国际知名中心商务区发展及启示

王春娟

摘要：在对中心商务区基本概念及特征的分析的基础上，选取美国纽约的曼哈顿、伦敦金丝雀码头、日本东京新宿、法国拉德芳斯、香港中环五个国际知名中心商务区，从空间布局、商业配套、交通规划、开发模式四个方面对国际知名中心商务区进行案例剖析，最后以北京通州区为例，得出对北京通州商务中心区建设的几点启示。

关键词：中心商务区；空间布局；商业配套；交通规划

中图分类号：F061.5

一、中心商务区的基本概念及特征

中心商务区（Central Business District，缩写为CBD）一般占地3至5平方公里或以上，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。CBD高度集中了城市的经济、科技和文化等资源，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。

现代城市中央商务区主要由商务办公、金融和商业服务类三大职能设施构成，主要拥有以下基本特征：以第三产业为主导；拥有商务空间的最高聚集度；具有最高的交通可达性；拥有最高的地价；具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；在区域经济活动中的控制作用；趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著。美国纽约的曼哈顿、伦敦金丝雀码头、日本东京新宿、法国拉德芳斯、香港中环等都是世界闻名的CBD。

二、国际知名中心商务区案例分析

本文选取美国纽约的曼哈顿、伦敦金丝雀码头、日本东京新宿、法国拉德芳斯、香港中环五个国际知名中心商务区，从规划布局、交通体系、商业配套、开发模式等方面归纳出中心商务区发展的几点启示。

（一）空间布局

国际知名中心商务区注重整体的空间布局，如纽约曼哈顿实行的居住和商务商业相对分离，东京新宿以交通枢纽为核心形成主题功能区集聚，伦敦金丝雀码头通过重塑水系进行一体化空间布局等等。

纽约曼哈顿实行的居住和商务商业相对分离，CBD中写字楼和公寓各占50%，产业集聚形成人口集聚，使得空间价值最大化。双CBD驱动的布局形成上城高档居住区、CBD核心区、下城传统CBD和中城新兴CBD的区域双核驱动模式，有效分流居住、交通压力，进一步促进了它的发展。同时公共空间有效利用，特别是生态意向显著提升了区域旅游价值和周围居住价值。

东京新宿于1958年由政府高起点制定新宿CBD规划，形成了以新宿交通枢纽为核心，三大主题功能区的具有高层次和多种功能的集聚地区。东新宿是传统商业街区，由以流行时尚名品为主的繁华商业街和以娱乐为主的歌舞伎街组成。西新宿是行政与商业新都心，以银行、证券贸易、信息、传媒等大公司总部， 写字楼、政府机关、高级饭店等集聚区为主。南新宿是多功能区域，集聚信息产业、办公和购物中心等。同时新宿CBD在有限的空间内非常重视CBD区域内公共设施的规划和建设，新宿“中心、轴带、环状”的规划体系形成主功能区集聚、休闲区域开阔的空间形态。中心是商业商务文化娱乐中心、主要交通枢纽商业中心、次级交通枢纽商业中心，轴带是地铁沿线零售商业轴、主要林荫路步行活动轴、片区次级林荫路步行活动轴，环状是水系、林地、绿地、林荫轴。

伦敦金丝雀码头通过重塑水系利用水的资源结合整体的空间布局进行填埋和开挖，形成了地上和地下一体的开放空间和宾水活动空间。一是通过填埋，将原有水面填埋成为建筑用地，并通过城市设计使填埋后的用地成为结构性的开放空间，增强空间布局的整体性。二是通过开挖，将原来的用地开挖引入水系，并通过城市设计使引入的水系和重要的空间节点整合起来，最终使水系空间有机地融为一体。

（二）商业配套

国际知名中心商务区大多都是比较注重商业的配套。纽约曼哈顿、伦敦金丝雀码头、东京新宿、巴黎拉德芳斯在这方面都各有特色。

纽约曼哈顿多样化的商业形态形成了日夜消费，平衡日夜人流。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛。纽约第五大道是集奢侈、精品、时尚、文化等多种元素于一体的综合购物、休闲和聚会场所，货品丰富、品牌齐全、高档优质，世界品牌和百货公司云集，沿街有林肯艺术中心和卡内基音乐厅等。最南端华盛顿广场，周围有著名的纽约大学和格林威治村，是纽约最有文化气息的地方。

伦敦金丝雀码头地上功能以高端商务、办公、酒店为主，地下空间承载了零售商业，商业配套占总面积的4%，主要服务于商务人群。地下商业空间采取了整体的规划建设，通过地下走廊将办公楼地下连通成商业街区与轨道交通站点连接，商业配套以零售和便利店为主（见表1）。

