试论房地产企业财务风险的特点与防范

赵洪燕

[摘要]房地产行业作为目前发展最为快速的行业，为我国的国民经济发展做出了重要的贡献，现阶段房地产企业因为负债率高等问题，承受着非常大的财务风险。本文就这种现状对房地产业中存在的财务风险的特点进行了探讨与分析，并提出了一些有针对性的防范对策。

[关键词]房地产企业；财务风险；防范措施

[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）46-0115-02

房地产企业主要负责对开发房地产和销售房屋，在整个工作进程中存在很多不确定的因素，从公司财务到组织构成再到销售过程中产生了一系列的不确定因素，这些不确定因素的存在就是房地产业财务风险产生的重要原因。[1]在了解房地产业中财务风险成因形成的过程中我们发现，经营者采取有效的措施来应对风险的产生，目的是获得更大的企业收益。

1财务风险的成因及特点

从整个开发到销售的过程中，房地产企业的政策、资金以及产品的质量等不确定因素都会影响房地产业的经济收益，因为这些不确定因素的存在为房地产业的正常运作带来一定的风险。

11房地产业资本运作周期产生的风险

对房地产产品进行开发需要大量的时间，整个过程从前期的可行性分析到产品的规划设计，同时还有一些征地、建筑施工以及建设设施等步骤，在这些步骤全部完成以后代表着全部工序的完成。房地产的运作周期中不确定因素的产生与运作之间的长短存在一定的关系，运作周期越长，不确定因素产生的就会越多，也就是说造成的风险就会越大。

（1）运作周期越长风险越大。房地产形成受到的影响因素有很多，这些因素会随着时间的推移而不断发生变化，如果房地产运作的周期越长，在这段时间以内对房地产的投入与产出的变化就会越大，这个变化越大就会为企业的收入带来一定的危险。[2]比方说，房地产企业的资本运作的过程中会有国家宏观调控的参与，国家的宏观调控会使土地的价格得到提高，同时增大银行的贷款利率，这些变化导致的结果就是大大增加了房地产的投入资本和企业的先期投入，这样一来运作企业资本过程中就会带来一定的风险。

（2）综合考虑多方面的因素。因为现阶段我国的国民收入水平已经明显提高，人民对居住需求逐步增大，更多人将目光投向房屋外形、质量以及供暖、交通等方面，这些因素成为人们选购房屋的关键因素。[3]这就要求房地产企业必须要加快发展的步伐，在开发的同时综合考虑多方面因素。一般来说房地产运作的周期都比较长，这样长的运作周期在一定程度上使房地产开发的进程产生了滞后，目前房地产开发已经不能满足人们对房屋的需求，这在一定程度上为房地产企业的正常财务运作带来了一定的风险。

12房地产业产品的特点以及产生的风险

房屋和房地产产品是不能被移动的，这就表明房屋在建成以后在一定时期内会被长期存留，因为受到人文、经济等因素的影响，在经过一段时间以后，在一定的区域之内就很容易形成一种房屋的特色，[4]房屋的区域性特色形成以后就更不容易受到破坏了。城市与国家都有自己房屋的特色，在城市之间也会形成不同的房屋特色，所以，房地产业在开发房地产，进行投资运作的时候，应该充分考虑到不同地区房地产开发的前景。在不同的地区，经济、环境以及交通等方面的因素都会严重影响对房屋价格的定位，而且这些因素还具有一定的复杂多变性，在进行资金运作的过程中，房地产商需要面对很多不确定的因素，面对这些不确定因素带来的风险。与其他行业相比，房地产业的商品价值要大得多，销售的周期也更长，而且会随着建筑投入、土地价值、房屋销售价格的变动，运行的资本也会发生变动。[5]这就意味着，房地产业的资本会受到市场变动的影响而出现一定的波动。

13房地产资金的运作及其产生的风险

在运行每一个阶段的时候，房地产业都会对资金的投入提出很多要求，而只有为工程建设不断的投入资金，才可以使房地产开发过程的顺利运行得到保证。在开发初期，房地产业投入的资金总量还不到总需求量的1/3，为了保证后期工作的顺利展开，房地产商需要进行融资，通过大量的融资保证资金的来源。而这些资金主要来源于信贷机构、银行以及房屋的预售款等。这种资金运作方式位房地产企业带来了极大的负债率，同时也带来了极大的财务风险。

