房地产税收筹划研究

【摘 要】房地产能有效的促进国民经济的发展，但是其自身却要承担很高的税负。房地产涉及的税收种类很多，几乎占我国税收种类的一半左右。因此，房地产企业税收成本很高，必须进行科学、合理的规划，有效筹划税收成本，以便降低房地产的经营成本。近几年，房地产开发工程不断加大，房地产行业迅速发展。同时房价也居高不下，对房地产的税收筹划进行探讨与研究，降低房地产企业的涉税风险，实现房地产价值最大化发展，提高经济以及社会效益。本文主要从房地产税收筹划存在的问题进行分析，并提出解决的措施。

【关键词】房地产；税收；筹划

一、房地产企业税务筹划的必要性

1.房产企业税收负担重

房地产企业所涉及的税收种类很多，它除了一般行业适用的税种外还包含土地增值税等房地产行业特殊的税种，而且这样的税种税率一般都比较高，给房地产企业带来沉重的税务负担。如果不合理进行税务筹划，更会加重房地产企业的税务负担，不利于房地产企业效益的提高，最终导致房价居高不下，影响人们经济生活的提高。

2.房地产企业纳税意识不强

房地产企业的管理者面对如此沉重的税务负担，一般情况下会选择躲避税收，依法纳税的意识比较淡薄，这在一定程度上给房地产企业带来不良影响。要改变这种局面，必须制定切实可行的纳税模式，改变传统的纳税理念，提高房地产企业的纳税意识，把新型纳税模式引入到企业经营的各项决策中来，科学、合理的进行税务筹划，提高房地产企业的经济效益。

3.税务筹划是房地产企业长期发展的需要

房地产企业经营的最终目的是实现企业价值最大化，提高经济效益，赚取最大利润。要达到这一目标，降低税收成本是一项有利的措施。降低税务成本的方法主要有税务筹划、偷税漏税、避税等，偷税和避税是一种违法的行为，不仅影响纳税人的正常经营活动和名誉，而且损坏国家利益，这种行为是不可取的，税务筹划是一种既不违法，又能获得额外收益的降低税务成本的方法，有利于企业的长远发展。

二、房产企业税务筹划的可行性分析

1.良好的外部环境

随着我国法律制度的完善，依法纳税已经成为现实问题，不正当的偷税、偷税、避税的行为得到有效的遏制，为税收制度的实施创造了一个良好的法律环境。另外房地产的税收政策变化也比较快，近年来出台很多税收优惠政策，为房地产的税收筹划提供了条件，在通货膨胀下，税收和税基的变化也会促使税收筹划的产生。

2.先进的财务管理水平为税收筹划奠定了基础

科学、合理的税收筹划需要熟练掌握税收法律、法规知识的高素质人才队伍做铺垫。近几年房地产企业的迅速发展，吸引力大量的高素质人才的加入，市场上各个中介机构也非常热衷于为房地产企业的税务筹划服务，这样的条件为房地产企业的进行税务筹划奠定了人才基础。另外，随着科学技术的提高，房地产企业的财务管理水平也在不断提高，为税收筹划提供了良好的内部环境。

3.不同税种的存在

国家征收税务不是随心而欲的，它是根据本阶段国家的基本国情以及经济运行情况和发展水平而制定的。国家通过制定合理的税种、税率、课税对象以及课税环节等，对整个国家的运行进行有效的宏观调控。在税法规定的范围内，税务的征收都有一个相应的纳税方案，比如房地产行业的土地增值税，这个税种按增值比例规定量免征、30%、40%、50%、60%几种税率，应纳税增值额处于税率累进的临界点时，要对利润进行有效的控制，已达到低档税率的效果。正是由于不同的税率的存在，才更有利于税务筹划的进行。

三、房地产税务筹划存在的问题

1.房地产企业纳税意识淡薄

每个公民与集体都应该进行依法纳税，依法纳税关系着国家的整体利益以及集体和个人的利益，国家通过征收税务对国民经济实施宏观调控，很好的指导我国经济的发展。随着经济水平的提高与法律的完善，在我国税收的地位越来越重要，要求人们树立正确的税收观念。但是，在实际经营活动中房地产企业的纳税意识比较淡薄，这主要是因为房地产企业对税法政策了解的不多，经常出现不会交税的情况，交过税之后也不知道自己交了多少，交多交少很难算起，不利于企业的正常经营。另外，随着税收法律环境严格程度的提高，房地产企业不得不将注意力放到税收方面来，但是面对沉重的税收负担，房地产企业一般会选择偷税、避税来减低税收成本，这种方式会严重影响房地产企业的整体形象，不利于房地产的长期经营。

