破解物业管理行业困境的财务报表分析路径

李娜

[摘 要]以齐齐哈尔为例，物业管理行业问题重重，存在着管理不规范，收费偏低，业主管理制度不完善等困境。财务报表是市场经济的产物，在当前已经被广泛使用。将财务报表分析应用于物业管理行业，就是加强物业管理企业与服务对象即业主的有效沟通，也是加强与监管部门即政府的有效沟通。财务报表分析有利于进一步提升物业企业服务水平，有利于进一步提高物业费收缴率，有利于进一步激发居民自治潜能，有利于进一步解决老旧散小区历史遗留问题。

[关键词]物业管理；行业困境；财务报表；分析法

[中图分类号]F274 [文献标识码] A [文章编号] 1009 — 2234（2014）04 — 0067 — 02

改革开放特别是90年代以来，我国物业管理行业高速发展，取得了令人瞩目的成绩。但在一些经济欠发达地区，特别是部分老城区，也普遍存在着物业企业管理不规范，服务水平不高，从业人员素质偏低，业主对服务不满，各种矛盾冲突较多的问题。财务报表分析法起源于上个世纪初西方金融业大发展时期，原本是用于金融业对生产企业的监控评价，后逐步发展为市场经济体制下应用及其广泛的一种财务管理手段。本文拟以黑龙江省齐齐哈尔市为例，探讨将财务报表分析法应用于物业管理行业的路径。

一、齐齐哈尔市物业管理行业概况

齐齐哈尔市现有住宅小区260个，其中实施物业管理的253个，占小区总数的97.4%。国家级物业管理示范住宅小区5个，省级物业管理示范住宅小区43个，市级物业管理示范住宅小区83个。物业管理总面积3827万平方米，其中北三区2358万平方米、南四区694万平方米，各县（市）775万平方米。全市物业服务企业165户（北三区58户），从业人员5480人。2013年全市物业企业年经营收入1.1亿元，上缴税金683万元。

二、齐齐哈尔市物业管理行业存在的问题

齐齐哈尔市物业管理行业起步于1996年，基础差、遗留问题多，一些小区特别是老旧散小区的物业管理问题尚未得到根本性解决。突出表现在以下几个方面：

1.物业企业管理不规范，队伍素质和服务水平不高。在全市165户物业企业中，一级资质企业仅1户，二级资质企业仅5户，其余的均为三级，三级资质企业占全市物业企业总数的比例达96.4%。按照《物业管理企业资质管理办法》规定，资质的等级决定了物业服务企业可承接物业服务项目的规模，并可影响企业的物业管理收费标准。齐齐哈尔市物业企业资质整体水平偏低，直接影响了物业服务行业的健康发展。目前，全市大部分物业管理企业是由开发公司所属的子公司接手，由于政府没有相应的引入机制和退出机制，这就导致大多数物业企业管理不规范、服务随意性大、交叉管理、重收费轻管理等问题频繁发生。单就信息公开一项，很多物业公司不能将物业费收缴、使用情况，以及服务内容和收费标准等全部公开。

2.收费标准偏低，收费难现象较为普遍。齐齐哈尔市物业收费现行0.9元、0.7元、0.45元、0.3元和0.15元5个标准，由于物业费采取业主和物业企业协商定价机制，在实际执行中，全市按每平方米0.9元和0.7元收取的比例不高，80%是按每平米0.3元或0.15元收取。由于收费标准低，加之雇工工资和材料涨价等因素，各物业企业普遍采取裁员、购买低等材料、甚至降低服务标准等方式以维持日常运转。这就导致部分业主因不满物业服务而拒缴物业费，物业公司以业主不缴费为由不提供物业服务。久而久之，便形成了“服务不到位、业主不交费、服务更不到位，业主更不缴费”的恶性循环。此外，部分困难群体因经济原因交不起物业费，有些业主包括个别党政机关、事业单位工作人员带头拒缴物业费，也在一定程度上加深了这种循环。据统计，齐齐哈尔市物业费收缴率平均在50%左右，最低的仅为7%。

