北京市公共租赁房市场需求调查研究

谢红霞 赵蕾 来静仪 路顺 刘文泽

【摘要】公共租赁房将成为保障性住房的主要形式，公共租赁房市场需求问题成为研究热点。在归纳评述国内现有相关研究的基础上，以北京市为例，采用调查问卷和深入访谈的方法，从居民认知认可、需求人群与需求数量、户型与租金、位置、交通与配套设施等方面分析公共租赁房市场需求问题，提出加强政策宣传力度、规划大小适度的户型、降低租金水平、进一步完善交通条件和配套设施等政策建议。

【关键词】公共租赁房 市场需求 问卷调查 北京市

一、引言

近年来我国房价过快上涨，严重超出了广大中低收入者购买能力。政府为抑制房价，切实保障居民“居有所居”，一直将保障性住房建设作为一项重要的民生工程。实践证明，以经济适用房为典型代表的出售型保障性住房在规划建设、分配管理等環节都存在着较多问题。比如户型设计部合理、骗购现象盛行、居民收入动态变化剧烈等导致住房保障性功能丧失等。为有效利用土地资源、防止国有资产流失、最大限度防范部分人提供虚假材料申请保障性住房，很多城市自2010年起，将公共租赁房作为保障性住房的主要形式，逐渐淡化经济适用房等出售型保障房，在从属分类上一直有争议的“限价房”也基本退出历史舞台。2010年，住房和城乡建设部等七部委联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，明确规定“大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求”，李克强总理也曾提出“大力发展小户型、齐功能、质量可靠的公共租赁住房”，因此可以说，无论是从中央政策定位，还是市场现实需求，建设以公共租赁房为主体的保障性住房体系是大势所趋。相对于其他类型的住房保障形式，公共租赁房是一个新生事物，虽然中央高层和相关部委已释放大力发展公租房的政策信号，但是作为市场需求方——城市居民对这种住房类型认知情况如何、认可度多大、对其有何诉求等也是非常重要的问题。在此背景下，本文拟以北京市为例，采用调查问卷和深入访谈相结合的方法，研究居民对公共租赁房的需求情况，旨在为相关部门出台后续政策提供参考。

二、国内公共租赁房问题研究进展

公共租赁房的概念推出并在部分城市具体规划建设以后，理论界产出了较多相关研究成果，这些研究大部分集中在公共租赁房的用地供应[1]、融资模式[2]、定价机制[3]、准入退出[4]等方面。随着建设实践的推进，部分城市公共租赁房供需矛盾日益突出，也有部分学者关注到了此问题的重要性，着眼于市场需求，由市场需求倒推公共租赁房在数量、质量、户型、配套等方面应有的水平和品质。有研究针对部分城市首批公共租赁房在配租阶段出现的冷清空置现象，通过问卷形式调查城市潜在住房需求者对公共租赁房的态度和信心情况，提出正确引导居民住房消费观念、鼓励社会力量参与筹集公租房房源、制定科学合理的租金、放宽户籍门槛以及完善管理机制等建议[5]。有研究通过调查问卷发现，政府宣传力度不够，许多符合条件的人群因为不了解甚至不知道这项政策而被动地失去了受保的机会，导致公共租赁房的普及率不够高[6]。有研究显示，制度安排、年龄、性别、受教育程度、收入是影响居民公共租赁房需求表达的最显著的影响因素，提出倡导合理消费，使“夹心层”群体树立科学的住房梯度观，合理调整收入分配制度，促进社会公平正义等政策建议[7]。有人认为，一旦公租房政策实施，将引发供需矛盾，可以通过在产业和工业园区先行试点、公租房的分配要公正透明公开、设立公租房租金保险等途径缓解公共租赁房投放市场以后可能带来的供需矛盾[8]。有研究从公共租赁房的成本、获取过程、个人因素、住房改善和交通便利性等五个方面了解农民工群体对公共租赁房的主要看法，以及他们对公共租赁房的真正需求意愿，结论认为公共租赁房的租金以及物业管理费用要适当，公共租赁房的申请政策要简便可行和申请标准要适当放宽等[9]。虽然针对公共租赁房需求调查的研究有了一定积累，但是相对于强烈的现实需求而言，该问题的研究还是显得薄弱，尤其是在北京等一线大城市，供需矛盾突出，需求差异较大，市场需求问题有待进一步深入研究。

