北美房客都是爷

陈思进

目前国内房租相对于房价，并不算贵，即使在北上广，房价比房租远远高出500倍，再加上中国买房不拥有土地，所以从财务角度上来说，租房还是挺划算的。不过，尽管房价已飚升至天价，老百姓还是宁愿砸锅卖铁壮士断腕非买不可。这一现象除了中国人血液里的“拥房情结”外，国内租房大环境不利于租客，不能不说是一大因素。

在中国，房东就是爷。这点和北美正相反。

在北美，特别是大城市，之所以有超过35%的大众选择租房居住（而在欧洲，这个比例更高达50%），是因为他们拥有健全的“租赁法”。法律规定，房东不能随意涨房租，不能轻易毁约，更不能随性赶走房客；并且在更换新房客之前，必须将房屋修缮一新，由房东负责日常维修服务。法律最大限度保障了租户的利益，使房客享有充分的安全感。

我朋友老丁，买了一幢独立的小洋楼。孩子大了搬出去后，家里就剩下他和老伴儿，上下三层空落落的。于是，他便把地下室装修好，租给一对年轻夫妇。

一次老丁回国度假，半夜时分一阵电话响，把他从梦中惊醒。电话是房客打来的，说厕所漏水了，要他赶紧找人修理，不然就要“水漫金山”。老丁急忙对房客说，这三更半夜到哪儿找人去啊。那边房客说，三更半夜，现在不是中午吗？哦，原来有12个小时时差。

老丁身边又没有水管工的电话，只能上网找了家“正规”的修理公司，致电他们出个“急诊”。由于老丁不在现场，只能随他们开价了，结果月底收到账单，1200美金！老丁只能怨自己度假没挑好时候。

这还只是小菜一碟。

在北美，租客是受到法律保护的。各个州省市都有《租客保护法》和《房屋租住条例》，条例明显都是“偏心”房客的。比如，在加拿大最大的城市多伦多，约有130万房客，占人口总数的35%，其中有超过5%的租客拖欠房租，只要有正当的理由，比如被裁员，拖欠房租在一定时间内，房东都不能驱赶房客。可却有1.5%的租客，甚至在没有交足房租的情况下，赖掉房租一搬了事。

话说老丁度假回去后，房客说他失业了，房租拖欠三个月，还白用他的水、电、煤和宽带。老丁那个急啊，房客是受法律保护的，还不能随便赶他走，这才算倒大霉了。总算，三个月后房客同意搬走，老丁感觉烧了高香。

和老丁一比，老刘那才真算是倒了血霉。

几年前，老刘在多伦多购买了一栋独立屋，也是把地下室装修后出租赚钱。后来他换了租客，那是来自中国南方某城市的一家四口。由于平时分门出入，刘先生鲜少与租客打交道，出于信任，万不得已也几乎不进地下室。但某一天，租客上楼找他们反映，地下室的下水道堵塞了，刘先生和太太赶忙下楼检查。这一看简直是大吃一惊，原本装修整洁的地毯满是污渍，墙壁被划得一道一道，东西堆放得乱七八糟，卫生间污糟不堪，炉头周围油渍斑斑，水池里堆满了碗筷……

这倒也算了。由于下水道堵塞严重，刘先生只好请专业人士前来处理，结果掏出来大团大团的头发，还有菜叶咖啡渣之类的垃圾。原来这一家租客经常把油腻的汤底往马桶里倒。

刘先生要求租客打扫和维护好居住环境，但几个月下来，也没见改善，于是就决定请他们“走路”，提出终止租约。但是，租客拒绝搬走，并表示，法律是保护租客利益的，房东没有权力赶走租客。刘先生只好求助于安省房屋出租法庭。

可打官司期间，房客却可以利用法律的“灰色地带”，在等待上诉判决前的一段时间，继续住在租住的房子里，而不用再交房租，直到3个月后有人上门驱逐，才选择离开。真成了可恶的爷了。

老刘因为受法例限制，只能被迫让租客继续居住数月，明知取回租金、得到赔偿的机会不大，也不敢怎么样，唯有咬牙强忍着。3个月后，打了场官司，才把那个房客送走。6个月房租6、7千美元，律师费3000美元，加上损坏房屋的修缮，一共损失了1万2千美元。

老刘抱怨，没想到做房东做成这样，赔钱不算，还要打官司，真是劳民伤财、得不偿失。可谓“请神容易送神难”。这次总算送佛上西天，从此以后再也不出租了。

当然，绝大多数房东和房客都是和睦相处，皆大欢喜的。在北美，法律之所以保护房客的利益，前提是因为房东属于有产阶级，而租房者相对来说，就属于弱势阶层。可实际上在欧美，选择租房还是买房，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已。在欧美，单身者通常选择租房，丁克家庭也多半租房而居，一般只有结婚后有了孩子，才会考虑搬到郊外，甚至小城镇选择买房子，过上另一种家庭生活。

纵观欧美近百年的房价平均走势，基本上仅和通胀率持平，也就是说，买房对普通百姓而言并非投资的选项，只是一种生活方式而已。

德国：保护房客也不让房东“吃亏”

欧洲金融危机后飞速增长的房屋租金，让爱租房不爱买房的德国人头疼。以德国首都柏林为例，柏林的房租价格比欧洲其他国家的首都低，但由于外来资金、房地产炒作以及更多的求租者，柏林的房租价格相比2007年还是增长了32个百分点，飞涨的房租引发民众强烈抗议。

于是，德国出台了一套新的租房法，规定即使房东有正当理由想提高租金，也须经过房客同意。如房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能强行提高租金。

事实上，此前德国一直对房租有严格的规定，例如房屋租金应该按照各地政府的“指导价格”，超过这一价格的20%，算违法行为，房客有权将房东告上法庭；如房租涨幅超过50%，房东要与房客协商，房客同意后方可增长，否则房东单方面涨租超50%被认为是赚取暴利，可判入狱三年。

德国跟北美一样，也在奉行“利房客主义”。除了控制房租，德国对于出租住房的“可居性”有严格的规定，先后建立了住房安全与健康标准等评估体系。对于租屋的评估从简单的面积评定拓展到生活设施、生理需求，甚至心理需求等更加细微、更加人性化的维度。

即使租客有欠租违约等行为，德国的房东也要出示足够证据，然后由执法人员实施收屋。为了防止房东收回再租，法律规定执法人员协助收屋的租房在一定时间期限内不得再次出租协助收回的房屋。这些明显偏向房客的法律，使得德国房东在达成租房协议后很难解约。

不过，在新法案中，房东要想让房客搬出去比以前容易多了。按照新规，房客如果没有及时交清房租，或是恣意破坏屋内设施，房东将可以强制要求房客搬走，而如果房客无法找到新住处，则将暂住到流浪人员收容所。

这项新规定引起了部分德国人的担忧，他们担心房客可能会因为害怕被勒令搬出而对房东涨房租的要求妥协，从而导致市场上的房租价格升高。

编 辑 王 颖 wyingdyl@163.com