河南房地产私募基金的风险分析

【文章摘要】

本文首先介绍了河南房地产私募基金现状，接着对河南房地产私募基金风险管理的必要性进行了分析，接着介绍了一种对于房地产私募基金风险管理具有客观有效的分析方法—灰度分析法，最后找到了对房地产私募基金进行风险管理的具体方法对策，以及在当前的宏观大背景下对风险管理的主要方向，以此來形成本文的结论。

【关键词】

房地产私募基金；灰度分析；风险控制

1 河南房地产私募基金现状

从近几年河南房市的实际运行状况和走向来看，河南的房市目前进入了调整期，限购政策的出台，使房地产行业步入“拐点”，但这个“拐点”当然不是河南房地产长周期的“拐点”，它只是此轮短周期的“拐点”，从房市的运行层面来看，严厉的调控政策使得房地产企业面临的困难加大，归纳起来有以下几点：

第一，融资压力增加，资金链绷紧。

当前，关于房地产资金压力的新闻消息源源不断，比如股市融资受阻，从紧货币政策下银行贷款受阻，国外资金严格限制进入我国房地产领域，土地成本推高导致房地产企业负债率上升等等。这都给房地产企业的融资带来了巨大的压力，资本市场上融资渠道被证监会卡住，房地产信托也一度被压制，这一系列问题更是导致许多房地产企业在紧绷的资金链边缘挣扎。

第二，房地产税制中存在着复杂问题

河南目前的房地产税费体系中租、税、费混杂现象严重。主要表现在：（1）房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉，税费混乱，费挤税现象严重。收费过多一方面导致了房地产的高成本和高价格；另一方面影响了房地产开发规模和房地产市场繁荣。（2）房地产税收体系不完善，立法体制不健全，房地产税收制度不合理，都已无法适应河南当前房地产市场的发展。

第三，河南房地产行业受政策影响较大

房地产调控政策在中国推广以来，河南省当然也被包括其中，调控政策可谓是一浪接一浪，在“新国十条”“国五条”颁布后不久，“新国八条”又被国务院颁布，此番调控还没有尘埃落定，房地产税作为一种调控市场的长效手段，中央政府将会在上海和重庆试点过后推向拥有成熟数据的二三线城市。同时，全国的征信系统计划将在2014年6月份建成，房地税有望在全国范围内推广。河南地方政府的规章制度也使限购现象普遍存在，进一步影响了房产销售量，销售回款难以收回，让许多上市房地产公司面临空前的压力和挑战。

第四，房地产建材价格和人工成本不断上涨

房地产行业推动了河南经济的繁荣，通货膨胀率也随之上升，各种房地产建材如钢筋水泥等原材料的价格也是水张船高。随着河南人均工资的逐年上升，房地产业的人工成本也随之攀升。这一系列问题都将对房地产企业的收入成本和利润起到重大影响。

2 河南房地产私募基金风险管理的必要性

由于河南的金融体制不完善，监管机制还不健全，房地产市场受宏观调控的政策影响较大，因此对房地产私募基金风险管理控制也是非常必要的。

风险是指潜在的损失，河南对房地产私募基金这个新生事物进行风险控制与风险管理也是必然的，因为房地产私募基金在河南的发展才刚刚开始，面临着许多的不确定性。无论是从发展规模来看，还是从当前的行业监管力度来看，或者从外部法律环境来看，抑或从房地产私募基金的发展理念来看，房地产私募基金在河南还处于初期发展阶段，存在着许多不确定的风险因素，距离成熟期还有很长的路要走。

2.1 法律角度方面

房地产私募基金风险存在的重要原因之一就是河南没有健全的房地产法律制度。直到2007年《中华人民共和国合伙企业法》实施，河南的有限合伙型基金才得到切实的法律保护。但房地产私募基金要想得到正真的发展壮大，诸如房地产私募基金税收制度，房地产私募基金各种业务的实施细则，房地产私募基金的具体操作等关键性问题都必须依靠更多人的努力去解决。

2.2 不健全的金融体系

不成熟的金融基础，不健全的金融体制，使得房地产私募基金的运行和发展严重滞后。除此之外，不发达的金融市场与金融工具满足不了日益增长的投资需求。诚信制度的缺失使得金融市场更加混乱，投资区域存在的许多私密空间使得金融宏观调控的效果很难显现。

2.3 监管的缺失

当前，河南私募基金的监管归属权现在还没有明确归属，有些机构打着“房地产私募基金”的口号，却在变相地炒高房价，有的甚至演变成我国法律严厉禁止的非法集资，这些行为均没有一个明确的监管机构对其进行监督管控。可想而知，没有监管体制作保障的机构如何能高效率地运作？又如何能保障投资人的收益？

综上所述：对房地产私募基金的风险管理进行研究不但对房地产行业来说是重要的而且对广大投资者来说更是非常必要的。

3 河南房地产私募基金的风险分析

任何一种投资，有收益的存在就必然伴随一定程度的风险。对于处于经济转型期的中国，河南房地产私募基金也才刚刚起步，同样存在着种种不确定风险。风险影响面较大、风险种类颇多、风险层次涉及面广等这些迫在眉睫的风险都要求我们不得不尽快找出切实有效的风险分析与风险控制的方法。

