城中改造下土地利用存在的问题及对策探讨

[摘 要] 城中村的土地利用效率低下是我国城镇化过程中逐渐凸显的一个重要问题。在城乡二元结构的机制下，城中村的土地合理集约利用对加快城镇化建设起着至关重要的作用。本文以下牛村为例，通过对城中村土地利用现状的综合分析，并针对其存在的问题进行探讨，提出了提高土地集约利用率的相关对策建议。

[关键词] 城中村 改造 土地利用 规划

[中图分类号] U412.1+4 [文献标识码] A [文章编号] 1003-1650 （2014）03-0011-01

一、平顶山市下牛村改造现状

1. 概况

下牛村所属河南省平顶山市卫东区，总占地面积1860亩，其中道路占地18亩，宅基地占地1457亩，其他用地面积385亩。该村地处崎岖不平、落差较大的山坡地，村内全部为村舍民居，村民所住房屋90%以上的都为平房，整个村落保持着“一户一院”的格局，土地利用率极其低下。村民所住房屋年久失修，居住条件简陋。每户由于缺少科学合理的规划，乱搭乱建的现象随处可见。部分村民搬迁至城市中心，造成原有宅基地闲置，大大浪费了宝贵的土地资源。

2. 改造方案

下牛村是以开发商为主导的改造模式，通过挂牌出让的方式由河南天郡置业有限公司参与改造。根据平顶山市政府下发的相关文件内容，村委会通过四加二工作法，与开发商达成协议。拆迁安置以村委会核实的农村实有宅基地面积为准，按宅基地面积（不含道路）1：1补偿新楼房面积。房屋拆迁后补助每户往返搬家费300元，并且按照房租300元/月为标准。拆迁安置房建成以后，交付村委会统一分配。平顶山市政府通过免收城市基础设施费等行政事业性收费，经营服务性收费项目按低限减半征收等优惠措施给予政策支持。

二、下牛村改造中的突出问题

1. 整体规划建设无序，管理机制缺失

城中村建筑格局陈旧造成了土地利用率极其低下的状况，在与如今的平顶山整体规划设计相比，显得格格不入。城中村的人们趋于对利益的追求，大量的私搭乱建，在城中村形成了：“一线天”“握手楼”“贴面楼”等独特的“风景”[1]。而目前，城中村这一特殊居住群体受到固有的农村集体的行政管制，缺乏政府相应机构的监管，使得村民为了追逐利益而乱搭乱造这一行为处于放任状态，这不仅严重影响了城市的整体景观，而且对于有限的土地资源造成了极不合理的开发利用。

2. 土地利用不合理，规划建设混乱

城中村是随着城市的扩张而遗留下来的未被改造的村落或社区[2]，由于缺少科学的合理规划，房屋乱搭乱建，随意的扩张翻盖，加盖建筑物层数的现象随处可见。房屋建筑质量参差不及，而卫生、道路、娱乐用地等基础性设施用地的比例很小[3]。对于城市的用地结构来说，形不成开发的规模效应，与周围的设施建筑脱离，就整个城市来看，既破坏了土地利用的整体性，造成了城市土地资源的严重浪费，也不可避免的给整个城市的环境改善，良好发展带来了不良的影响[4]。

3. 土地空间利用效率低

城中村的住宅仍然保留着农村“一户一院”的住宅场所，而城中村的低层建筑，就决定着房屋容积率低，密度大，住宅之间的房屋间距小，采光率低等一系列问题的产生。从利用空间来看，城中村在用地布局上，凌乱分散，形成了只要有空地，就随意的搭建房子的恶性现象，这样就造成土地分割，形成了豆腐块建筑。一方面，这大大降低了空间利用率，另一方面，它还严重影响了人们的生活质量。

三、提高土地集约利用程度的相关对策

1. 制定相关政策，满足农民需求

就目前来看，现有的法律对征地拆迁补偿的标准远远低于农民所需，这无疑会激发农民对城中村改造的抵触心理。面对这样的状况，国家应该根据市场需求，合理的评估城中村的经济价值，依据其区位、周边环境、以及城市发展的程度，参照同等条件下其他地方的城市价格，制定相关的补偿征地政策，本着公平公正的原则，在不损害农民的利益的前提下，对征地补偿标准进行合理的定价，规范城镇化布局建设，促进城镇化的发展。

2. 统一规划，合理布局

对于发展目标不同的城中村，要根据其区位的优势，建筑物的用地要求，合理选择地理位置，使各类建筑物都能达到最优效益。不论是拆迁重盖还是移除改造，都要根据城市的整体规划设计，合理布局。这样，才能给城市带来丰富的土地资源，提高城中村的土地利用效率，从而提高了城市的土地利用率，实现了土地的集约化发展。综上所述，城中村的合理规划，在使土地分布和结构合理化的同时，也提高了单位面积的产出比，对于城中村土地的集约利用起着关键作用。

3. 制定土地集约利用评价体系

政府有关部门可以根据土地利用总体规划，城市利用总体规划，城中村利用总体规划，结合城市的地理环境，土地利用条件制定土地集约利用评价体系。在建设过程中，政府应进行随时的抽查检验，依据土地集约利用评价体系，对于不合格或者违章建设的开发商，给予警告并责令限期整改；对于整改后符合评价体系的开发商，可以继续对城中村进行开发建设；未通过检查的开发商，应依法收回其开发资格，将土地的开发经营权转移给其他开发商。从而保证评价体系有效实施，提高土地的节约利用率。

四、结论

城中村改造是改善市民生活品质、提升城市形象、推动经济发展的系统工程，从对现有的城中村改造过程中看，土地集约利用对于城中村改造具有至关重要的作用。利用结构的合理与否直接关系到整个城市的发展建设。虽然现如今，城中村面临着许多问题，提高城中村的土地集约利用程度也受到了许多客观现实的阻碍。但是，从城市的长远发展来看，提高城中村土地资源利用率是实现城镇化不可争议的重要途径。面对日益凸显的人地矛盾，提高土地集约利用率显得刻不容缓。

参考文献

[1]林娟，王晶，包喜利.关于城中村的土地利用分析[J].城市规划，2003（27）：70-72

[2]高峰，董晓峰，侯典安，等.国内城中村研究综述[J].当代城市研究，2006，（7）：20-23

[3]周哲.长沙市城中村改造的土地集约利用评价研究：[硕士学位论文].四川：四川农业大学，2012

[4]陈慧敏。城中村改造中土地问题研究[J].科学传播.2010（19）：91-92

作者简介：张冰楠（1990-） 汉，女，河南省平顶山人，郑州大学，硕士研究生，研究方向：房地产开发与经营。