浅析房地产开发项目设计管理重点

张军明

摘 要：近年来，我国的城市化发展速度非常快，城市在发展过程中，对基础工程建设项目非常重视，市政工程以及建筑工程的数量在不断增加。建筑行业的快速发展引起了很多企业的重视，尤其是房地产业的发展。房地产业发展过程中，对项目管理经济非常重视，在开发设计阶段对项目管理方法进行分析，能够更好的加强质量管理，在管理方面水平提高，也能更好的促进房产项目建设获得更好的发展。

关键词：房地产开发；设计管理；质量管理；产业化经济

经济的快速发展，人们的生活水平有了很大的提高，人们的思想意识也发生了很大的改变，在这种情况下，人们对社会基础建设的要求也越来越高。近年来，人们对住宅产品的质量、功能以及安全问题非常重视，建筑行业在发展过程中，数量在不断增加，因此，很多的项目开发商和项目参建单位对项目设计管理非常重视，在设计、施工以及管理方面都取得了很大的成绩。但是，随着产业化的不断发展，市场竞争更加的激烈，因此，人们对住宅商品的功能需求也在不断增加。房地产开发商在发展过程中如果一直处于原地不前的状态会导致企业的竞争能力出现下降的情况，同时，对人们的生活也将带来很大的影响，因此，国家对房地产开发业非常重视，加强房产项目的设计管理具有非常大的指导意义和实用价值。

1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值

建筑项目设计阶段的管理具有非常重要的意义和价值，建筑设计的专业人员是建筑设计的执行者，建筑设计成品中集结着专业工程设计人员的智慧结晶，这样使建筑项目会更加具有实用价值，能够更好的满足人们的需求。房产开发企业的项目设计人员在项目规划和设计中起到的作用十分大，能够更好的实现多方的沟通和协调，对项目以后的规范施工具有非常重大的意义。在项目设计阶段，房产开发企业的设计人员要对整个项目设计阶段进行很好的控制，这样能够更好的带动内部的资源，充分发挥项目设计人员的能动性，促进项目设计向着更好的方向发展。

房地产开发建设项目设计过程分为两个阶段，分别是方案的设计阶段和施工图纸设计阶段。方案设计最终形成的产品是方案报建文本，施工图纸设计最终的产品是施工图。这两个阶段的成果都是要报送相关的政府部门进行审批的，在审批合格以后进行工程项目施工。建设项目设计过程的项目管理根据方案设计以及施工图纸设计阶段的成果展开，这两个设计阶段所承担的目标和任务不同，因此，项目管理执行组织的结构以及相关的管理都存在着很大的差异。在项目管理中主要包括人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理以及质量管理，不同的阶段，针对这些管理存在着不同的侧重点。方案设计阶段的重要性得到了房产开发企业的重视，在方案设计阶段，要先拟定招投标任务书，对招标的方案进行确定，接下来对方案进行定案，最后得出方案报建文本，最好进行方案的报建。很多的房地产开发公司在方案设计阶段，通常会投入大量的内部资源和外部资源，在方案设计方面能够更好的满足市场需求。

2 强化质量管理

工程项目的方案拟定设计阶段分为方案投标阶段和方案定案阶段。通常情况下，房地产项目的开发企业采用招投标的方式来确定项目方案，或者委托中介设计组织对设计方案进行确定。这两种项目方案的确定方式都有一定的好处，但是，也存在着一定的坏处。房地产企业在中标以后会针对项目开展市场调研，然后结合项目的实际情况作出基本的策划，这样能够明确项目设计目标和投资方向。房地产企业对项目本身也会对项目进行内部的方案设定，然后进行分析和探讨，能够对利弊进行权衡，对具体的设计和投资方向进行确定。在开展项目初期调研的时候，要对项目设计组织机构的实力进行分析，这也是保证项目设计可行性的重要手段。

在项目设计确定阶段，无论是采用的招标形式，还是采用的第三方委托设计的方式，都要对行业信息以及相关的信息进行了解，这样能够对设计企业的情况作出客观的评价，对不同设计类别的公司要进行更为严谨的了解。对项目的基本设计方案确定的时候要进行反复的推敲，然后进行反复的研究，这样能够更好的对最终方案进行确定。这个过程中，房地产企业可以使用专业项目设计人员对重大的问题进行分析，对周边的交通以及空间布局情况要进行很好的分析，例如，对项目空间的部分的设计，建筑结构的规划以及绿化景观的规划设计，对建筑住宅的户型风格以及位置也要进行分析，满足更多人的建筑需求。

与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。

除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打擦边球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。

3 做好协调管理

一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图紙、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。

4 结束语

房地产项目设计管理阶段经常会出现设计方案确定时间过长的情况，因此，在进行图纸设计的时候时间会比较短，在这种情况下，图纸设计就会出现比较被动的情况，导致设计施工处于比较尴尬的状态下。因此，项目设计管理阶段，要对时间进行很好的安排，这样对方案设计以及质量管理都有很大的促进作用，同时也能保证工程项目的下个阶段顺利进行。