三、北京居民对公共租赁房需求情况调查

本文采取便利抽样法，在北京市海淀区、朝阳区、石景山区等区县进行了实地调研，调研分为问卷调查和深入访谈两个部分，其中有效调查问卷207份，本文以下问题的数据分析主要基于调查问卷。

（一）居民对公共租赁房的认知认可

从总体上看，受访者在回答问题“您对公租房的了解程度”时，有42%的受访者选择“经常关注，很了解”，有38%的受访者选择“一般了解或者听说过”，有20%的受访者选择了“不了解，不清楚”。说明现在虽然有很多居民知道北京市公共租赁房政策，但有相当一部分不是特别了解，还有一部分受访者表示没有听说过公共租赁房，甚至有一小部分入住公租房的人群也对公租房政策不是很了解。将受访者分为对公共租赁房无需求者、有需求但尚未申请或分配入住者、有需求且已入住者三类，调查结果经进一步分析显示：没有公共租赁房需求的居民，对公共租赁房政策知之甚少；有该类住房需求的居民，多数对政策主要规定比较清楚；已经入住公共租赁房的居民，大部分对公共租赁房政策及相关实时信息较为关注，甚至有人会有针对性地去了解其他城市的公共租赁房建设和申请情况，用以对比北京市公共租赁房的情况。

在调查北京市居民对公共租赁房认可程度时，设计的问题为“您认为现在的老百姓需要由公共租赁房来解决住房问题吗”，在分析这个问题的调研结果时，主要将有公共租赁房需求的受访者所答问卷作为分析样本。有64%的人认为“非常需要”，另有近30%的人认为“有些人需要，有些人不需要”。这说明对公共租赁房有需要的居民，对这种住房形式本身还是比较认可的。当然这只是从宏观上做一个大致的判断，具体到公共租赁房的一些具体特质的认可度调查，划归到下文相关满意度调查分析部分。

（二）市场需求人群与需求数量

调查公共租赁房的需求人群，最理想的方法是住房保障办公室这样的政府部门对申请者情况进行统计分析。作为高校大学生，无法获取上述数据，只能依靠调查问卷和相关访谈大体推算各类人群所占比例。为使调研结果更最大限度接近实际情况，将正在申请和已经入住公共租赁房小区的人群作为考察对象。结果显示，在校大学生占5%，新就业职工占5%，外来务工人员占10%，未就业人员占20%，已退休员工占50%，本地其他形式就业的居民占10%，由此可以大致看出公共租赁房需求人群主要是已退休员工。当然，在与其他居民访谈中得知，刚工作不久的年轻人也是申请公共租赁房的一大主力军，上述调研结果显示主要是已退休老人的原因有三，一是受访者中居家老人占很大比例，年轻人可能因去上班、外出等不在小区，二是有部分年轻人申请后主要让父母居住，三是很多老年居民将原有房屋、财产等转移到儿女名下，以无房户、待保户的名义申请公共租赁房，并且因年龄能成为优先户较快获得保障房源。

与调查需求人群类似地，调查公共租赁房市场需求数量最理想的方式是获取住房保障办公室提供的数据。定性分析来看，现阶段北京市常住人口达到两千多万，在商品房价、房租持续上涨、高位运行的情况下，保障性住房成为广大中低收入者解决居住问题的唯一途径。从中央定调公共租赁房为保障性住房体系主体产品以后，多数中低收入家庭将目光投向了公共租赁房。从这个角度上分析，公共租赁房市场需求数量无疑是巨大的。因此，调查了解当前居民的实际居住情况，比如有无自有住房等，可以从侧面反映市场的需求数量大小。在回答“您目前住房基本情况”时，表示“有自有住房”的受访者占15%，选择“租住私房”、“租住单位住房”、“住集体宿舍”、“租住以及购买保障性住房”的合占85%。由此可见还有很大比例的居民没有自有住房。当然，这个调查结果可能与实际情况有很大出入，一是因为调查样本主要集中在公共租赁房小区，二是可能很大一部分受访者已经购买了保障性住房，但因为不是完全产权，所以觉得这不是“自有住房”，三是部分居民可能有低调、不炫富的心理。

