浅析我国保障性住房空间选址问题

摘要：结合北京、长沙、昆明三个案例城市保障性住房的实地调查与综合分析，从问题、缘由、策略三个方面，对我国政府为主导的保障性住房的空间选址进行了研究与分析。

关键词：保障性住房；政府主导；属性缺失

一、我国保障性住房空间选址存在的问题

在运用现场调查、居民问卷调查、保障性住房规划建设从业人员的深度访谈等调查方法与 GIS 的空间分析方法，对案例中的保障性住房进行了空间特征的分析后，可以得出以下结论：我国保障性住房空间选址中存在边缘区集中规模化布局、空间布局选址与就业空间分离、部分保障性住房社会服务与公共服务获取能力较低、建设条件以及建设周期受到布局选址负面影响这四个问题。

保障性住房的空间布局选址问题可以归纳为边缘选址、集中规模化布局、就业困难、设施配套不足、建设停滞周期拉长几个方面。这些问题之间实质上有着不可剥离的联系。由于保障性住房选址大多在城市边缘区或偏僻地带，就直接导致了多个项目的集中布局。而这些区域用地的直接特点就是其孤立性与单一性，没有可借用的居住区配套，以至于配套服务设施不足。而在如此大片的低收入住区中，自然很难提供互补性的就业机会，配套设施的不足也造成了其交通的就会造成其交通的不便，低收入阶层很难在住房附近找到就业、离开住房到城市中心就业又面临距离远、时间长、交通成本大等诸多问题，如此便导致保障性住房的空间布局选址与就业空间的分离。

二、我国保障性住房空间选址存在的问题产生的原因

空间选址是保障性住房建设中城市空间资源的主要配置方式，将保障性住房空间选址过程划分为规划布局、建设选址两个阶段。正是由于城市规划在这两个阶段的“属性缺失”导致相关选址问题的产生。从制度设计、土地供应、宏观政策背景等角度分析和归纳保证性住房布局选址的特性，就可以发现保障性住房空间选址过程中规划布局、建设选址的两个阶段中相关问题的根源.

保障性住房的空间布局选址问题可以归纳为边缘选址、集中规模化布局、就业困难、设施配套不足、建设停滞周期拉长几个方面。这些问题之间实质上有着不可剥离的联系。由于保障性住房选址大多在城市边缘区或偏僻地带，就直接导致了多个项目的集中布局。而这些区域用地的直接特点就是其孤立性与单一性，没有可借用的居住区配套，以至于配套服务设施不足。而在大片的低收入住区中，很难提供互补性的就业机会，配套设施的不足也造成了其交通的不便。低收入阶层很难在住房附近找到就业、离开住房到城市中心就业又面临距离远、时间长、交通成本大等诸多问题，如此便导致保障性住房的空间布局选址与就业空间的分离。

保障性住房的空间选址的过程分为“规划布局”和“建设选址”两个阶段。保障性住房的空间选址是一个多个参与主体的动态均衡过程，及几个利益团体的平衡：以生活需求为导向的中低收入家庭、以社会经济综合效益为导向的政府部门、以经济效益为导向的开发建设企业以及以自身权益为导向的其他利益相关者。而城市规划则应该在这个多主体的动态平衡过程中扮演着衔接、统筹的重要角色。正是城市规划的技术理性、公共政策属性两方面的“属性缺失”导致布局选址中的各类问题，成为保障性住房空间布局选址不合理的直接原因。

究其根本，从更深层次的经济、制度和政策等方面进一步研究。将“政府选址”、“空间寻址”、“应急选址”三点归纳，就是在于“政府主导”。政府具有条件对保障性住房进行选址时，可能存在的“政府失效”导致无法协调不同参与方的利益诉求，导致选址的不合理性。由于政府在财政收益权衡之后的用地压力或者政府对于“土地财政”的依赖造成的“用地紧张”条件下的“空间寻址”成为保障性住房规划布局、建设选址困难的直接经济原因。宏观调控下骤然加速的保障性住房建设导致的“应急选址”更是由于政策的过于生硬、孤立，缺乏相关政策的支撑。中央政府的宏观调控变为地方政务的政治任务，可持续性与选址的科学性都会受到极大的影响。

三、我国保障性住房空间选址存在的问题的解决办法

结合英、美等国保障性住房空间布局选址经验，从规划管理、住房保障政策与建设方式、制度保障等角度提出以下政策建议：加强城市规划调控，完善保障性住房相关规划编制和建设项目选址规划管理；加快住房保障相关法制建设，为保障性住房的合理布局选址提供法制依据；推动住房保障方式的发展，创新保障性住房空间布局选址模式与途径。

问题看似由于城市规划 的“属性缺失”实则由于“政府主导”。那么，城市规划应该在这个多主体的动态过程中扮演什么样的角色，我们可以从英、美、新加坡等国的经验中获得一些启示。

第一点及弥补城市规划的“属性缺失”，及完善相关规划编制和建设项目的选址规划。真正做好各类规划的协调与衔接、做好城市规划与土地利用规划的有机衔接，推动公众参与编制与选址过程。第二点是加快住房保障相关的法制建设，使保障性住房空间布局选址与建设更具完整性、系统性与公正性。第三点是创新保障性住房空间布局选址模式与途径。

另一个具有多个利益主体的规划类型，即“历史文化街区更新与保护”。对于解决保障性住房空间布局选址具有借鉴意义。在“历史文化街区更新与保护”中有“捆绑式开发”的模式。这种政府给与政策让步的“糖果”策略，使得开发商与公众利益都能得到极大的满足，也可以解决政府的棘手问题。对于保障性住房的开发，如果可以借鉴这种“肥瘦搭配”的“捆绑式开发”模式，将商品房与保障性住房捆绑上市，按照比例给与开发商减免土地出让金、税收等等政策优惠，控制开发时序，既可以解决政府的经济账、又可以解决保障性住房的区域隔离问题，使“低收入者居住组团”、“中收入者居住组团”、“高收入者居住组团”具有一定的融合性与相互支持性。

对于已建成的保障性住房的聚集区，可以进行适当的产业引入。将无污染的工业、第三产业等等引入或者靠近，以带动地区活力增加就业机会，即所谓的“筑巢引鸟”。当保障性住房聚集片区具备产业支撑后，不仅增加了居民的就业机会，而且不完善的基础设施、社会服务设施及配套设施都会加速建设，甚至更多的中、高收入居住区会以商品房的形式在此地出现，以此带动了地区的发展，增添活力。

【参考文献】

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[2]刘芳君，徐有刚，赵群毅.海南国际旅游岛建设的国际经验借鉴——佛罗里达案例剖析[J].城市发展研究，2011（18）

[3]梁绍连.我国住房保障政策公平性的缺失[J].城市问题，2007（11）

[4]王景杰.试论我国经济适用房的制度缺陷[J].商场现代化，2007（16）

作者简介：宁洁，性别：女，出生年月：1992年6月，籍贯：山东威海，学校：长安大学，年级：2010级，学历：本科生，院系：建筑学院，专业：建筑学。