3.业主自治意识不强，大部分业主委员会形同虚设。按照《物业管理条例》规定，全体业主组成的业主大会是小区物业管理的决策主体，业主大会的执行机构是业主委员会。物业企业作为服务的提供者，必须按照业主大会的决议开展工作，业主委员会负责监督，这是规范的物业管理工作体制。但是，从实际操作看，由于业主对物业管理和业主委员会组织普遍不了解，加之业主彼此之间不熟，大多数业主对召开业主大会和成立业主委员会漠不关心。在全市224个业主委员会中，真正由业主大会选举出来的为数不多。由于业主委员会缺少敬业、富有号召力的组成人员，除部分小区业主委员会真正发挥作用外，大多数业主委员会没能担负起协调、服务、监督的职责，致使业主与物业公司之间矛盾不断。

4.老旧单散楼房数量多，改造压力大。齐齐哈尔市属于东北老工业城市，很多楼房都是上世纪七八十年代建造，由于年久失修，很多小区没有物业管理企业，房屋漏雨、管网老化、墙体不保温、环境脏乱差等问题突出。目前，仅市中心城区就有600多栋老旧住宅楼，约占中心城区全部楼房的15%。这些老旧楼房的配套功能欠缺，跑、冒、堵、漏等问题普遍存在，有的连最基本的物业管理条件都不具备。加之没有房屋维修专项资金，发生的各类问题得不到及时处理和有效解决，升级改造压力很大。

5.物业管理立法滞后，缺少法律依据和执行规范。齐齐哈尔市现行《齐齐哈尔市城镇住宅区物业管理办法》制定于2001年，由于操作性不强，随着发展，已不能适应现代物业管理的需要。特别是关于房屋维修资金方面的法规尚未正式出台，房屋维修资金的归集、续筹和使用工作有待于进一步加强。目前，齐齐哈尔市共欠缴物业维修资金大约2亿元（按每年支付2000万元计算，可连续使用10年），占全市现有房屋维修资金账面资金4.6亿元的43.5%。

三、财务报表分析法综述

财务报表分析由最初的为金融系统分析生产或服务型企业的偿债能力，发展到为投资人分析预投资企业的盈利能力、发展前景，为企业经理人员分析内部数据以改善管理行为。财务报表分析的应用范围随着市场经济的深入发展，正越来越广泛。财务报表分析法是以企业的各类财务报表或其他所有财务数据为依据，采用分析和综合的方法，系统分析和正确评价企业过去、现在和将来的经营状况。财务报表分析的最终目的是为科学决策提供咨询服务，以期减少决策的不确定性。

财务报表分析既是一个分析的过程也是一个认识的过程，通过财务报表分析可以发现企业在经营活动中存在的问题。例如，一家以生产通用设备为主营业务的企业，收益率低，通过财务报表分析可以了解到是资产流转率低，进一步进行财务报表分析还可以知道资产流转率低的原因是存货过高，再进一步对财务报表进行分析可以知道存货过高是由于产成品积压造成的。企业财务报表主要为投资人、债权人、经理人员、供应商、政府、雇员和工会以及中介机构等服务。企业财务报表一般使用比较分析法对多个相关数据进行对比，找出差异进行分析。

四、财务报表分析法在物业管理行业的应用

一般情况下的企业财务报表是根据报表的全体使用人的一般要求设计的，并不十分适合特别报表使用人的特殊要求。物业公司特别是内地老城区的物业公司，各种矛盾交错纵横，除应有一般公司财务报表要求外，还有一个重要方面是向自己的客户和监管部门，即物业的业主和政府有关部门汇报财务情况，这就要求物业管理公司的财务报表有与一般公司不一样的特殊要求，即要适合于物业业主和作为各种矛盾调解人的政府的实际需要。一个优秀的物业管理公司，若要获得良好的绩效，必须建立与其服务对象的相互信任关系，即要面向物业业主公开披露信息，物业管理公司需要信息披露的内容很多，兹就其主要而又特色的部分分析如下。

1.物业管理费收缴说明书。物业管理费收缴说明书应该作为物业管理公司向业主收缴物业管理费用的依据和必须的要件。物业管理费收缴说明书应包括收缴的依据、标准、类别、条件等要件。