（三）户型与租金

从调查发现，很多公共租赁房承租者反映房型偏小，有的属于零户型，即除掉卫生间、厨房（有的甚至连厨房都没有），室内空间全部是“开放”式的。有的承租者一家5口人住在50平方米的房子内，非常拥挤和不便。在回答“您最愿意租住哪一种户型”问题时，79%的承租者更希望租住一、二居室户型，较大户型空间较大，便于活动。在回答“在房屋面积较小的情况下，您希望哪个空间相对宽敞些”时，有63%受访者更希望在户型面积不够大的情况下，卧室以及客厅的面积能更大一些。由此可以看出，居民对于户型要求并不高，大家更希望租住一、二居室的户型，所以小户型适合建在公共租赁房之中。更多的人希望卧室、客厅的面积更大一些，居民更希望住房中隐私面积大一些，客厅象征着一个住房的门面，一进入住房，第一个映入眼帘的就是客厅，并且在家庭人口较多，住房面积不足的情况，可以将客厅作为卧室的部分功能。

在租金问题上，48%承租者认为房租偏贵，大多租赁者都是普通工薪阶层，收入低，还要赡养老人与教育子女支出，每月几乎没有剩余。大多租赁者觉得40～50平米的租赁房租金应在1000元以下或者公共租赁房的租金应为市场商品房租住价格的25%～50%左右。在回答“您目前居住房屋的租金您认为是否能够承受”时，表示“不可以承受”的占11%，说明大多人可以承受现在的住房租金，但“可以承受但压力较大”的占77%，说明人们在可以承受现在租金的情况更希望租金能降低一些。

（四）地理区位、交通条件及配套设施

从调查中得知，申请公共租赁房的大多为北京市中低收入家庭、无房家庭、退休员工，且问卷显示上述80%的受访者生活在城六区（东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区）。他们对于公共租赁房的需求非常大，然而北京市的公共租赁房大量分布在四环以外，有的甚至在五环以外，所以已入住公共租赁房的大多数居民是从城内城区申请到四环以外的城区。例如，以前住在西城区的中低收入者，申请到了石景山区四环外的公共租赁房。调研发现昌平区、石景山区、丰台区是北京市公共租赁房建设数量较多的区域。在回答“您愿意租住哪一区位的公共租赁房”时，选择“近郊区”的人更多一些。这与调研人员心理预期不完全吻合。之所以更多的人选择“近郊区”而不是“市区内”，原因可能包括以下几点：一是受访者比较务实，认为在市区内建设公共租赁房不太现实，二是可能考虑市区内人口密度过大，交通拥挤，环境较差，租金较高等因素，三是受访者不少是退休老人，更倾向于近郊区相对静谧的生活。

在实际调查中发现，公共租赁房附近地铁站点较少，大多都需要通过“地铁+公交”的形式才能到达。如果从公共租赁房的项目位置来到城区内的中心地铁换乘点（比如西单、国贸等）的路程较远，时间较长，大约在1个小时左右。有些公共租赁房附近配有到达市中心的班车，不过班次很少。调查问卷显示，20%的承租者希望租住市中心的公共租赁房，57%的承租者希望租住公共交通站点附近的公共租赁房，交通便利，节省时间。在配套设施方面，距离市中心较近的，尤其是与商品房配建的公共租赁房项目，比如位于西四环外的远洋沁山水项目，其中的25号楼就是配建的公共租赁房项目，配套设施非常完善。而那些距离更远的、纯粹是公共租赁房的楼盘，配套设施相对落后，比如位于西五环以外的燕保京原项目，配套设施水平就不如远洋沁山水。从调查问卷看，多数受访者希望公共租赁房项目配有购物设施、教育设施、医疗设施、活动中心、休闲娱乐设施、餐饮设施等等。承租者反映公共租賃房周边娱乐设施，健身实施不完全，28%的租赁者认为应加强购物设施，例如大型超市、小商品店等，方便市民购物；15%的承租者认为要加强教育设施，例如幼儿园、小学、中学、方便子女上下学；而56%的承租者更想建设休闲娱乐设施，例如活动广场、公园等，方便居民活动健身。

