内容，对开标过程应进行记录，并存档备查。

9、评标。由评标委员会分初步评审和详细评审两个阶段进行，初步评审时，首先检查投标文件的有效性，在对有效文件进行审查，列投标文件的偏差和属性，凡属于重大偏差，或未实质性响应的投标文件，均作出废标处理，凡属于细微偏差，则书面要求投标人在评标结束前予以书面补正，详细评审时对初步评审确定的合格投标文件，按照招标文件规定的评标办法进行评定，确定各投标人的排列次序并签署书面评标报告，推荐1名～3名中标候选人。

10、定标。招标人根据评标委员会推荐的中标候选人的排序依法确定中标人，招标人也可委托评标委员会直接确定中标人。

11、招标结果处理。招标结果按如下程序处理，公示，发中标通知书，向招投标管理部门提交项目招投标过程情况报告进行备案。

12.协助招标人与投标人签订书面合同。

三、房地产开发项目招投标风险

1、招投标业务流程管理风险。招标流程具有规范性，房地产项目招标部门对最新的流程或最新政策及法规缺乏了解，仍按原流程进行操作，就会在操作中出现疏漏或错误，导致招标失败或遭投诉。

2、招标文件含有倾向性条款，或以不合理的条件限制和排斥潜在投标人，或设定妨碍投标人之间竞争的条件，或提高投标人的门槛等问题，导致违规招标而是招标失败。

3、招标人在确定中标人前，与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判，违法透露有关招标投标的情况或泄露标底，导致违法和招标失败。

4、招标文件应明确投标人必须保证投标文件的全部资料真实可靠，并接受招标人进一步审查的要求。经查证，由于投标人隐瞒自身真实情况弄虚作假而中标导致的中标无效。

5、当一个项目受多个政府主管部门同时监管，由于各主管部门管理程序和方法不尽相同而招标代理机构未能及时全部沟通时，导致因违反某主管部门招标程序而受到处罚或重新招标。

四、防范和规避风险的措施

1、严格按照招标法及相关法律法规的招标规定，按招标流程履行职责，完备招标过程的各项手续。

2、树立自我保护意识，严格遵守和执行各项保密制度，在规定的实现内不向任何人泄露其招标秘密。

3、在招标文件中规定投标人不得与招标人或其他潜在投标人串通投标而损害国家利益、社会或他人利益等相关条款，明确投标人弄虚作假或串通投标应承担的法律责任。还可以向有关单位查询潜在投标人的资信，避免有不良记录的潜在投标人进入。

4、在评标环节中按有关要求组建评标委员会；严格执行评标程序、方法标准，认真比选，对已发生的问题进行主动沟通，及时妥善解决。

五、结论

综上所述，做好房地产项目招投标，合法合规的展开招投标工作，规避相关风险，为房地产项目开发后续工程进展打下良好的基础，是整个房地产开发项目管理的关键环节。

参考文献

[1]陆小军，招标代理实务风险规避浅谈，《建设监理》，2012.1.

[2]王秀燕，工程招投标与合同管理，北京机械工业出版社，2011.1.

（作者单位：淮北矿业地产有限责任公司）

作者简介

纪树楠（1981.7-） 安徽淮南人，中级经济师，现任策划部副部长，主要从事房地产项目报建规划、招标合同等工作。