东京新宿零售商业、休闲娱乐业、餐饮业、酒店业关联发展，增强CBD的复合功能，促进产业空间集聚，推动商务与商业一体化发展。

巴黎拉德方斯打造商业中心整合区域的商业体系，提供日常需求的各种设施，包括公司自己的贩卖部、烤肉或高级餐厅、各类型的旅馆、健身中心、银行、旅行社、快递服务、租车、保险公司等等。另外也有负责安排大型会议、展览事宜或租借场地的代理人，尤其是CNIT会议中心，还有总面积达20万平方公尺的各式商店。每一小区域又有当地的面包店、香烟店、小型超级市场等商店。但一半以上的商店面积是设在4家Temps购物中心内。

如18万平米的四季商业中心是欧洲的大型商业中心，其中包括一家“欧尚”超市，200家食品、卫生、美容产品、文化娱乐产品、服装首饰等专卖店，25家餐厅和一家电影院，每天的顾客超过9万人。

（三）交通规划

国际知名中心商务区注重交通规划。纽约曼哈顿、东京新宿、伦敦金丝雀码头、巴黎拉德芳斯、香港中环在这方面都有很多值得借鉴的地方。

纽约曼哈顿采取公交优先的理念，形成以轨道交通为主干，城市巴士为细节补充的覆盖全区的完整公共交通体系。区域内集中6条地铁线、近20个地铁站点，是纽约市交通大动脉和最便利交通工具。公交优先的交通理念使得在曼哈顿72%的上班族乘坐公交车，开车的只占18%。地铁和其它铁路交通的出入口与新建办公机构相连接，同时把人行道和商店设置在地下，并与地铁出入口直接相连。70%区域在小于500米半径的范围内必有一个地铁站或火车站，地铁与地面公共交通衔接合理周到，几乎每个地铁站出口都设有公共汽车站，沿岛外侧则是集疏小汽车的主要通道，单行线道路有效规范了交通秩序。

东京新宿是典型的交通枢纽型商圈，对外依靠轨道交通，对内通过人车分离和立体空间的利用，解决因功能聚集引起的大量人流、车流交通拥挤问题。11条地铁线及周边密集的公交线路、高速线路为商务与商业职能的发展奠定了良好的基础。1885年开放的新宿车站是日本铁路系统（JR）的一部分，由于铁路线延伸至西郊，很快发展为东京市中心的一个交通枢纽，成为世界上最繁忙的火车站，有五条日铁线（JR）、三条私营铁路线以及三条地铁线穿过新宿站或者以新宿站为终点。同时步行交通体系将不同功能的集聚区联结在一起，减少支路面积，提高机动车主干道与次干道面积，减少机动车的拥堵，最大限度方便了行人的出行和生活。如人行天桥等步行回路的设计，将交通枢纽带来的分割效应减小到最低程度；人行步道把区内各大楼的底层联结起来，形成若干室内广场，以利于市民与游人的休息；人行步道网络，将不同功能的集聚区联结在一起，方便了行人进出车站和交通枢纽等等。

伦敦金丝雀码头地下整体规划形成地下商业街，以交通结合点整合不同的空间。地下商业街作为地下空间的主体，连接地下停车场和其余辅助空间，公共活动空间从单一的地面扩展到地下商业街，形成地面开放空间和滨水活动空间，步行、汽车、轨道交通等交通方式立体分层，并以交通结合点整合不同的交通空间。轨道交通将金融城、西区、希斯罗机场和城市机场相互连通。Jubilee Line和DLR两条轨道交通将金丝雀码头与金融城和西区联系起来，Crossrail不仅是东伦敦重要的交通换乘站点，而且将金丝雀码头与希斯罗机场和城市机场链接起来。

巴黎拉德方斯整体规划，人车分流，互不干扰，商务区范围内形成了地面交通、地下交通、高架交通的立体交通体系。地上3～4层是人行道平台，步行系统总面积达67万平方米；地上2层是车行快速干道、立交桥；地上1层是18线公交车；地下1层是地铁1号线、有轨电车T2线；地下2层是区域快速铁RER—A线和郊区铁路线。发达的公共交通系统使拉德芳斯商务区成为欧洲最大的公共交通枢纽和换乘中心，目前拉德芳斯商务区公交出行率达到83%以上，每天完成35万人次以上的通勤。

香港中环采取快速路+航运交通+轨道交通的模式，对外快速交通不穿越CBD，对内轨道、步行、公交、航运进行一体化的设计。轻轨地铁穿越中心区设施配置齐全，天桥及步行道将中环内外的物业相互连接形成立体交通体系，地下商业和公共交通枢纽相接驳，与区域内各地块连接通畅。

（四）开发模式

国际知名中心商务区开发模式上，也有我们值得借鉴的地方。除纽约曼哈顿CBD是从二十世纪初早期的商业中心市场经济推动自发形成。东京新宿、伦敦金丝雀码头、巴黎拉德芳斯都是在政府的主导下规划建设而成。

东京新宿由政府主导将区域做成“熟地”（所有交通、市政和公共设施建设完成），吸引了大量开发商和企业进入，由普通居住区域转型为以第三产业和休闲娱乐为主的新兴CBD，成为东京第一大副都心。

