地理信息系统在房地产信息管理中的运用

石丽萍 李杨 王继辉

[摘 要] 本文简要介绍了地理信息系统，分析了运用传统的房地产信息管理系统产生的问题，并提出运用地理信息系统于房地产信息管理的主要情况，旨在提高房地产信息管理水平，促进城市化建设。

[关键词] 地理信息系统；GIS；房地产地籍；产权产籍管理

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 08. 062

[中图分类号] P208 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）08- 0104- 02

1 地理信息系统

地理信息系统是一门集合了计算机科学、管理科学、地理学、地图学等多门学科的综合性技术。它可以采集地理数据，对数据进行存储、管理、分析，模拟相关的数据图形，进而辅助必要决策的计算机系统。它主要通过系统中各种数学模型、多要素空间数据库及应用软件来实现对属性、图像的分析处理。

GIS具有以下3方面特征：

（1）能够深入处理各类地理空间信息，除了对地理空间信息进行采集，还具备精细化管理、分析和输出信息的能力。

（2）在空間分析和多要素综合分析以及动态预测方面，具有显著的优势，在处理常规属性、图像基础上，可以产生较高层次的地理信息。

（3）能够依托计算机系统，对各类繁杂的地理信息能够进行既快捷又准确的空间定位和动态分析，完成一般工作人员难以完成的工作。

2 房地产地籍、产权产籍管理

房地产地籍管理的主要内容包括对土地的调查、登记、数据统计以及地籍档案管理。

地籍、产权产籍是指房地产的所有权。它是指房地产的产权所有人在我国法律规定的范围内对其房地产行使权力，包括对其房地产的占有、使用、收益和处分的权力。在房地产信息管理中，地籍管理的基本内容包括土地权属调查和地籍测量。地籍、产权产籍的管理的内容主要包括4方面：①明确房屋所有权及其占有国有土地的使用权，办理产权登记；②掌握房屋、土地的占有及变动状况；③房地产测绘；④产籍建档。

房地产地籍、产权产籍的管理是房地产信息管理的重要内容，完善地籍、产权产籍管理，明确产权归属，建立产籍档案，对于保护产权人合法权益，规范房地产信息管理，促进城市发展建设具有重要的现实意义。

3 传统的房地产地籍、产权产籍管理系统存在的问题

对房地产地籍、产权产籍的管理主要依托于计算机管理系统。它是以通过计算机，用系统思想、信息理论等建立起来，能够为房地产地籍、产权产籍管理决策提供依据，便捷管理业务服务的信息系统。在地籍、产权产籍管理方面，具有“高效率、高质量、高收益”的强大优势，但随着房地产地籍、产权产籍管理工作内容、方式以及计算机软硬件技术的发展，传统管理系统已经不能适应房地产信息管理需要，就目前C/S模式系统、单机单用户系统、B/S模式系统这些早期地籍、产权产籍管理系统在实践中的表现而言，主要存在以下问题：

（1）应用范围狭窄。一般地籍、产权产籍管理系统仅仅能够满足简单文本信息的处理，但对于地籍、产权产籍管理中经常涉及的图形信息却是鞭长莫及，成为目前管理木桶上的一大短板。

（2）资金投入巨大。市场上的诸多软件开发商开始将目光转向基于GIS的地籍、产权产籍管理信息系统，但所研发的技术多为在ArcInfo等GIS低端工具软件的二次研发，这就增加了整个系统的资本输入，间接增加了房地产行业建立管理系统的资金投入。

（3）重要功能欠缺。房地产地籍、产权产籍管理中，涉及到许多复杂的面积计算，但目前的各类管理系统多数面积计算模型设计简陋，程序运行不够合理，进而造成计算结果或大或小的偏差，给地籍、产权产籍管理的科学性和准确性造成一定影响。

由此可见，传统的地籍、产权产籍管理模式注定将要被行业发展所淘汰，将地理信息系统运用于现代房地产信息的管理，即是当前形势下行业发展的必要途径，也是提高房地产信息管理的必要手段。

4 地理信息系统在房地产信息管理中的具体应用

（1）利用GIS建立信息数据库。通过土地、房产测绘，根据统一数据标准的CAD制图软件，对测绘成果数据进行符合GIS要求的质量检查、数据编辑，然后将编辑完成的CAD格式文件，通过GIS平台提供的空间数据引擎功能转换存储到GIS数据库中，并确定GIS设置的精度值、坐标平移值以及空间网格索引的大小，形成房产地理信息系统（GIS）的空间信息数据库。

（2）利用GIS建立房屋信息关联。每幢房屋在二维的数字图里表示为一个闭合的几何图形，并通过房屋要素关联一条房屋的自然属性信息，假如该房屋为一个产权人问题就比较简单，形成一对一的数据关系，可是在实际管理中这种现象只是少数。在进行大面积房产测绘和初次建立房产信息系统时，只要人力、物力、财力和时间等条件允许，或者在中小城市进行此项工作，由于测绘面积相对较小，就完全可以达到上述目标。然而由于分层分户图的测绘工作量大，对先前记的房产进行分层分户图的测绘会涉及到较强的政策性，则在大面积房产测绘时难以同步进行。在分层分户图测绘不能及时完成的情况下，造成建设周期冗长，甚至无法按照上述方法将房屋的空间地理属性信息、自然属性信息、社会人文属性信息实现一一对应的关联。

5 地理信息系统（GIS）对于房地产信息管理的实际意义

将GIS运用于目前的房地产信息管理具有十分重要的现实意义。

（1）管理更加智能。能够将办证的房屋与房产分幅平面图紧密关联，通过GIS技术，可满足房产管理对制做和输出土地、房产分幅平面图等图形的需要。通过平面图的准确坐标来确定土地、房产地理坐标，以平面图及其信息作为重要管理依据。

（2）工作更加高效。能够兼顾好产权和产籍的关系，双管齐下，建立房产空间信息与属性信息的历史演变关系，提高工作效率，节省产商的管理开支，达到地籍、产权产籍管理上的事半功倍。

（3）决策更加可靠。能够更好地掌握房屋状况，对系统覆盖内的所有房屋进行数据分析，了解房产容积率，明晰房产密度，方便按产别进行的分类统计，提高房产管理统计的科学性和准确性，保证信息准确性，提高决策可靠性。

主要参考文献

[1]侯立春，徐磊，许正昊.高师院校GIS课程教学与实践改革的探索[J].地理空间信息，2011（1）.

[2]齐清文，姜莉莉，张岸，等.地理信息科学方法论的理论体系研究[J].测绘科学，2010（4）.