门头沟棚改效应

安歆　李焱

棚户区改造的推进，环境的日新月异，使区域各类发展元素得到有效整合，对社会投资产生了巨大的吸引力，使门头沟区由一个落后地区变成了投资的热土

北京最大片区的棚户区改造项目，近7平方公里的门头沟采空棚户区将在2014年底之前实现10万棚户区居民全部上楼。

门头沟区是山区、矿区、老区，受历史原因和客观条件制约，经济总量、城市建设水平、基础设施条件在北京市均处于落后位置。特别是门城核心区，由于长期矿业开采造成了约7平方公里的采空区。上世纪五、六十年代建造的矿工居住用房低矮破旧，年久失修，基础设施严重滞后，供水、供电等市政管线老化陈旧，居民出行难、吃水难、用电难等问题长期存在。

采空棚户区改造工程自2009年实施以来，目前已建设定向安置房300万平方米，搬迁安置居民3.3万户10万人，棚户区人均居住面积由不足11平米变为25平方米，改善了门头沟区三分之一人口的住房问题。

门头沟棚户区改造是北京市最大片区的棚改工程，也是门头沟建区以来最大的搬迁安置工程。在举全区之力推进棚户区改造的同时，门头沟区紧紧抓住棚改机遇，将采空棚户区改造与地区转型发展、土地资源整合、完善城市功能、改善投资环境相结合，采空棚户区改造不仅为群众打开了幸福之门，还推动了门头沟区转型发展、创新发展和跨越式发展。

让居民住得上楼住得起楼

为加快推进棚户区改造工程，门头沟区将棚户区改造列为全区1号工程，四套班子一把手亲自挂帅，在棚改拆迁、融资、配套城市环境建设等环节分工协作，攻坚克难，解决了安置房选址、融资、拆迁等一系列难题，确保了棚改工程的有效推进。截至目前，棚改工程已经基本完成石门营、石泉等五个地块230万平方米安置房建设，累计交付安置房136栋11636套，实现入住8000户，在2014年底之前，将确保实现10万棚户区居民全部上楼。

在棚改工作中，门头沟区坚持把最好的地块、最美的环境、最便捷的交通最大化地让给棚改群众。在城区平地资源十分紧缺的情况下，五个安置房建设地块均选址在门头沟城内最好的地段，沿山伴水，纵贯门城，周边自然环境优越，交通便利，与被安置居民原有居住地临近。

由于棚户区内居民住房狭小，经济条件差，按照等面积产权置换，居民无法负担超面积部分。为了让居民住得上楼也住得起楼，拆迁安置政策按照被拆迁房屋建筑面积×1.33再加20平方米计算应安置面积，对超过补偿面积的部分，按照标准价4500元每平方米销售，同时给予搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费和丰厚的提前签约、搬迁奖，使群众能够轻松上楼，有钱装修。

详细优惠的拆迁补偿政策坚持以民生为本，对农民预留人均40平方米的产业用地，解决上楼之后的生计问题，在全国率先开展农村集体资产信托化经营管理试点，启动农村集体经营性物业信托化管理工作，确保拆迁农民长远利益。通过安排护林防火、管水、保洁、公园及河道管护、棚改社区管理等岗位，安置劳动力近万人。

在规划建设过程中，门头沟坚持将棚改安置房建设与配套公建、环境改善相结合，着力提升棚改工程品质，得到了群众普遍的认可和欢迎。

为改善地区社会建设基础设施落后的现状，门头沟与中建集团合作实施了少年宫、体育馆、影剧院、市政信息服务平台等15项社会建设项目，今年将全部完工。整合和新建中小学16所，引进首师大附中等3所市级名校，引入两所知名幼儿园合作办园。在全市率先启动公立医院改革，引入凤凰医疗集团对区医院进行全面重组，又组建全市首个公立医院集团——门头沟区医院集团，同时推动京煤总医院改造，新建门矿医院，有效解决了群众看病贵、看病难问题。

为缓解社区群众出行难问题，开通3条社区公交专线，在全市率先实现新城居民从小区门口步行到最近公交站点距离不超过500米的目标。

为优化棚改社区周边环境，投资30亿元建成“一湖十园五水联动”景观体系，使安置社区周边环境焕然一新，安置房成为名副其实的水景房和公园房。

棚改工程惠民、富民，最大程度地赢得了群众的认可和支持。在拆迁工作中，门头沟区委、区政府先后收到群众赠送的锦旗100多面。

门头沟区的棚户区改造工程得到了中央、北京市领导的高度关注。2011年6月，李克强同志调研了门头沟棚户区改造，给予了高度评价，要求“确保工程质量，加强分配审核，全力打好棚改攻坚战”。2012年1月，李克强同志就新华社内参《北京门头沟区创新融资方式推进棚户区改造》批示“门头沟区棚户区改造工作的创新措施、注重同步规划建设配套设施等经验值得总结，以资借鉴”。郭金龙、王安顺、吉林、鲁炜、陈刚等市领导也先后多次到棚户区改造现场调研。