2.税收筹划工作划分不合理

很多房地产企业的管理者把税收筹划划分到财务部门，他们认为税收就是财务部门的事，大部分企业的应收税额都是由财务部门进行决策的，如果在税务上出现多交或者被税务部门处罚等情况，企业就会认为这是由于财务部门工作没做好而引起的，这是以汇总错误的观念，从这一点也可以看出房地产企业对税收的不了解。在企业经营过程中，虽然财务部门也会与税务部门来往，但是它并不直接参与各个经营过程中相关税收事宜，实际上财务部门只是交税者。在经营过程中的各中税务环节，比如转让、开发、销售等等涉税环节，房地產企业的决策人在业务发生之前都要做好税收筹划工作。一般情况下，房地产企业的各个环节的业务活动都涉及到合同，税务机关是从这些合同的情况进行收税的，每一个合同代表一个业务流程，相应的产生一种业务税收，同时就会涉及到相关的业务部门，然后统一由财务部门缴税。而每项业务的合同的签订均不是财务部门签订的，石油各个部门的决策者签订的，所以说，税收的关键还在于决策者，但是财务工作者要提供决策信息。

3.房地产企业的纳税管理不合理

企业一般会把利润放到第一位，对税收的管理重视程度偏低。房地产企业对纳税的管理也比较少，虽然在企业的财务部门人员也会学习一些纳税管理以及税收法律方面的知识，但是在实际操作过程中，并没有起到很好的效果，造成这种结果的原因就是企业税收管理政策没有得到其他部门的积极配合。企业内部没有一个很好的纳税管理环境，有效的纳税管理需要企业各个部门的决策者相互配合。纳税人在交税的过程中，应该考虑税务成本，合理进行税务筹划，企业各个部门的决策者都应该了解税收的相关法律及规定，做出正确的决策，有效的减少税务成本，加强企业的纳税管理，使企业各个部门之间相互配合，减轻企业的税务负担。

四、提高房地产税收筹划水平的措施

1.提高房地产税收筹划意识

如果要做好税务筹划工作，首先必须从观念方面入手，改变房地产企业旧的税收思想觀念，树立正确的纳税意识，提高税收筹划的观念。尤其是企业的领导人，更应该重视税收筹划工作的实施，决策人应该做好企业各项业务过程的事前筹划工作，其他部门呢要积极的配合，形成一个良好的税务筹划内部环境。

2.税收筹划应以节约为主线

房地产的税收筹划可以从节税空间比较大的重点税种开始筹划，一般情况下，可以选择税收优惠多，税赋弹性大的税种为切入点进行合理的筹划。其次它的税率为超额累进税率，跳跃性比较大，可以根据这一特点，在实际业务中减少税收，另外它的优惠政策也比较多，了解好税收政策，结合税种特点，能有效的减少税务的缴纳。

3.做好事前筹划工作

筹划肯定是在事情发生之前进行的规划，税务筹划的重点就是进行事前筹划工作的开展。房地产企业的在开发的过程中，决策人在做决策之前，就应该与财务部门以及其他相关部门进行合理的商讨，根据房地产企业相关税种的优惠政策进行合理的税务筹划。如果企业内部财务人员对房产相关税务政策了解不是太多或者把握不准，应该聘请社会上专业的税务事务所进行正确的税收筹划，以便达到降低税收，提高经济效益的效果。

4.积极培养一批能力水平较高的复合型人才

房地产的税收筹划工作需要一批技术水平高，综合能力强的高素质人才，制定筹划的人不仅要了解法律知识，而且要了解本企业的运营实况以及社会发展状况。可以对筹划部员工进行不定期的培训，有针对性的提高他们的综合技能月相关的基础知识，经常开展考核活动，督促筹划人员积极学习，提升自己专业化水平，以便更好的为房地产企业的税务筹划工作作出贡献。

5.采用灵活的经营销售方式

房地产企业可以采用合作建房、投资保障房、出租等多种方式，在具体的操作过程中可以选择不同的投资和经营方式，优化多种方案组合，降低投资成本。

6.紧扣临界点

利用税收的临界点法是房地产降低税收最有效的方法之一，因为在我国的税法规定中，当应缴税金额大于或小于规定的金额时，其税率就会发生相应的变化，控制涉税金额在临界点以下，则按较低税率缴纳税收，从而为纳税人节省税收成本。

五、结语

总之，合理的税务筹划是降低税收成本的主要途径，不仅能增加企业的经济利润，实现企业价值最大化的发展目标，而且有利于我国房地产企业的健康稳定发展。所以不管是国家还是企业本身都应该注重房地产税收筹划的实施，国家可以多为房产税务提供优惠的政策，企业本身可以加强税务管理水平，提高纳税管理，为税务筹划提供一个良好的发展环境。

参考文献：

[1]鲍洋春.房地产企业税收筹划的探讨[J].税收筹划，2013（10）

[2]彭勇.房地产企业税收筹划及方案解析[J].经济沙龙，2011（37）

[3]法清军.房地产企业税收筹划[J].税收筹划，2009（10）

作者简介：

王群（1975—），女，山东青岛人，本科，中级会计师。