3.1 灰色关联度分析法介绍

灰色关联度分析法是一种多因素统计分析方法，它是以各因素的样本数据为依据，用灰色关联度来描述因素间关系的强弱，大小和次序，若样本数据反映出的两大因素变化的态势（方向，大小和速度等）基本一致，则他们之间的关联度较大；反之，关联度较小。此方法的优点在于思路明晰，可以在很大程度上减少由于信息不对称带来的损失，并且对数据的要求较低，工作量较小。在房地产私募基金的投资过程中，不断变化的政策因素，瞬息万变的资本市场环境，以及政府宏观调控的持续性都使房地产私募基金具有灰色系统的特征，所以用此方法对房地产私募基金进行分析是行之有效的。

3.2 灰色关联度分析法的应用

由于主观分析在投资风险分析中占据很大的比例，所以为了更好的对私募基金的投资风险进行风析，本文采用南京航空航天大学的灰度系统应用灰色关联度分析法，对房地产私募基金的风险因素进行分析。根据第二章分析的7种风险因素，综合收集的河南地区的6支房地产私募基金，推理并假设了以下数据，7种风险的评定等级分别为“大”、“中”、“小”、“极小”。为了分析的方便，对应评定等级分别赋值为4、3、2、1，当数值介于两者之间时，分别取值为3.5，2.5和1.5，具体资料如下表所示：

假设以私募基金1的数据为系统特征序列，其它私募基金为相关因素序列。将所有序列输入灰度系统软件中，输入时如图2.1所示，关联度结果如图2.2所示，图2.2中显示灰色关联度结果。

从图2.2中，我们能够得到灰色关联度的顺序为：

γ（1-3）>γ（1-2）>γ（1-4）>γ（1-6）>γ（1-5）

依据灰色关联度的大小，能够得到，私募基金3与私募基金1最为接近，对它的影响较大，私募基金2次之，之后是私募基金4，私募基金6，私募基金5，基中私募基金5与私募基金的关系最弱，对它的影响最小。所在，在房地产私募基金的风险分析中，可以运用一些成功的房地产私募基金的经验，来针对目前所面临的的状况进行判断，从而为私募基金的运作提供指导。

依据同样的分析，如果用政策环境风险为系统特征序列，就能够分析影响房地产私募基金的风险大小，结果如下所示：

γ（1-2）=0.507022，γ（1-3）=0.620702，γ（1-4）=0.597836，

γ（1-5）=0.660727，γ（1-6）=0.700321，γ（1-7）=0.693028

灰色关联次序为：

γ（1-6）>γ（1-7）>γ（1-5）>γ（1-3）>γ（1-4）>γ（1-2）

上面的次序表明，影响房地产私募基金的風险大小依次为：管理风险，信用风险，项目风险，不可抗力风险，市场风险，经济风险。一个私募基金的好坏，很大程度取决定运作这个基金的团队的管理能力，以及能否按时兑付本息的履约能力和对项目风险的把控能力。这与市场上的一些基金的运作基本相符，说明私募基金的团队必须注重自身管理能力的提升，加强风险控制手段和项目的调研和考证工作。同时把握潜在的市场风险和经济风险，只有这样私募基金才能比较顺利的完成整个周期的运作，避免未知情况的发生，减少兑付风险。

4 河南房地产私募基金的风险防范和对策

客观存在的房地产风险需要我们通过研究判断风险发生的机率进一步降低投资损失。因此，当风险被识别和量化，就更应该想出有效可控的办法去防范风险。最好的办法莫过于内外兼修。一方面，健全的法律法规必不可少，有效的监督管理体制也不可或缺，这样才使房地产私募基金的发展有良好的外部环境；另一方面，房地产私募基金应树立良好的企业形象，提高员工的道德修养，注重内部控制，净化房地产私募基金发展的内部环境。

4.1 用健全的法律制度来防范政策环境风险

河南房地产私募基金发展的主要风险就是政策环境风险，虽然河南已建立了房地产私募基金政策法律体系，但目前还不够成熟和完善。因此，有些房地产私募基金的投机者就利用相关政策和法律法规的长期空缺进行不正当的投机行为，为房地产私募基金的健康发展带来了很大的困难。

4.2 建立完善的市场制度克服私募市场风险

所有基金都会面临到的与行业休戚相关的风险就是私募市场风险。一方面，由于金融市场本身的不完善和不成熟，河南证券市场运行的房地产私募基金因无例可考无据可依而导致许多不规范的操作；另一方面，由于市场监管力度不大，经营和运作又非公开进行，因而导致规范的运作体系难以建立。

4.3 建立完善的信用和监管制度客服信用风险

诚实守信是中华民族的传统美德，但信用缺失却已成为阻碍社会和经济进步的大问题。信用风险不但严重阻碍房地产私募基金的发展而且已成为关乎国计民生和经济发展的重要因素。房地产行业信用缺失的现象屡见不鲜，而目前国内的私募基金因信用问题导致的投资人遭受损失的案例也时有发生。由于房地产私募基金具有房产行业和基金行业的双重特征，在河南社会诚信体系不健全，监管机制不完善的情况下，房地产私募基金的管理人和房地产公司的管理人都会进行不正当的操作而转移利润。在此情况下，建立完善的企业内控机制和行业监督机制是很有必要的，通过相互监督和制约，进一部促进整个房地产私募基金行业的规范性发展。

【作者简介】

陶建辉（1978.11-），河南省漯河市人，金融学硕士，中级经济师，国家理财规划师，主要研究方向为小型金融机构风险分析及其产品设计开发等问题。