14房地产业的结构形式及其产生的风险

很多房地产公司为了方便，组建不同的子公司，表面上看这些子公司为总公司带来了很大的收益，而实际上却为公司的管理埋下了严重的隐患。因为项目分公司是公司的代理人，这个代理人在一定的范围中起到代理的作用，但是因为受到区域性差异的影响，以及受到信息传输过程中的时间差影响，总公司在一定程度上不能准确把握分公司的实际信息，也就不能对分公司进行实际的操控。这样总公司的营销策略就得不到有效的贯彻落实，财务管理的分公司也不能得到有效的实施，这位企业实际收益造成了很大的影响。

2房地产企业财务风险的防范

通过对整个房地产企业经营模式进行了解以后就可以对其进行深入的分析，提出有针对性的对策。

21房地产融资风险的防范

如果想使融资过程中产生的风险变小，就要对具体的融资行为进行预测与评估，与企业自身情况相结合，作出科学的融资计划。要想将计划做的合理、科学，就要从以下几个方面做起：

（1）优化企业自身情况，改善企业资本结构。要对本行业有充分的理解，对以前的成功案例进行研究，从而找到与本企业相适应的资本形式，再与企业的实际情况相结合对资本形式进行改进，对企业的资本结构进行改善，最终达到减少成本输出的目标。

（2）综合评比各种融资手段。应该对整个融资过程中的所有融资手段进行综合的评比，通过综合评比选出最优的方案，最终达到使融资风险降低的目标。

（3）做到具体问题具体分析。企业应严格控制每个融资项目，做到具体问题具体分析，使融资过程中带来的风险得到减少。

（4）对比项目，寻找成功案例。使企业内部关注得到提高，对比企业中的所有项目，寻找并推广优秀的成功案例，达到减少企业成本的目的。

22房地产投资风险的防范

在房地产业活动中投资是非常重要的环节，与企业发展密切相关，投资计划是否正确与企业活动的成败有直接的联系，所以应该注重投资过程中的风险。首先，要仔细研究投资项目的可行性，因为进行投资的时候，企业都会动用大量的资金，所以存在非常大的风险。要想降低这一风险，就要对投资项目的可行性进行准确的分析，综合资金的流入与输出以及资本的运作过程等方面因素进行综合的分析，确定项目之间存在的差异，最后评选出最佳的方案。其次，不仅要选定投资方案，还要选择备选的补救方案。因为受到生产技术、市场倾向的变化等因素的影响，在项目投资收益上企业会被动发生一定的波动，这就为预估企业财务的工作带来了很大的不确定性，从而带来了一定的风险。所以备选补救方案是非常有必要的，可以为项目的顺利完成增加一层保障。

23日常资金运作风险的防范

资金的日常运转对一家企业的正常工作具有非常重要的意义，只有保证了资金的正常运转，企业的稳定才能得到保证，所以企业应该重视日常的资金运作，这对于减小企业面临的风险是非常必要的。首先，要对企业的日常资金需求量进行准确的预估。资金在正常运转的过程中会存在一些不确定因素，因为这些不确定因素的存在，会导致运作的过程中伴随着一定的财务风险，所以一定要准确预估企业资金的日常流动，准确分析日常资金流动可以使企业管理者对企业的投资方向等运转情况充分的掌握。所以精确预估日常资金需求量可以使企业面对的风险得到有效的预防，进而使风险减小甚至得到避免。其次，集中管理企业资金。房地产企业的经营模式偏向于集中管理，因为项目公司与总公司之间是紧密联系的，如果资金利用率高，企业资金短缺和富余的问题就会得到有效解决，进而使集团内部的运作效率得到大大的提高，减小风险发生的概率。

3结论

我国房地产市场是目前发展最迅速的行业之一，在国民经济增长方面做出了巨大的贡献。总体来说，在房地产企业资金运作的过程中，应该对各方面可能出现的影响因素进行准确的把握，采用合理的、科学的措施对这些可能出现的财务风险进行防范，只有这样才可以对企业中各种财务风险的出现进行有效的控制，进而保证房地产业可以稳定、健康的发展。

参考文献：

[1]许杭房地产企业财务风险的特点与防范[J].审计与理财，2009（12）.

[2]张笑杰房地产企业财务风险的特点与防范[J].现代经济信息，2010（5）.

[3]杜俊娟我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013（10）.

[4]王涛房地产企业财务风险的防范与控制[J].财经界（学术版），2013（14）.

[5]程雨浅谈房地产企业财务风险的控制和管理[J].经营管理者，2011（24）.

[6]郭秀君，马广奇房地产企业财务风险及防范策略研究[J].中国市场，2014（24）.

[7]周瑞，马广奇房地产开发企业财务管理研究[J].中国市场，2014（16）.

[8]郭强房地产企业财务风险防范研究[J].中国市场，2012（22）.