伦敦金丝雀码头采取了合资加公共补贴的模式，利用了物业收益分阶段建设，由废弃的港务区发展成为新兴的CBD。主要经历了以下几个阶段：1981—1986年，规划、筹备、预热阶段，通过对整体市场的准确判断，首期开发片区从道格斯岛启动，建立并推动私人住宅市场，实施基础设施建设，从而预热土地市场；1987-1990年，社区基础设施建设，加大了对社区基础设施的投入，与此同时也对政府公屋、医疗中心、教育及培训机构加大了投入；1991-1998年，完善改造工程，宏观经济得到恢复，各项工程继续开展。同时在政策实行企业特区和优惠政策，加快的开发建设的进程。开发区采取了许多优惠策略，包括：如果Jubilee地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日期之前，没有其他大客户入住，租户可以取消租赁协议，不承担任何责任；如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费用由码头集团公司承担，码头集团还支付给一些租户搬迁费用；尽量满足不同租户的具体需求；尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却非常灵活。另外，码头公司还向一些商业巨头抛出一年免收租金的优惠。同时，为了使码头地区在夜间也能亮起来，他们不惜代价将媒体企业拉进来，如路透社等，这些24小时运转的单位照亮了码头的夜空，使夜间同样具有活力。

巴黎拉德芳斯在市场推动的前提下，主要由政府主导一体化规划建设，政府拥有所有土地的产权，通过向开发商收取土地使用权收入，实现政府对整体开发的强有力把控和引导，确保项目整体的可持续发展。拉德芳斯大区的全部土地在20世纪50年代就已经全部被EPAD买下，实行EPAD与社会开发商共同开发的模式。具体分工上，EPAD向社会开发商收取土地使用权，但不提供土地产权，EPAD利用该收入兴建道路、广场、交通等公共配套设施。在项目规划效果把控上，EPAD对项目主要指标进行审核。

三、启示

通过对国际知名中心商务区的研究，对我国的发展有很大启示，现以北京通州为例，对北京通州中心商务区建设从空间布局、商业配套、交通规划、政策措施方面提出以下几点启示。

（一）整体的空间布局

一是充分发挥北京通州运河的历史文化资源和水资源优势，将滨水空间与开发建设融为一体，与运河文化想呼应。二是地上地下一体化规划设计，实现立体通联的空间布局；三是重视地下空间的开发利用，将地下空间的建设与轨道交通建设整合起来；四是将室内室外一体化建设，使室内室外无差异。

（二）完善的商业配套

区域内商业配套应达到20%，其中零售、餐饮、高端服务面积比为4：4：2。合理零售面积应达到总面积的8%～9%左右；合理餐饮面积应达到总面积的7%～8%左右，其中单个写字楼配套餐饮至少应达到2%，其余餐饮面积通过集中化配置解决；合理高端商务服务面积应达到总面积的4%左右；按4‰的比例配置便利商业零售终端，每5万平米写字楼应当配置一个营业面积200平米左右的便利商业终端，满足众多白领的应急消费需求。

写字楼与商业无缝连接，增加商业的价值；商业经营初期以满足周边办公人群消费为主，充分明确目标消费客群，设置满足其需求的业态和品牌。打造人文休闲的主题，增加咖啡店、酒吧、影院、KTV等业态，完善项目业态及品牌的丰富度。地下商业合理划分主题区域，业态设置互为补充，保持了商业的连续性；公共设施完备，在不同季节举行各种活动，聚集大量人气，拉动商业的经营。

（三）立体的交通规划

构建地上地下一体化、人车分流的立体交通系统。一是地上商业部分和公共交通枢纽相接驳，天桥及步行道将各楼宇相互连接，实现公共资源共享和人流的共享。二是地下商业与轨道交通一体化建设，地铁出入口与地下商业空间全面联通，地铁出入口设在地上空间的关键步行节点上，实现地铁站点与商业项目的无缝对接，保证了地下商业的有效人流。轨道的建设应与地下商业空间的建设开发结合进行。如可以结合地铁站点构建大型地下城，提高地下空间使用效率；可以围绕地铁站点，构建地铁站点便利商业体系，形成地铁站点生活广场，引领以地铁站点为重要生活节点的新型生活方式。

（四）优惠的政策措施

通过对区域内开发企业通过优惠政策措施以实现可持续吸引客户、保持区域活力。包括：当地营业税的减免；降低企业所得税和国家保险；对资产和地产的投资施行税收抵免或资本收益津贴；放宽规划限制，加快审批流程；加快建设速度，降低建设成本；对投资成本予以补贴等。如通过对改造的开发商进行财政税收优惠，以及在开发商新开发项目上土地使用费给予一定的优惠政策，来鼓励开发商对建筑进行改造、升级。

参考文献：

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[5]候汉坡.东京新宿CBD商业在东，商务在西[J].环球市场信息导报，2014（1）.

（编辑：周南）