创新融资方式缓解资金压力

经测算，门头沟棚户区整体改造资金将突破400亿元，投资数额巨大，加上门头沟区“山多地少，地下采空，存量小、底子薄”，改造工程很难完全进行市场化运作。

经过反复论证，门头沟区确立了“政府主导、金融搭台、社会参与”的新模式，在国家金融政策大调整的情况下，保证了资金稳定供应。

首先，门头沟区与兴业银行、首创集团、市保障房投资中心等金融机构合作，取得棚改融资120亿元。为解决贷款资金担保问题，在石门营、小园项目中，以企业资产抵押担保方式与企业进行联合贷款，同时成立小额贷款公司和村镇银行，解决了部分资金问题。

其次，引进有信誉、有实力的中建集团、北京住总集团、北京城建集团等国有企业承建棚改工程，由企业注资与政府合作开发，共同承担建设资金。采取“企业建设、政府回购”模式，由中翔集团、京煤集团投资建设新棚改安置房。

另外，门头沟区还采取经营城市的方式融资，通过出让冠名权、广告经营权、拍卖引进等方式，积极吸纳社会资本参与城市沟道治理、公园建设及环境建设，筹集各类资金超过4亿元。

BT、TOT方式的灵活运用也缓解了棚改资金压力。门头沟与中建股份合作实施了15项BT工程，由企业先行投入资金实施社会事业项目建设，目前完成投资约10亿元。通过TOT方式引进碧水源公司，对再生水厂进行运营管理，解决了资金、技术及管理问题。

在棚改过程中，门头沟区通过重组京西鑫融投资平台，筹备了15亿企业债发行工作。圆满完成了北京旅游上市公司的重组，投资近60亿元，实施了北旅广场等建设工程，通过发展旅游文化休闲产业的模式，扩大了棚改资金来源。

与此同时，门头沟区还将推动土地上市交易作为平衡棚改资金的重要举措全力推进。经测算，采空棚户区改造总投资为431亿元，7平方公里腾退区域开发总收入为283亿元，要实现棚改资金整体平衡，必须统筹开发腾退区域及新城范围土地资源。

按照门头沟区产业空间布局，棚改腾退区域被纳入新城4个商务区之一的门城生态商务区，将重点发展旅游文化生态相关产业。目前，门头沟区与中建一局、物美集团、北京旅游开展合作，实施了城子大街改造、物美半岛、北旅广场等开发项目，总投资近百亿元，总建筑面积达100万平方米。世茂集团还将对棚户区内5个街区进行整体开发。目前，新城在施土地储备项目23个，总用地规模1310公顷，一级开发投资达到140亿元。今年将全力推进10个地块上市，有效缓解棚改资金压力。

借力棚改变身投资热土

采空棚户区是典型的矿区，资源开采业枯竭退出后，地区失业率较高，产业面临着转型发展的困境。

随着棚户区改造的推进，地区面貌的改善，门头沟区意识到山多地少，发展大工业条件不足，作为生态涵养发展区要实现发展，必须正确处理生态涵养和经济发展的关系，坚持发展生态友好型产业，彻底改变以往依赖矿产资源粗放的发展模式。

同时，门头沟区自然资源和文化资源十分丰富，发展旅游产业优势得天独厚。从地区功能定位和地区资源禀赋出发，门头沟区提出了大力发展旅游文化休闲产业，着力打造首都西部综合服务区的思路，实现了煤矿关闭后地区发展思路的重大转变。

棚户区改造工程本身即是最大的环保工程，据统计，通过采空棚户区改造及城市建设，门城地区完成拆迁2.2万户，直接消减燃煤散烧量6.6万吨，有效推进了以PM2.5为重点的大气治理工作。

棚改以来，门头沟区投入资金10亿元，对永定河、清水河百公里河道进行修复治理，形成青山绿水百里画廊。此外，还投资1亿元，在永定河西岸建成长6.9公里的滨河景观大道，有效提升了门城湖和莲石湖的防洪能力。通过一系列的环境建设工程，全区城市人均公共绿地面积突破30平方米。

通过棚户区改造，门头沟区有效地改善了投资环境和发展环境，对促进旅游文化休闲产业发展、招商引资等工作起到了巨大的推动作用，实现了经济发展。大规模棚改的实施，带动了建筑、建材等相关产业的加快发展，同时，门头沟区还借助棚改政策抓招商、抓收储，积极吸引社会资本，挖掘出了新的经济增长点，推动经济实现迅猛发展。

棚户区改造的推进，环境的日新月异，使区域各类发展元素得到有效整合，对社会投资产生了巨大的吸引力，快速聚集了生产力要素，使门头沟区由一个落后地区变成了投资的热土。2010年，门头沟区专门成立了投资促进局，开展全方位的招商引资，与中建股份、京投银泰、新华水利水电、北京供销总社等企业签署了一系列重大战略投资协议，先后引进各类项目120个，协议金额突破3000亿元，40家国有大企业进军门头沟，目前项目落地资金超过500亿元，27个项目开工建设。

棚改项目实施后，门头沟区经济社会发展逐步提速。2011年，门头沟区财政一般预算收入同比增长58%，固定资产投资同比增长60%，地区生产总值、财政一般预算收入、固定资产投资、城乡居民收入等五项指标增速均位居全市第一，创造了门头沟速度。2012年又提前两个月完成全年财政收入任务，提前三个月完成固定资产投资任务。

今年一季度，门头沟区实现地区生产总值25.6亿元，同比增长10%；固定资产投资78.5亿元，同比增长10%；财政预算收入6.82亿元，同比增长4.4%，完成年度预算的33%，总量居生态涵养区首位，完成进度全市第一。

（安歆： 供职于北京工商大学）