2.物业管理财务预算。物业管理财务预算是物业管理企业全面预算的一部分，它和其他的预算是联系在一起的，整个全面预算是一个数字相互衔接的整体。物业管理企业预算不仅仅是一个控制支出的工具，也是物业管理企业使自身资源获得最佳生产率和获利率的一种方法。

3.定期报告和临时公告。物业管理公司的定期报告一般可以分为年度报告和中期报告。年度报告内容包括公司简介、财务数据、公司管理层的业务报告、相关的财务报表、年度内发生的重大事件等。中期报告内容包括财务报告、经营情况的回顾和展望、重大事件的说明等。临时公告一般是指物业管理公司临时发生的关系到公司及其服务对象的重大事件。

五、财务报表分析破解物业管理行业困境的的作用

1.财务报表分析法有利于进一步提升物业企业服务水平。物业企业是物业服务的根本依托。唯有物业企业有实力、有作为，物业服务水平才能有新提升。因此，必须加大物业企业财务管理力度，才能不断提升服务水平。通过财务报表分析有利于政府资质评审，也有利于退出与准入制度的真正实行。财务报表分析可促进物业行业实行市场化运作和公开招投标，引进资质高、实力强、服务好的物业企业，从而提升物业企业规模和质量，淘汰差的企业。财务报表分析法有利于进一步加强行业自律，规范行业经营模式，提高经营管理水平。财务报表分析法便于监督物业企业收费标准、服务内容、服务标准和物业费使用情况，满足业主知情权，有利于消弭矛盾。财务报表分析法有利于加强物业企业信用考评，支持业主评议物业企业。

2.财务报表分析法有利于进一步提高物业费收缴率。物业费是物业管理系统高效有序运转的前提和保障，必须转变观念、强化措施，在全社会建立一套物业企业积极服务、业主主动缴费的良性循环体制。财务报表分析法有利于物业企业调整收费思路，便于引进第三方对物业服务进行评估，以评估结果作为收缴物业费的依据。财务报表分析让所有财务活动公开透明，便于取得业主的支持和理解。恶意欠费必然受到道德谴责。财务报表分析有利于核定收费标准。物业企业应以财务报表分析为基础广泛征求意见、搞好听证，核准物业服务收费等级基准价格。只有这样才能化解收费矛盾，整合社会力量，建立物业纠纷调解平台，最大限度化解物业企业和业主之间的矛盾，维护双方利益。

3.财务报表分析法有利于进一步激发居民自治潜能。业主委员会的法律地位及其与小区物业的关系，相关法律和条例已有明确规定，这其中的关键就在于如何真正建立起负责任的业主委员会，如何真正发挥好业主委员会在服务业主、监督物业、协调各方中的职能作用。齐齐哈尔市部分小区推行的“三网合一、一格到底”管理模式取得了很好的效果。财务报表分析法在“三网合一、一格到底”管理模式中起到了基础性作用。真实的数据、科学的分析把党建的力量、公共服务的力量和居民自治的力量结合起来，社区党支部、居委会与业主委员会“交叉任职”，实行社区网格化管理，最终达到各种力量优势互补、各项服务下沉底层。实践证明，这种以财务报表分析为基础的管理模式有利于调动广大居民自我教育、自我管理和自我监督的积极性和主动性，是一种行之有效的途径。

4.财务报表分析法有利于进一步解决老旧散小区历史遗留问题。老旧散小区之所以称为“老旧散”，就是因为小区建设时间久、配套设施旧、公共服务和集中管理差。财务报表分析可以沟通信息，团结企业、业主和政府的力量，着眼于居民最关心、最期盼、最焦急的现实问题，科学做好改造规划，先行解决当务之急。对居民高度关注和反映强烈的物业管理问题，从财务管理的角度进行系统梳理，分清轻重缓急，排好时序，逐一解决。通过财务报表分析便于拿出解决方案，将老旧小区、单散栋等无物业管理的楼房附加到新物业项目的承接条件中。在小区改造资金上，财务报表分析有利于建立多元化筹资渠道，让企业投资、社会融资、政府投入、国家补贴、业主出资都清清楚楚明明白白，为老旧散区改造提供充裕的财力保障。

〔责任编辑：陈玉荣〕