四、相关政策建议

根据上述问卷分析，提出以下政策建议：

一是加强政策宣传力度，向有需求的居民普及公共租赁房规定。进一步加强公共租赁房政策规定的宣传力度，让有潜在需求的居民家庭对这一保障性住房形式有全面深入的了解，有利于公共租赁房规划建设、分配管理工作的开展，有助于居民尽快选择到适合自己家庭特点的公共租赁房，早日实现“住有所居”。

二是加大公共租赁房建设规模，加快市场投放节奏。虽然北京市已经规划建设了一定数量的公共租赁房，但相对于强烈的市场需求，还远远不够。有超过一半的受访者认为摇号、选房等时间太长，因此在市场投放节奏上要加快，简化申请手续，提高审批效率，能将已经建设好的公共租赁房房源尽快投放市场，形成真实有效的住房产品供应，切实满足广大中低收入者的居住需要。

三是户型大小适度规划，租金水平宜进一步降低。可以根据申请家庭的人数、年龄等情况，分类设计公共租赁房的户型，宜以一居室、两居室为主，配建一定比例的三居室，满足不同家庭的居住和生活需要。北京市公共租赁房租金水平的确定系依据建设和运营成本并辅以定期调整，目前是按同地段市场租金的80%收取[10]。由于北京市住房租赁市场乱象丛生，多数房源被中介垄断，租金水平虚高，因此，当前公共租赁房定价思路和租金价位相对于很多家庭的收入而言负担过重，政府可以进一步降低公共租赁房租金。

四是交通条件和配套设施水平进一步完善。公共租赁房在区位选择上，可以集中在近郊区，但应该进一步改善交通条件，最好规划在地铁能直达的地方，这样既可以保证广大工薪阶层上班时间，又有利于缓解北京巨大的交通压力。配套设施上需进一步完善，尤其是距离市中心较远的公共租赁房项目，应加强生活、教育、医疗等方面的配套设施，保障广大承租家庭的生活质量。

参考文献

[1]程大涛.住房用地二元体制对公共租赁房产业化发展的影响研究[J].中国土地科学，2011，25（6）：35-40.

[2]罗寅.我国公共租赁房建设融资模式研究[J].社会科学家，2013（1）：70-74.

[3]孟培，林俞.REITs運用于中国公租房建设的难点分析与对策建议[J].时代金融，2012（2）：73.

[4]李祥伟.保障性住房准入退出研究及其管理信息系统建设[D]南京：南京工业大学，2012.

[5]邢燕婷，宋永发.大连公租房需求方影响因素调查研究[J].工程管理学报，2013，27（3）：106-110.

[6]朱萍，郑晓晨.大连公租房需求方影响因素调查研究[J].现代城市，2013，8（4）：42-44.

[7]张振.我国公共租赁房目标群体需求表达研究——以武汉市为例[D]武汉：华中师范大学，2012.

[8]刘子烨.如何破解公共租赁房的供需矛盾？ [N].联合时报，2011-1-21（002）.

[9]白洪鸽.农民工公租房需求意愿影响因素的实证研究[D]石家庄：河北经贸大学，2013.

[10]罗应光，向春玲.住有所居：中国保障性住房建设的理论与实践[M]北京：中共中央党校出版社，2011：169.

基金项目：国家社会科学基金青年项目（编号：12CGL094）；北京联合大学“启明星”大学生科技创新项目（编号：201411417SJ111）。

作者简介：谢红霞，女，北京人，就读于北京联合大学应用文理学院。致谢：感谢指导老师张远索副教授对本文的指导。